MEDM / MC

Jugement N°

du 10 FEVRIER 2026

Chambre 6

N° RG 25/01032 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KLMO

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]

c/

S.C.I. T.M. GESTION IMMOBILIERE

la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS

GROSSE le

— la SCP BLANC-BARBIER-VERT-

REMEDEM & ASSOCIÉS

Copie électronique :

— la SCP BLANC-BARBIER-VERT-

REMEDEM & ASSOCIÉS

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT

rendu le DIX FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Marie-Elisabeth DE MOURA, Vice-Présidente faisant fonction de Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Maurane CASOLARI, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— [Localité 2] DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] sise [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le CABINET CHARBONNIER

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDERESSE

— La S.C.I. T.M. GESTION IMMOBILIERE, représentée par son gérant en exercice, M. [F] [B]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI TM Gestion Immobilière est propriétaire des lots n°0180, 0182, 0183, 0184 et 0185 au sein de la résidence Côte [Adresse 7] située [Adresse 8] [Adresse 9] et [Adresse 10] à Clermont-Ferrand (63000).

Le syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par la SCI TM Gestion Immobilière aux échéances convenues en dépit des mises en demeures qui lui ont été adressées, dont une dernière notifiée le 28 août 2025.

Par acte du 03 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] située [Adresse 2] et [Adresse 10] à Clermont-Ferrand (63000), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Charbonnier, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond la SCI TM Gestion Immobilière, représentée par son gérant en exercice, M. [F] [B], aux fins suivantes :

— Juger le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 11] pris en la personne de son syndic, recevable et bienfondé en ses demandes en application des articles 10-1 alinéa 1er et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamner la SCI TM Gestion Immobilière à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2025, les sommes suivantes :

6.750,87 € selon décompte arrêté au 7 novembre 2025, 120,00 € correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, – Condamner la SCI TM Gestion Immobilière à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 11] la somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— Condamner la même aux entiers dépens de l’instance,

— Juger que l’émolument de recouvrement proportionnel prévu à l’article A.444-32 du Code de commerce sera à la charge de la SCI TM Gestion Immobilière.

A l’audience du 13 janvier 2026, les débats se sont tenus.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 11] située [Adresse 2] et [Adresse 10] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Charbonnier, a repris le contenu de son assignation.

La SCI TM Gestion Immobilière n’a pas comparu.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1/ Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Cass. Civ. 3ème, 9 mars 2022, n°21-12.988). Le mécanisme institué à l’article 19-2 ne trouve pas à s’appliquer aux appels de fonds postérieurs à la mise en demeure. Le copropriétaire ne peut donc être condamné ni à la déchéance du terme, ni à payer des sommes devenues exigibles après la mise en demeure lorsqu’il démontre avoir procédé au paiement de tous les appels de provision de charges visés dans cette dernière.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte (Avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n°24-70.007).

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la présidente du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et à l’article 14-2-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 6.750,87€ selon décompte arrêté au 07 novembre 2025.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

— des mises en demeure notifiée les 18 juillet et 28 août 2025,

— un relevé de compte détaillé arrêté au 07 novembre 2025,

— des procès-verbaux d’assemblée générale,

— un contrat de syndic.

En l’espèce, le relevé de compte fourni arrêté au 07 novembre 2025 fait apparaître un solde débiteur de la somme de 5.2359,88 € au 18 juillet 2025, date de la première mise en demeure, et de la somme de 6.870,87 € au 07 novembre 2025.

Il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Le décompte précité fait apparaître la somme de 60,00 € au titre de frais de mise en demeure, les 11 septembre 2024 et 18 juillet 2025.

Dès lors, la somme de 120,00 € sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré en application de l’article 14-1, et également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, auquel l’article 19-2 précité renvoie, prévoit par ailleurs le vote, chaque année, d’un budget prévisionnel. La provision due au titre de l’article 14-1, de même que les provisions non encore échues en application du même article, devenues exigibles en vertu de l’article 19-2, ne peuvent donc concerner le budget prévisionnel que d’une seule et même année, soit celle de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure et uniquement cet exercice.

Il résulte de la combinaison des articles 19-2 et 14-1 précités qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure peut être exigé, sommes pour lesquelles le défendeur demeure débiteur.

L’exercice en cours au moment de la mise en demeure est celui au titre duquel les provisions visées sont dues, soit en l’espèce, l’exercice pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2025 selon les procès-verbaux d’assemblée générale produits.

En vertu des dispositions précitées, outre les charges de copropriété échues, la SCI TM Gestion Immobilière est redevable des provisions non encore échues au moment de la mise en demeure à savoir le 4ème appel de provision sur charges 2025 et la 4ème cotisation fonds ALUR au titre de l’exercice 2025, soit la somme de 1.510,99 € (1.473,97 + 37,02).

Par conséquent, la SCI Gestion Immobilière, représentée par son gérant en exercice, M. [F] [B], sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 11] :

La somme de 5.239,88 € (6.750,87 – 1.510,99) au titre des charges et appels de fonds impayés au 18 juillet 2025, date de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 juillet 2025, La somme de 1.510,99 € au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

2/ Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

De la même façon, les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 précité.

Il s’ensuit que la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais de recouvrement de sa créance pour un montant de 120,00 € selon décompte arrêté au 07 novembre 2025.

Le relevé de compte arrêté au 07 novembre 2025 fait apparaître la somme de 120,00 € (60,00 x 2) au titre de frais de mise en demeure les 11 septembre 2024 et 18 juillet 2025, lesquels constituent une étape indispensable dans le recouvrement des charges et frais de copropriété impayés et sont ainsi imputables au copropriétaire défaillant.

En conséquence, la SCI Gestion Immobilière, représentée par son gérant en exercice, M. [F] [B], sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 120,00 € correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon relevé de compte arrêté au 07 novembre 2025.

3/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés pour voir reconnaître ses droits.

La SCI TM Gestion Immobilière, représentée par son gérant en exercice, M. [F] [B], sera en conséquence condamnée à verser au demandeur la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe

CONDAMNE la SCI TM Gestion Immobilière, représentée par son gérant en exercice, M. [F] [B], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] située [Adresse 2] et [Adresse 10] à Clermont-Ferrand (63000), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Charbonnier, la somme de CINQ MILLE DEUX CENT TRENTE-NEUF EUROS ET QUATRE-VINGT-HUIT CENTIMES (5.239,88 €) au titre des charges et appels de fonds impayés au 18 juillet 2025, date de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 juillet 2025,

CONDAMNE la SCI TM Gestion Immobilière, représentée par son gérant en exercice, M. [F] [B], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] située [Adresse 2] et [Adresse 10] à Clermont-Ferrand (63000), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Charbonnier, la somme de MILLE CINQ CENT DIX EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX-NEUF CENTIMES (1.510,99 €) au titre 4ème appel de provision sur charges 2025 et la 4ème cotisation fonds ALUR au titre de l’exercice 2025 devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE la SCI TM Gestion Immobilière, représentée par son gérant en exercice, M. [F] [B], à payer au le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] située [Adresse 2] et [Adresse 10] à Clermont-Ferrand (63000), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Charbonnier, la somme de CENT VINGT EUROS (120,00 €) correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre selon relevé de compte arrêté au 07 novembre 2025 en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE la SCI TM Gestion Immobilière, représentée par son gérant en exercice, M. [F] [B], à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 11] située [Adresse 2] et [Adresse 10] à Clermont-Ferrand (63000), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Charbonnier, la somme de TROIS CENTS EUROS (300,00 €) en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI TM Gestion Immobilière, représentée par son gérant en exercice, M. [F] [B], aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,