COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 11/07/2025

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 25/145

N° RG 23/01157

N° Portalis DB2O-W-B7H-CVE6

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [M]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [U] [V]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Tous deux représentés par M^e Stéphane MILLIAND, de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat plaidant au barreau d’ALBERTVILLE substitué par M^e Christophe THILL, avocat au barreau de CHAMBERY

DÉFENDEURS :

Madame [X] [J]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Monsieur [C] [F]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Julien CAPDEVILLE, de la SCP LOUCHET CAPDEVILLE, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Présidente : […]

assistée lors des débats et du prononcé de […], Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 09 Mai 2025

Délibéré annoncé au : 11 Juillet 2025

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e MILLIAND et M^e CAPDEVILLE

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 5 septembre 2017, Monsieur [C] [F] et Madame [X] [J] ont acquis des consorts [A] une maison à usage d’habitation cadastrée section E n°[Cadastre 1] sur la commune d'[Localité 7].

Par acte authentique du 28 janvier 2019, Monsieur [C] [F] et Madame [X] [J] ont vendu, par l’intermédiaire de la société WEBIMMO dont le représentant légal est Monsieur [K] [H], le bien à Monsieur [G] [M] et Madame [U] [V] pour un prix de 290 000 euros.

Monsieur [G] [M] et Madame [U] [V] ont découvert que le mur adjacent à la [Adresse 6] était fissuré et s’affaissait.

Par ordonnance du 15 septembre 2020, le juge des référés, saisi par les demandeurs, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et a commis Monsieur [R] [Y] pour y procéder.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 3 août 2022.

Par actes des 12 et 20 septembre 2023, Monsieur [G] [M] et Madame [U] [V] ont fait assigner Monsieur [C] [F] et Madame [X] [J] devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins d’obtenir la restitution d’une partie du prix de vente et la réparation de leur préjudice de jouissance compte tenu du vice caché lié aux désordres affectant le mur adjacent à la [Adresse 6].

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2024, Monsieur [G] [M] et Madame [U] [V] demandent au tribunal de :

juger que le mur longeant la [Adresse 6] est atteint d’un vice caché antérieur à la vente du 28 janvier 2019 dont les vendeurs avaient connaissance avant cette vente, condamner en conséquence solidairement Monsieur [C] [F] et Madame [X] [J] à leur payer les sommes suivantes :°89 572 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de vente correspondant au coût des travaux de remise en état du mur litigieux,

°12 000 euros en réparation de l’indisponibilité du bien et de leur préjudice de jouissance du fait de la pose de blocs béton et étais sur leur propriété depuis le 2 décembre 2021,8 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner solidairement Monsieur [C] [F] et Madame [X] [J]aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de référé et d’expertise judiciaire.

Monsieur [G] [M] et Madame [U] [V] font valoir que les vendeurs avaient connaissance des désordres sur le mur en 2018 comme cela résulte du rapport d’expertise judiciaire, du courrier de leur conseil du 29 juin 2021 et des échanges entre l’agent immobilier, mandataire des vendeurs, et les services techniques de la commune d'[Localité 7], que les vendeurs ne les ont jamais informés desdits désordres qui n’étaient pas apparents, que l’état actuel du mur nécessite sa démolition et sa reconstruction dont le coût a été chiffré à 89 572 euros, que les désordres du mur constituent un vice rendant l’ouvrage impropre à sa destination au sens de l’article 1641 du Code civil et qu’ils ont été limités dans la jouissance de la cour compte tenu des blocs en béton avec des étais qui ont été posés.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, Monsieur [C] [F] et Madame [X] [J] demandent au tribunal de :

débouter Monsieur [G] [M] et Madame [U] [V] de leurs demandes,condamner in solidum Monsieur [G] [M] et Madame [U] [V] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, condamner in solidum Monsieur [G] [M] et Madame [U] [V] aux entiers dépens avec application au profit de la SCP LOUCHET-CAPDEVILLE des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Monsieur [C] [F] et Madame [X] [J] exposent qu’ils ne pouvait pas savoir que le mur ne respectait pas les règles de l’art puisqu’il a fallu une expertise judiciaire pour le déterminer, que les fissures côté rue sont apparues en 2018 et étaient apparentes ce qui exclut toute garantie, qu’ils n’avaient pas connaissance des fissures et de l’affaissement du mur côté jardin qui étaient occultés par l’épaisseur de la végétation et que les dispositifs de soutènement du mur n’empêchent pas les demandeurs de jouir de la cour ni de vendre le bien.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance fixant la clôture a été rendue le 21 novembre 2024, l’affaire a été fixée et retenue à l’audience de plaidoiries du 4 avril 2025 et mise en délibéré au 11 juillet 2025, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du Code civil dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du Code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’expert judiciaire conclut en page 10 de son rapport produit en pièce n°9 par les demandeurs, que « le mur a été construit en 1975 » et que « les causes des désordres ont été identifiées dans la note expertale n°4, avec un mur construit sans respect des règles de l’art avec : – absence de semelle de fondation sous le mur, – pas de mise hors-gel, – capacité portante du sol médiocre à faible, – ferraillage très faible à inexistant dans le mur, – mur construit en parpaings pleins maçonnés au mortier et en parpaings creux » et en page 11 que « compte tenu de l’état actuel du mur et de l’évolution défavorable de sa stabilité, seule une démolition et une reconstruction selon les règles de l’art est en mesure d’assurer la stabilité du trottoir amont et surtout la sécurité de la propriété de Monsieur [M] ». Il en résulte que le mur adjacent à la [Adresse 6] est affecté d’un vice, n’ayant pas été construit selon les règles de l’art, d’une gravité suffisant et antérieur à l’acquisition de la maison d’habitation par Monsieur [G] [M] et Madame [U] [V].

L’acte authentique de vente du 28 janvier 2019, produit en pièce n°1 par les demandeurs, stipule concernant l’état du bien que « L’ACQUEREUR prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : – des vices apparents, – des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : – si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, – s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ». Pour pouvoir mettre en œuvre la garantie des vices cachés, Monsieur [G] [M] et Madame [U] [V] doivent donc prouver que Monsieur [C] [F] et Madame [X] [J] avaient connaissance du vice affectant le mur au moment de la vente.

Pour se faire, Monsieur [G] [M] et Madame [U] [V] produisent en pièce n°4 des échanges de mails entre Monsieur [G] [M] et Monsieur [P] [B], responsable des services techniques de la ville d'[Localité 7] et en pièce n°5 un mail du 11 janvier 2019 de Monsieur [K] [H], agent immobilier mandaté par les défendeurs, adressé à Monsieur [P] [B]. Il en résulte que par mail en date du 1er avril 2019, Monsieur [P] [B] a répondu à Monsieur [G] [M] que « je suis conscient qu’il y a un problème sur le trottoir mais également sur votre muret qui est en limite de propriété. Comme évoqué avec M. [H], début janvier, c’est que le muret n’a probablement pas reçu les fondations suffisantes lors de sa conception ». Ceci étant par mail du 11 janvier 2019 intitulé « Problème de voirie secteur du clos » Monsieur [K] [H] fait état à Monsieur [P] [B] de l’état du trottoir mais ne mentionne pas l’état du mur. Il ne peut donc pas se déduire de ses mails que Monsieur [C] [F] et Madame [X] [J] avaient connaissance des désordres affectant le mur. Monsieur [G] [M] et Madame [U] [V] se fondent également sur le rapport d’expertise. L’expert judiciaire précise en page 10 de son rapport que « les premiers désordres sur le mur ont été constatés en 2018 mais ne figurent pas dans l’acte de vente daté du 25 janvier 2019 ». Aux termes de sa note expertale n°1, annexé au rapport, l’expert judiciaire indique que « il n’y a pas eu de travaux récents mais le mur était déjà affaissé lors de l’achat de la maison par Monsieur [M] en janvier 2019. Monsieur [F], le vendeur, confirme la présence de fissures dans le mur ». Aux termes de sa note expertale n°5, annexé au rapport, l’expert judiciaire relève que « les désordres ont été constatés en 2018 (dire de Maître CAPDEVILLE) mais ne figurent pas dans l’acte de vente du 25 janvier 2019. Question : pourquoi ? ». Le dire dont il est fait référence est produit en pièce n°10 par les demandeurs. Il s’agit d’un mail adressé le 29 juin 2021 par le conseil des défendeurs à l’expert judiciaire aux termes duquel il est précisé que « mes clients confirment avoir constaté les désordres en 2018 ». Aux termes de sa note expertale n°6, annexé au rapport, l’expert judiciaire note que « 3. les désordres constatés en 2018 ne figurent pas dans l’acte de vente du 25 janvier 2019 car la haie située le long du mur rendait invisible sa dégradation. Seul l’affaissement du trottoir était visible. 4. Jusqu’en 2018, pas de désordre constaté sur le mur. Seule la dégradation du trottoir a été observée par le voisinage ». Il en résulte que lors de la vente de la maison d’habitation, le 28 janvier 2019, Monsieur [C] [F] et Madame [X] [J] n’avaient pas connaissance que le mur en question n’avait pas été construit en respectant les règles de l’art puisque la cause des désordres a été révélée par l’expert judiciaire. Cependant, ils avaient constaté dès 2018 que le trottoir de la rue des prés adjacent au mur était fortement dégradé et que le mur côté rue était fissuré. Ces désordres côté rue compte tenu de leur ampleur étaient apparents et Monsieur [G] [M] et Madame [U] [V] étaient en capacité de les constater. A ce titre, les défendeurs produisent en pièce n°7 une attestation de Monsieur [K] [H] aux termes de laquelle ce dernier indique que « Mme [V] & Mr [M] avaient constaté la fissure sur la route ainsi que sur la murette côté route du bien vendu préalablement à l’acte authentique de vente signé en l’étude de Me [N], notaire à [Localité 7], en date du 25 janvier 2019. Je leur avais par ailleurs fait suivre un échange mail avec Mr [B], responsable des services techniques de la commune ». Si cette attestation doit être appréciée avec précaution car elle a été rédigée par le mandataire des défendeurs, il n’en demeure pas moins qu’elle est corroborée par les photos du trottoir et du mur côté rue figurant au rapport d’expertise judiciaire qui illustrent le caractère particulièrement visible des fissures du mur. Il ressort également du mail du 7 avril 2019 que Monsieur [G] [M] a adressé à Monsieur [P] [B], produit en pièce n°6 par les demandeurs, que Monsieur [G] [M] avait connaissance après la signature du compromis de vente mais avant la vente de l’état du trottoir puisqu’il affirme « après compromis, c’est parce-que j’ai constaté l’état du trottoir que l’agent immobilier est revenu vers vous ». Aucun pièce ne démontre que Monsieur [C] [F] et Madame [X] [J] avaient connaissance de l’affaissement du mur qui ne pouvait être constaté que côté jardin. En effet, côté jardin le mur était caché par une haie particulièrement épaisse ce que relève l’expert judiciaire. C’est d’ailleurs en procédant à l’entretien et à la taille de cette haie que les demandeurs ont pu constater côté jardin les désordres affectant le mur. Monsieur [C] [F] et Madame [X] [J] ont occupé seulement 17 mois la maison. Cette durée relativement courte ne permet pas de déduire qu’ils ont nécessairement dû avoir connaissance de l’affaissement du mur côté jardin notamment lors de l’entretien de la haie. Dès lors, Monsieur [G] [M] et Madame [U] [V] ne démontrent pas que Monsieur [C] [F] et Madame [X] [J] avaient connaissance du vice affectant le mur adjacent à la [Adresse 6] au moment de la vente de la maison d’habitation le 28 janvier 2019.

En conséquence, Monsieur [G] [M] et Madame [U] [V] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [G] [M] et Madame [U] [V], partie perdante, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [G] [M] et Madame [U] [V] à payer à Monsieur [C] [F] et Madame [X] [J] une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, après débats publics, par jugement en premier ressort, contradictoire par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE Monsieur [G] [M] et Madame [U] [V] de leurs demandes au titre du vice caché affectant le mur longeant la [Adresse 6], de restitution d’une partie du prix de vente et d’indemnisation de leur préjudice de jouissance

CONDAMNE Monsieur [G] [M] et Madame [U] [V] aux entiers dépens,

ADMET la SCP LOUCHET-CAPDEVILLE au bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [M] et Madame [U] [V] à payer à Monsieur [C] [F] et Madame [X] [J] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [G] [M] et Madame [U] [V] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé, le 11 juillet 2025, la minute étant signée par Madame […], Présidente et Madame […], Greffière

La Greffière La Présidente