TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître HOCHART

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître DIALLO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09983 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FOG

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 26 août 2025

DEMANDERESSE

S.A. d'[Adresse 4],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître HOCHART, avocat au barreau de Paris, vestiaire #L279

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [M],

demeurant [Adresse 2]

assisté par Maître DIALLO, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E0902

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 août 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 26 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09983 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FOG

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 novembre 2021, à effet le 16 novembre 2021, la société anonyme d’HLM RATP HABITAT a donné à bail à [L] [M] un appartement à usage d’habitation n°411 situé [Adresse 3].

Par courrier recommandé du 24 novembre 2023, la société anonyme d’HLM RATP HABITAT a sommé [L] [M] de justifier de son occupation des lieux ou de les libérer.

Par exploit du 29 février 2024, une sommation interpellative de justifier de l’occupation des lieux a été signifié à [L] [M].

Par ordonnance du 17 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection a commis Maître [T] afin de se rendre sur place et de constater les conditions d’occupation et d’utilisation du logement.

Par exploit en date du 23 octobre 2024, la société anonyme d'[Adresse 4] a fait citer [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection.

A l’audience du 26 mai 2025, la société anonyme d’HLM RATP HABITAT a sollicité du juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, qu’il :

à titre principal,

— prononce la résiliation du contrat de location à compter du jugement à intervenir,

— ordonne l’expulsion de [L] [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

— ordonne la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde-meubles qu’il plaira au demandeur, aux frais et risques du défendeur ou dise et juge que le sort des biens mobiliers sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne [L] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours, outre les charges, soit la somme de 659,05 euros, et ce jusqu’à libération effective des lieux;

— condamne [L] [M] à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— rappelle que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;

— condamne [L] [M] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de la sommation interpellative du 29 février 2024 et du procès-verbal de constat du 12 septembre 2024.

En réponse à la fin de non recevoir soulevée en défense, la société RATP HABITAT expose que le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989 et non pas à la loi du 1er septembre 1948. Sur le fond, elle indique que la condition d’occupation des lieux n’est pas remplie par le locataire, justifiant la résiliation du bail.

La société RATP HABITAT sollicite le rejet des demandes reconventionnelles de [L] [M].

[L] [M] a sollicité de la juridiction qu’elle déclare irrecevables les demandes de la société RATP HABITAT pour défaut de délivrance d’un congé préalable au locataire, au visa des articles 10-2 et 10-3 de la loi du 1er septembre 1948.

Sur le fond, il demande le débouté de la société RATP HABITAT de ses prétentions, sa condamnation au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des dommages intérêts et de l’indemnisation du préjudice de jouissance, 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, [L] [M] expose que la demande de résiliation judiciaire aurait dû être précédée de la délivrance d’un congé pour être recevable, conformément aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948. Il indique que la preuve de l’inoccupation suffisante des lieux n’est pas établie et mentionne justifier de son occupation personnelle et suffisante. En tout état de cause, il souligne que le bailleur a manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux et au respect de sa vie privée, justifiant l’octroi de dommages intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mai 2025 et la présente décision, contradictoire, rendue en premier ressort, a été mise en délibéré au 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

Le contrat de bail du 15 novembre 2021, relatif à un bail d’habitation, est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 sont inapplicables en l’espèce.

Il ne sera donc pas fait droit à la fin de non recevoir soulevée par [L] [M], les demandes de la société anonyme d’HLM RATP HABITAT étant recevables.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Les articles 2 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 disposent d’une part que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation et d’autre part que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble […].

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le bailleur produit aux débats une sommation interpellative en date du 29 février 2024 de justifier de l’occupation des lieux et un procès-verbal de constat en date du 12 septembre 2024 indiquant que les lieux sont peu meublés, bien qu’occupés, relevant que des courriers d’août 2024 sont trouvés sur place, des denrées non périmées sont présentes dans le réfrigérateur, et mentionnant l’absence de document au nom du locataire en titre mais la présence de deux cartes professionnelle ou d’étudiant aux noms de tiers.

En premier lieu, la sommation interpellative du 29 février 2024 mentionne que le commissaire de justice n’a rencontré personne dans les lieux loués.

En second lieu, le procès-verbal de constat du 12 septembre 2024 n’établit pas que [L] [M] n’habite pas les lieux et pour une période inférieure à 8 mois par an.

En conséquence, la société anonyme d’HLM RATP HABITAT n’établit pas que le locataire ne remplit pas la condition d’occupation des lieux à titre de résidence principale 8 mois par an au moins.

A défaut de démonstration de manquements suffisamment graves imputables au locataire, la société anonyme d’HLM RATP HABITAT sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle de dommages intérêts pour préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, [L] [M] produit aux débats des pièces justifiant de son occupation des lieux, tels que des abonnements auprès d’un fournisseur d’énergie et abonnement téléphonique, une autorisation de stationnement résidentiel dans le 14ème arrondissement et son avis d’imposition sur les revenus 2023 à l’adresse des lieux loués.

La sommation interpellative du 29 février 2024, certes vaine, n’a causé aucun préjudice au locataire. De même, [L] [M] ne démontre pas le préjudice dont il demande l’indemnisation, consécutif au procès-verbal de constat du 12 septembre 2024, autorisé par ordonnance sur requête du 17 juillet 2024.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de [L] [M] tendant à la condamnation de la société anonyme d’HLM RATP HABITAT à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dommages intérêts et de l’indemnisation du préjudice de jouissance.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

La société anonyme d'[Adresse 4], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, comprenant le coût de la sommation interpellative du 29 février 2024, de l’assignation, de la procédure d’ordonnance sur requête et du procès-verbal de constat du 12 septembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [L] [M] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. La société anonyme d’HLM RATP HABITAT sera donc condamnée à lui payer la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure et sera déboutée de sa propre demande sur ce fondement.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Déclare les demandes de la société anonyme d'[Adresse 4] recevables;

— Déboute la société anonyme d’HLM RATP HABITAT de l’ensemble de ses demandes;

— Déboute [L] [M] de ses demandes reconventionnelles, notamment de condamnation de la société anonyme d'[Adresse 4] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dommages intérêts et de l’indemnisation du préjudice de jouissance;

— Condamne la société anonyme d’HLM RATP HABITAT aux dépens de l’instance, comprenant le coût de la sommation interpellative du 29 février 2024, de l’assignation, de la procédure d’ordonnance sur requête et du procès-verbal de constat du 12 septembre 2024 ;

— Condamne la société anonyme d'[Adresse 4] à payer à [L] [M] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure ;

— Déboute la société anonyme d’HLM RATP HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE