TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

— site annexe-

02 avenue de l’Europe Unie 07000 Privas

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 Novembre 2025

Minute n° 25/175

DOSSIER N° : N° RG 25/02084 – N° Portalis DBWS-W-B7J-ENLY

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ARDECHE,

dont le siège social est sis 7 bis rue de la Recluse

07000 PRIVAS

comparante

DÉFENDERESSE

Madame [U] [O],

demeurant 29 boulevard de Lancelot

07000 PRIVAS

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pauline CARON,juge placé auprès du premier président de la cour d’appel de Nîmes, déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Privas selon ordonnance du 1er septembre 2025,

Greffier lors du prononcé de la décision : Siheme MASKAR

Débats tenus à l’audience du 16 Octobre 2025

Jugement prononcé le 20 Novembre 2025, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2021, l’office public de l’habitat du département de l’Ardèche a donné à bail à madame [U] [O] un logement situé 29 boulevard de Lancelot Etage 10 porte 39 à Privas moyennant un loyer initial hors charge de 292,38 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 avril 2025 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Privas par acte du 11 juillet 2025 délivré en étude pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de madame [U] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation de madame [U] [O] au paiement :

* de la somme de 3377,35 euros arrêtée au 31 mai 2025 au titre de l’arriéré des loyers et frais, à parfaire le jour de l’audience,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges,

* de la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement,

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe.

À l’audience du 16 Octobre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, l’office public de l’habitat du département de l’Ardèche, valablement représenté, a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 4740,12 euros au octobre 2025, hors frais de procédure s’élevant à 234,73 euros.

Madame [U] [O] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le bailleur n’a pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de madame [U] [O].

L’affaire a été mise en délibéré au 20 Novembre 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ardèche par voie électronique le 11 juilklet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En vertu de l’article 24 II de la même loi modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’occurrence, l’office public de l’habitat du département de l’Ardèche justifie avoir avisé la caisse d’allocations familiales le 3 avril 2025 de la situation d’impayés de madame [U] [O], soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2025, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relève à ce titre d’un ordre public de protection du locataire. Il est donc possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 16 décembre 2021 contient une clause résolutoire. Cette clause mentionne que le contrat sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Il convient donc d’appliquer le délai contractuellement prévu entre les parties, plus favorable au locataire.

En l’occurrence, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 4 avril 2025, pour la somme en principal de 2197,86 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juin 2025.

Madame [U] [O] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

L’article 24 V de cette même loi ajoute que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 V de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de cette même loi ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, madame [U] [O] n’a pas comparu et n’a pas transmis au tribunal d’éléments actualisés sur sa situation financière actuelle. Par ailleurs, aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal de sorte qu’il n’est pas établi que le locataire soit en situation de régler sa dette locative.

En tout état de cause, il résulte du décompte produit que madame [U] [O] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En s’abstenant de comparaître, il ne demande pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

L’office public de l’habitat du département de l’Ardèche produit un décompte démontrant que madame [U] [O] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4740,12 euros au octobre 2025.

Le défendeur non comparant n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Madame [U] [O] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 4740,12 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 5 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, révisable selon les clauses du bail, de nature à réparer le préjudice subi par l’office public de l’habitat du département de l’Ardèche.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, madame [U] [O], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner madame [U] [O] à payer à l’office public de l’habitat du département de l’Ardèche la somme de 50 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 juin 2025, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Ordonne en conséquence à madame [U] [O] de libérer le logement situé 29 boulevard de Lancelot Etage 10 porte 39 à Privas et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

— Dit qu’à défaut pour madame [U] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’office public de l’habitat du département de l’Ardèche pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Condamne madame [U] [O] à verser à l’office public de l’habitat du département de l’Ardèche la somme de 4740,12 euros, selon décompte arrêté au octobre 2025,

— Condamne madame [U] [O] à verser à l’office public de l’habitat du département de l’Ardèche une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 5 juin 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du dernier loyer et provision sur charges, révisable selon la clause du bail,

— Condamne madame [U] [O] à verser à l’office public de l’habitat du département de l’Ardèche la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne madame [U] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de l’Ardèche.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,