N° RG 23/00767 – N° Portalis DB2F-W-B7H-EZNP

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COLMAR

[Adresse 10]

[Localité 6]

Service Civil

Sous-Section 1

I J

N° RG 23/00767 – N° Portalis DB2F-W-B7H-EZNP

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 17 JUIN 2025

* Copies délivrées à

le ………………

* Copie exécutoire délivrée à

M^e WURTH

M^e HAGER

le………………………..

* Appel de …………………………..

En date du …………..

sous référence :

RG :

n°d’appel :

Dans la procédure introduite par

– DEMANDEURS –

Monsieur [V] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laurence WURTH, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 19

Madame [D] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laurence WURTH, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 19

À l’encontre de :

– DÉFENDERESSE –

S.C.I. […], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Vadim HAGER, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 34

CONCERNE : Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 07 mars 2025

Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,

Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI […] est propriétaire d’un terrain à bâtir comportant une grange à démolir

situé [Adresse 8] à [Localité 9].

Le 6 août 2021, la SCI […] et Monsieur [V] [Z] et Madame [D] [E] ont signé une promesse synallagmatique de vente portant sur la propriété, cadastrée section 3 numéro [Cadastre 4]/[Cadastre 7], section 3 numéro [Cadastre 5]/[Cadastre 7] et sur la propriété indivise pour 22/100ème du chemin d’accès, ce chemin d’accès étant cadastré section 3 parcelle numéro [Cadastre 3]/[Cadastre 7].

La promesse synallagmatique de vente a été conclue moyennant le prix de 320.000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt de 320.000 euros pour une durée minimale de remboursement de 20 ans, et d’une durée maximale de 25 ans, au taux maximum de 1,6 % (hors assurance) au plus tard le 30 novembre 2021, et d’obtention d’un permis de construire.

Monsieur [V] [Z] et Madame [D] [E] pouvaient renoncer aux bénéfices des conditions suspensives avant le 30 novembre 2021 ; la promesse était consentie pour un délai de huit mois à compter de sa signature, expirant le 31 mai 2022.

Par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2022, Monsieur [V] [Z] et Madame [D] [E] ont adressé une sommation d’avoir à signer l’acte de vente le 13 septembre 2022.

La SCI […] n’a pas donné de suite favorable à la signature de l’acte de vente le 13 septembre 2022.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 20 avril 2023, Monsieur [V] [Z] et Madame [D] [E] ont fait assigner la SCI […] devant la Première Chambre civile du tribunal judiciaire de Colmar aux fins :

— CONDAMNER la SCI […] à verser aux consorts [Z]-[E] les sommes suivantes :

—  11.592 euros au titre de la clause pénale

—  5.000 euros au titre du préjudice moral chacun

—  5.000 euros au titre de la résistance abusive

—  3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER la SCI […] aux entiers frais et dépens de la présente procédure,

— CONSTATER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Par dernières conclusions régulièrement notifiées par la voie du RPVA le 14 octobre 2024, la SCI […] sollicite du Tribunal de céans de :

— DÉCLARER la demande de Monsieur [V] [Z] et Madame [D] [E] mal fondée

— DÉBOUTER Monsieur [V] [Z] et Madame [D] [E] de l’intégralité de leurs fins, demandes et prétentions

A titre reconventionnel

— CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [Z] et Madame [D] [E] au paiement d’une somme de 11.592 euros au titre de la clause pénale au profit de la SCI […], avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2022, respectivement à compter de la présente demande reconventionnelle

— CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [Z] et Madame [D] [E] en tous les dépens, ainsi qu’à un montant de 5.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile

Au soutien de ses dires, la SCI […] expose que la promesse conclue entre les parties a été conclue avec un délai expirant le 31 mai 2022 à 16 heures ; que par courrier du 13 juin 2022, elle a mis en demeure Monsieur [V] [Z] et Madame [D] [E] de lui faire parvenir la copie de leur permis de construire et de venir signer l’acte de vente au plus tard le 30 juin 2022 ; qu’avant le 31 mai 2022 à 16 heures, Monsieur [V] [Z] et Madame [D] [E] n’ont pas fait de démarches auprès de la SCI […] ni pour démontrer la levée des conditions suspensives, ou leur renonciation dans le délai prévu contractuellement, ni de solliciter la signature d’un acte de vente, avant la caducité de la promesse.

Elle explique que les deux conditions suspensives prévues au sein de la promesse n’ont pas été levées dans les délais contractuels, ce qui a emporté caducité de la promesse.

Elle relève que l’offre de prêt n’a été mise à leur disposition qu’à la date du 25 mai 2022, soit postérieurement à la date limite du 30 novembre 2021 fixée contractuellement dans la promesse de vente pour satisfaire à la condition suspensive ; qu’ils n’apportent aucune preuve de ce qu’ils auraient sollicité une telle offre avant le 30 novembre 2021 ; que l’acceptation de cette offre de prêt n’est intervenue que le 7 juin 2022, soit postérieurement à la date d’expiration de la promesse de vente fixée au 31 mai 2022.

Elle indique en outre que par un courrier en date du 24 juin 2022, Monsieur [V] [Z] et Madame [D] [E] ont renoncé à la condition suspensive d’obtention du permis de construire, mais qu’il n’était plus possible de renoncer à cette condition à la date du 24 juin 2022, la promesse étant échue au 31 mai 2022.

Par ailleurs, reconventionnellement, elle sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [V] [Z] et Madame [D] [E] au paiement de la clause pénale, en application des articles 1304-3 alinéa 1er et 1231-5 du Code civil.

Par dernières conclusions régulièrement notifiées par la voie du RPVA le 5 novembre 2024, Monsieur [V] [Z] et Madame [D] [E] reprennent l’ensemble de leurs demandes et sollicitent en plus de leurs demandes initiales, la condamnation de la SCI […] à leur payer la somme de 54.500 euros en réparation du préjudice financier subi.

Au soutien de leurs dires ils font valoir que la promesse vente prévoyait qu’elle était consentie pour un délai expirant le 31 mai 2022, qu’en cas de réalisation des conditions suspensives, les parties s’obligeaient à constater par acte authentique la réalisation définitive de la vente et que toute condition suspensive est réputée accomplie lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt.

Ils indiquent qu’ils ont renoncé à la condition suspensive d’obtention du permis de construire et avaient fait parvenir les fonds nécessaires à la vente au Notaire, mais que la SCI […] ne souhaitait plus vendre et qu’elle n’a pas exécuté la promesse synallagmatique de vente.

Ils relèvent qu’ils avaient un projet sérieux d’acquisition de ce terrain afin de pouvoir faire construire leur résidence et qu’ils ont subi un préjudice important compte-tenu du défaut de réitération de cet acte par le SCI […].

Ils expliquent que la SCI […] ne les a jamais mis en demeure de régulariser l’acte authentique et ne peut pas solliciter leur condamnation au paiement de la clause pénale.

Il est expressément fait référence, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, aux écritures de la demanderesse pour plus ample exposé des faits, ainsi que de ses moyens et prétentions.

La clôture de l’instruction de la procédure a été ordonnée le 17 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 mars 2025 et mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur le respect de la condition suspensive relative au financement prévue à la promesse synallagmatique de vente

Il appartient au bénéficiaire de la promesse de vente de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans cette dernière.

En l’espèce, il est constant que la promesse synallagmatique de vente du 6 août 2021 signée entre les parties prévoyait une condition suspensive d’obtention d’un prêt par les acquéreurs. Ainsi, Monsieur [V] [Z] et Madame [D] [E] s’engageaient :

— à solliciter auprès de tout organisme financier, un prêt d’un montant 320 000 euros avec un taux d’intérêt maximum de 1,6 % l’an (hors assurance), pour une durée minimale de 20 ans et maximale de 25 ans, et ce, jusqu’au 15 octobre 2021

La promesse synallagmatique de vente était consentie pour un délai expirant le 31 mars 2022 à 16H et le 31 mai 2022 indiqué par les deux parties respectives.

Au soutien de leur demande, Monsieur [V] [Z] et Madame [D] [E] produisent :

— une promesse synallagmatique de vente du 6 août 2021

— une offre de prêt immobilier du Crédit Agricole Alsace VOSGES du 25 mai 2022

— une fiche précontractuelle du 25 mai 2022

— un contrat de prêt signé électroniquement le 07 juin 2022

En l’espèce la demande de prêt n’est pas conforme aux stipulations contractuelles en ce qu’elle porte sur un montant de 242.218 euros et non de 320.000 euros, comme prévu à la promesse synallagmatique de vente.

Il sera noté que le taux d’intérêt est inférieur à celui prévu par la promesse synallagmatique de vente puisqu’il est indiqué un taux de 1,4 % alors que ladite promesse prévoyait un taux maximum de 1,6 %.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les demandeurs ne démontrent pas avoir effectué les démarches nécessaires et ce, dans les temps, pour obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles. En outre, ils ne justifient pas de ce qu’ils ont porté à la connaissance du promettant et du notaire l’obtention de ce prêt (page 14 de la promesse).

Sur le respect de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire prévue à la promesse synallagmatique de vente

Aux termes de l’article 1304-4 du Code civil, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

En l’espèce, il est constant que la promesse synallagmatique de vente du 6 août 2021 signée entre les parties prévoyait une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire par les acquéreurs. Ainsi, Monsieur [V] [Z] et Madame [D] [E] s’engageaient :

— à obtenir un permis de construire avant le 31 décembre 2021

— à obtenir un certificat urbanisme « informatif »

En l’espèce, il est constant que la promesse synallagmatique de vente contenait une condition suspensive d’obtention « d’un permis de construire ». Il était ainsi précisé que « l’autorisation devait être validée au plus tard le 31 décembre 2021 ».

Cependant, à la date d’expiration de la promesse, il n’est pas justifié du dépôt d’une demande de permis de construire, ni de sa communication au promettant, contrairement à ce qui était stipulé.

À l’appui de leur argumentation, les demandeurs produisent un courrier réceptionné le 24 juin 2022, par lequel ils ont renoncé à cette condition suspensive d’obtention du permis de construire.

Monsieur [V] [Z] et Madame [D] [E] pouvaient renoncer à la condition avant le 31 mai 2022, tant que la promesse était toujours valable entre les parties. Cette renonciation postérieurement à l’échéance de la promesse est sans emport.

Sur les conséquences du non-respect des conditions suspensives

Les demandeurs n’ayant pas respecté les termes de la promesse synallagmatique de vente, leurs demandes ne peuvent pas prospérer et seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle d’application de la clause pénale

Selon l’article 1231-5 du Code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Aux termes de l’article 1152 du même Code, applicable en l’espèce, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l’espèce, dans sa demande reconventionnelle, la SCI […] sollicite la condamnation de Monsieur [V] [Z] et Madame [D] [E] à lui régler la somme de 11 592 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2022.

En l’espèce, il est constant que la promesse synallagmatique de vente précitée comportait une clause pénale aux termes de laquelle si l’une des parties ne régularise pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations exigibles, elle versera à l’autre partie la somme de 11 592 euros. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La SCI […] produit aux débats « une sommation d’avoir à signer l’acte authentique de vente » du 1er septembre 2022.

Cependant, il convient de relever que la promesse synallagmatique de vente expirait le 31 mai 2022 et que la SCI […] a mis en demeure Monsieur [V] [Z] et Madame [D] [E] au-delà de cette date. En outre, il est relevé par le Tribunal que la SCI […] a envoyé aux bénéficiaires de la promesse un courriel du 21 août 2022 aux termes duquel elle faisait état de sa propre décision de refuser la vente. Elle est donc d’autant plus mal fondée à se prévaloir de la clause pénale figurant à l’acte.

Par conséquent la SCI […] sera débouté de sa demande.

Sur les mesures de fin de jugement

Les parties étant déboutées de leurs demandes, chaque partie gardera à sa charge les dépens par elle exposés.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ; qu’en l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie gardera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi prononcé les jours, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier,

Le GREFFIER Le PRÉSIDENT,