TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00016 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J74N

NAC : 5AA 0A

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 02 Avril 2026

S.C.I. FRANEVA

Rep légal : M. [Z] [X] muni d’un pouvoir spécial

C /

Madame [E] [N], caution solidaire

Madame [D] [J]

Rep/assistant : Maître Pierre-nicolas DEVAUX de la SELARL PIERRE-NICOLAS DEVAUX, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 02 Avril 2026

A :La S.C.I. FRANEVA

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 02 Avril 2026

A :La S.C.I. FRANEVA

Maître Pierre-nicolas DEVAUX

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Sous la Présidence de Céline VIDAL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 22 Janvier 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé de l’ordonnance au 02 Avril 2026, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.C.I. FRANEVA, dont le siège social est 16 lieu-dit la Renarde – 63500 BRENAT, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par M. Franck PECOIL (Gérant)

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [E] [N], demeurant 11 rue Pasteur – 63450 SAINT-AMAND-TALLENDE

non comparante, ni représentée

Madame [D] [J], demeurant 26 rue du Mas- BP 158- 63500 ISSOIRE

représentée par Maître Pierre-nicolas DEVAUX de la SELARL PIERRE-NICOLAS DEVAUX, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 08 avril 2023 la SCI FRANEVA, représentée par son mandataire la SCI Square Habitat, a consenti un bail d’habitation à Madame [J] relatif à des locaux sis 8 rue du Docteur SAUVAT 63500 Issoire, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 303 euros et d’une provision pour charges de 17 euros.

Madame [N] s’est portée caution solidaire par acte en date du même jour.

Des incidents de paiement des loyers étant intervenus, par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024 la SCI FRANEVA a fait délivrer à Madame [J] un commandement de payer les loyers dus, à savoir la somme principale de 623,40 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois en visant la clause résolutoire figurant au contrat de bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [J] le 21 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025 la SCI FRANEVA a fait assigner en référé Madame [J] et Madame [N] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de voir :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

«  ordonner l’expulsion de Madame [J] ;

«  condamner Madame [J] à lui régler :

o la somme de 1.359,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 01 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus à défaut de résiliation ;

o outre la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

«  et condamner Madame [J] au paiement des entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 mars 2025.

Madame [J] a quitté les lieux le 18 avril 2025.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe le 22 mai 2025.

* * *

À l’audience du 22 janvier 2026 la SCI FRANEVA demande au juge des contentieux de la protection :

o de condamner Madame [J] à lui régler la somme de 3.812,67 euros au titre du solde locatif restant dû, ventilé comme suit :

—  1.803,19 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés ;

—  259,48 euros au titre de la régularisation des charges ;

—  1.750 euros au titre de la réparation des dégradations locatives ;

— de condamner Madame [J] en sa qualité de caution solidaire à lui régler la somme de 3.812,67 euros ;

o de condamner Madame [J] au paiement d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

o de condamner également Madame [N] au paiement de l’article 700 du code de procédure civile ;

o et de condamner Madame [J] aux dépens.

Au soutien de ses prétentions la SCI FRANEVA fait valoir :

— que sa créance est liquide, certaine et exigible ;

— que la somme réclamée au titre des loyers et provisions sur charges impayées a été calculée en prenant en compte le dépôt de garantie et les soldes créditeurs;

— que les dégradations locatives ont été établies contradictoirement à la sortie ;

— que les imputations opérées sur les paiements de Madame [J] sont régulières ;

— que la déclaration d’impayé effectuée par Square Habitat est conforme à la réglementation ;

— que la locataire et sa caution sont de mauvaise foi.

Madame [J] demande au juge des contentieux de la protection :

o à titre principal : de débouter la SCI FRANEVA de ses demandes ;

o à titre subsidiaire :

— de fixer le montant des loyers et charges impayés pour la période du 01 octobre 2024 au 30 avril 2025 à la somme de 1.483,35 euros ;

— de lui accorder les plus larges délais de paiement en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

o en tout état de cause : de débouter la sCI FRANEVA de ses demandes au titre de l’article 700 et des dépens.

Au soutien de ses prétentions elle expose :

— à titre subsidiaire : que compte tenu des sommes qu’elle a versées et de celles qui ont été réglées par la caisse d’allocations familiales elle reste redevable tout au plus de la somme de 1.483,35 euros ;

— que les demandes de la SCI FRANEVA au titre de la réparation des dégradations locatives et de l’évacuation des effets personnels laissés par Madame [J] ne sont pas fondées ;

— que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie ne met pas en évidence de dégradations locatives justifiant les travaux dont le coût est réclamé par la SCI FRANEVA.

Madame [N] n’a pas été touchée par l’assignation, le commissaire de justice ayant établi un procès-verbal de vaines recherches le 10 mars 2025.

À l’issue des débats la décision a été mise en délibéré au 02 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’en application de l’article 473 du code de procédure civile lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne ; que le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ;

Attendu que Madame [N] n’a pas comparu à l’audience et n’a pas été touchée pour la citation ; que le présent jugement est rendu en dernier ressort ;

Attendu que le présent jugement sera dès lors qualifié de jugement par défaut ;

1. Sur la recevabilité de la demande

Attendu que la SCI FRANEVA atteste avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation ;

Attendu qu’elle justifie également avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience ;

Attendu que son action est en conséquence recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ;

2. Sur la dette locative

Attendu qu’en vertu des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie d’alléguer et de prouver conformément à la loi les éléments de fait nécessaires au succès de ses prétentions ;

Attendu que l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de régler le loyer et les charges récupérables au terme convenu ;

Attendu qu’aux termes de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ;

2.1. Sur les loyers et charges impayées

Attendu que la SCI FRANEVA sollicite la somme de 104,54 euros pour le loyer outre 17 euros de provisions sur charges au titre du mois d’octobre 2024 ;

Attendu que Madame [J] justifie de ce qu’elle a effectué un versement de 45 euros le 08 octobre 2024 et que la caisse d’allocations familiales du Puy-de-Dôme a versé la somme de 283 euros pour le mois d’octobre 2024 ; qu’il s’ensuit que la SCI FRANEVA a perçu la somme de 328 euros au mois d’octobre 2024 ;

Attendu que la SCI FRANEVA sera en conséquence déboutée de sa demande au titre du mois d’octobre 2024 ;

Attendu que la SCI FRANEVA sollicite la somme de 313,60 euros au titre du loyer outre 22 euros de provision charges, 60,82 euros de taxe d’ordures ménagères 2023, et 41,06 euros de solde de charges 2023 pour le mois de novembre 2024, soit la somme totale de 437,48 euros ;

Attendu que Madame [J] atteste avoir réglé la somme de 45 euros le 08 novembre 2025 et que la caisse d’allocations familiales du Puy-de-Dôme a versé la somme de 283 euros de sorte que la SCI FRANEVA a perçu la somme totale de 328 euros ; que Madame [J] reste redevable de la somme de 109,48 euros au titre du mois de novembre 2024 ;

Attendu que la SCI FRAVENA sollicite la somme de 313,60 euros au titre du loyer outre 22 euros de provision sur charges pour le mois de décision 2024 ;

Attendu que Madame [J] justifie d’un versement de 45 euros le 05 décembre 2024 ; que la caisse d’allocations familiales du Puy-de-Dôme n’a effectué aucun paiement depuis le mois de décembre 2024 ; que Madame [J] reste donc redevable de la somme de 290,60 euros pour le mois de décembre 2024 ;

Attendu que la SCI FRANEVA sollicite la somme de 313,60 euros au titre du loyer outre 22 euros de provision sur charges pour le mois de janvier 2025 ;

Attendu que Madame [J] atteste d’un versement de 56,60 euros le 15 janvier 2025 ; qu’elle reste dès lors redevable de la somme de 279 euros pour le mois de janvier 2025 ;

Attendu que la SCI FRANEVA sollicite la somme de 131,60 euros au titre du loyer outre 22 euros de provision sur charges et 84,61 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour le mois de février 2025, soit la somme totale de 420,21 euros ;

Attendu que Madame [J] a réalisé deux virements de 56,60 euros et de 13 euros le 08 février 2025 ; qu’elle reste dès lors redevable de la somme de 350,61 euros ;

Attendu que la SCI FRANEVA sollicite la somme de 313,60 euros de loyer outre celle de 22 euros de provision sur charges au titre du mois de mars 2025, soit la somme totale de 335,60 euros, et celle de 212,87 euros de loyer outre 14,67 euros de provision sur charges au titre du mois d’avril 2025, soit la somme totale de 227,54 euros ;

Attendu qu’il est constant que pour les mois de mars et avril 2025 Madame [J] n’a effectué aucun versement ; qu’elle reste redevable de la somme totale de 563,14 euros au titre de l’arriéré locatif des mois de mars et avril 2025 ;

Attendu qu’il ressort de l’ensemble de ce qui précède que Madame [J] est redevable de la somme totale de 1.592,83 euros au titre de l’arriéré locatif ;

Attendu que le décompte en date du 13 mai 2025 produit par la SCI FRANEVA démontre que la somme totale de 410,38 euros est portée au crédit de Madame [J] ; qu’il convient de déduire cette somme du montant de l’arriéré locatif dû par Madame [J] ;

Attendu que Madame [J] reste en conséquence redevable envers la SCI FRANEVA de la somme de 1.182,45 euros au titre de l’arriéré locatif pour les mois de novembre 2024 à avril 2025 inclus ;

Attendu qu’il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 7 a) loi n°89-462 du 06 juillet 1989 le locataire est tenu du paiement des loyers et des charges récupérables au terme convenu ;

Attendu qu’en l’espèce Madame [J] soutient que l’arrêt des versements par la caisse d’allocations familiales est imputable au fait fautif de la SCI FRANVEA, laquelle aurait signalé à tort une situation d’impayé et n’avait pas renvoyé le plan d’apurement ; que Madame [J] estime que cette situation d’impayé était en réalité erronée en ce qu’elle portait notamment sur le non paiement du dépôt de garantie d’un montant de 303 euros, dont elle justifie pourtant qu’il avait été convenu que celui-ci serait réglé au départ de la locataire en cas de dégradations ;

Attendu que la SCI FRANEVA oppose que la dette de Madame [J] était réelle et qu’elle a justifié la signification d’un commandement de payer ; que la signification de ce dernier le 21 octobre 2024 empêchait toute démarche amiable ultérieure ;

Attendu qu’il convient de souligner que la demande de plan d’apurement a été adressée par la caisse d’allocations familiales le 14 mai 2024, soit bien en amont de la signification du commandement de payer ; que de plus la signification d’un commandement de payer ne fait pas obstacle à la recherche d’une solution amiable ;

Attendu que la SCI FRANEVA indique qu’aucun plan d’apurement n’a pu être conclu ; qu’elle ne justifie toutefois pas de l’envoi d’une demande en ce sens à Madame [J] ;

Attendu qu’il s’ensuit que quand bien même la SCI FRANEVA aurait commis une faute de gestion, celle-ci aurait éventuellement pu ouvrir droit à des dommages et intérêts mais non dispenser Madame [J] de son obligation de régler les loyers dus ;

Attendu qu’il convient de rappeler que Madame [N] s’est portée caution solidaire de Madame [J] par acte sous sein privé en date du 08 avril 2023; que la validité de cet acte n’est pas contestée ;

Attendu que Madame [J] et Madame [N] seront en conséquence solidairement condamnées à verser à la SCI FRANEVA la somme totale de 1.182,45 euros au titre de la dette locative ;

2.2. Sur la régularisation des charges

Attendu que la SCI FRANEVA, qui sollicite la somme de 233,22 euros au titre de la consommation d’eau estimée pour les années 2204 et 2025, et qui convient qu’il s’agit d’une estimation, ne produit aucune pièce permettant d’attester du bien-fondé de sa demande ;

Attendu qu’elle en sera en conséquence déboutée ;

Attendu que la SCI FRANEVA, qui sollicite la condamnation de Madame [J] à lui régler la somme de 26,26 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères 2025, ne verse aux débats aucune pièce permettant de justifier du bien-fondé de sa demande ;

Attendu qu’elle en sera en conséquence déboutée ;

3. Sur les dégradations locatives

Attendu que les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi ;

Attendu qu’en vertu de l’article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

Attendu que ce même article dispose que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et les réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, malfaçon ou vice de construction ;

Attendu que la SCI FRANEVA sollicite la condamnation de Madame [J] à régler le coût de la réparation de la porte palière pour un montant de 60 euros ainsi que celui de la réfection de la porte de la chambre pour le même montant ; qu’elle demande également le changement du linoléum de la cuisine pour un montant total de 380 euros ; qu’elle sollicite en outre la condamnation de Madame [J] à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’évacuation des effets laissés lors de son départ ;

Attendu que le 18 avril 2025 Madame [J] a signé un document intitulé « Locataire sortant Bilan d’état des lieux » par lequel elle s’est notamment engagée à prendre à sa charge la réfection de la porte palière et de la porte de la chambre, le changement du linoléum de la cuisine, et l’évacuation de ses effets personnels laissés sur place ;

Attendu qu’il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [J] et Madame [N] à verser à la SCI FRANEVA la somme de 650 euros à ce titre ;

Attendu que la SCI FRANEVA sollicite également la condamnation de Madame [J] à lui verser la somme de 400 euros pour la pose d’un linoléum sur le parquet du salon au motif que celui-ci aurait été endommagé ; que lors de la signature du document intitulé « Locataire sortant Bilan d’état des lieux » Madame [J] a accepté de prendre en charge le ponçage et la vitrification du parquet mais non la pose d’un linoléum ;

Attendu que la demande de la SCI FRANEVA au titre de la pose d’un linoléum dans le salon sera en conséquence rejetée ;

Attendu que l’état des lieux d’entrée et de sortie présente strictement les mêmes mentions s’agissant des murs du salon ; qu’il est en effet indiqué que les murs sont en bon état et qu’est précisée la présence de deux tableaux collés et de cinq traces de peinture arrachée « chacun environ taille de 1 euro » ; que dans ces conditions aucune somme ne saurait être mise à la charge de Madame [J] au titre de la réfection des murs du salon ;

Attendu que la demande de la SCI FRANEVA de ce chef sera en conséquence rejetée ;

Attendu que l’état des lieux sortie indique que la clé de la boîte aux lettres est manquante ; que le changement du verrou de cette dernière apparaît nécessaire et a été chiffré à 50 euros selon devis référencé DMDV 196641 en date du 22 avril 2025 communiqué le 30 juin 2025 ;

Attendu que Madame [J] sera en conséquence condamnée solidairement avec Madame [N] à verser à la SCI FRANEVA la somme de 50 euros au titre du remplacement du verrou de la boîte aux lettres ;

4. Sur la demande de délai de paiement

Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que le compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ;

Attendu qu’en l’espèce Madame [J] justifie de la précarité de sa situation socio-professionnelle ; que cette situation justifie l’octroi de délai de paiement afin de se libérer de sa dette ;

Attendu qu’il convient en conséquence d’autoriser Madame [J] à se libérer de sa dette d’un montant total de 1.882,45 (arriéré locatif et réparations locatives) en vingt-trois versements de 78 euros, la vingt-quatrième mensualité devant couvrir le solde de la dette ;

5. Sur les demandes accessoires

Attendu que l’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens visés à l’article 695, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Attendu que l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide ; que dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ; que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ; que les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent ; que la somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50% ;

Attendu qu’il y a lieu de rappeler que les dispositions de l’article 700 sont applicables devant toutes les juridictions de l’ordre judiciaire, que la représentation par avocat soit obligatoire ou non ;

Attendu que Madame [J] et Madame [N] succombant à la présente instance il convient de les condamner solidairement au paiement des entiers dépens ; qu’au regard de la situation économique respective des parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande de la SCI FRANEVA formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Attendu qu’il convient dès lors de rappeler que le présent jugement est exécutoire par provision ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire , rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevable l’action introduite par la SCI FRANEVA ;

CONDAMNONS solidairement Madame [D] [J] et Madame [E] [N] à payer à la SCI FRANEVA la somme de 1.182,45 euros au titre de l’arriéré locatif mois d’avril 2025 inclus, outre intérêts au taux légal sur la somme de 623,40 euros à compter du 18 octobre 2024, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Madame [D] [J] et Madame [E] [N] à verser à la SCI FRANEVA la somme de 700 euros au titre des réparations locatives ;

AUTORISONS Madame [D] [J] à se libérer de sa dette d’un montant total de 1.882,45 (comprenant l’arriéré locatif et les réparations locatives) en vingt-trois versements de 78 euros, la vingt-quatrième mensualité devant couvrir le solde de la dette ;

DISONS qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS solidairement Madame [D] [J] et Madame [E] [N] au paiement des entiers dépens ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que le présent jugement est exécutoire par provision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge