Du 05 décembre 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01553 – N° Portalis DBX6-W-B7J-24GJ

[L] [V]

C/

[B] [N]

— Expéditions délivrées à

Me [B] [N]

— FE délivrée à

M^e Adam LAKEHAL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [L] [V]

née le 13 Mai 1986 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Adam LAKEHAL, Avocat au barreau de TOULOUSE, membre de la SELARL REDON-REY LAKEHAL ASSOCIES

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Juillet 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 19 et 20 décembre 2024, Madame [L] [V] a donné à bail à Monsieur [B] [N] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant un loyer de 675 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, Madame [L] [V] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.088,11 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2025, Madame [L] [V] a assigné Monsieur [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 17 octobre 2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) ;

— Ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [B] [N] et de celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— Condamner par provision Monsieur [B] [N] au paiement de la somme de 3 477,11 € correspondant au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de juin 2025 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir ;

— Condamner par provision Monsieur [B] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 694,50 €, qui sera révisée annuellement en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux ;

— Dire que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 13 mars 2025 ;

— Le voir condamner au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Le voir condamner au paiement des dépens en ce comprenant les frais du commandement.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, Madame [L] [V], représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser sa créance en sollicitant une somme de 3.477,11 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 octobre 2025 et à indiquer être opposée à l’octroi de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire.

Il sera renvoyé à l’assignation valant conclusions soutenue oralement à l’audience, pour l’exposé des moyens de Madame [L] [V], en application de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur [B] [N], comparant en personne, expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 150 euros en sus du loyer courant.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 05 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de résiliation du contrat de bail et expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

* Sur la recevabilité et la régularité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique du 11 juillet 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 17 octobre 2025.

En application du même texte, la bailleresse justifie également avoir signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 la situation d’impayés le 14 mars 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière au regard des dispositions précitées.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Madame [L] [V] a fait signifier à Monsieur [B] [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.088,11 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 13 mars 2025.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de six semaines.

Ce défaut de régularisation fonde Madame [L] [V] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 25 avril 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, que Monsieur [B] [N] a repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois de juillet et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement.

Par suite, et malgré l’opposition de Madame [L] [V], il y a lieu d’accorder à Monsieur [B] [N] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [N] pourra être poursuivie et qu’il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme de 675 euros, payable à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la libération des lieux.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [L] [V] produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [B] [N] reste devoir la somme de 3.477,11 euros à la date du 10 octobre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux (=indemnités dites d’occupation).

Monsieur [B] [N], qui ne conteste pas les sommes réclamées par sa bailleresse, doit en conséquence être condamné au paiement de la somme de 3477,11 euros à titre provisionnel.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Dans l’hypothèse où Monsieur [B] [N] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, au paiement des indemnités d’occupation égales au montant mensuel précité.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [B] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Tenu aux dépens, Monsieur [B] [N] sera également condamné à payer à Madame [L] [V] une indemnité que l’équité commande de fixer à 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS, à la date du 25 avril 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 19 et 20 décembre 2024 et liant Madame [L] [V] à Monsieur [B] [N], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 8] ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [N] à payer à Madame [L] [V] à titre provisionnel la somme de 3.477,11 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, part d’assurance habitation récupérable et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 10 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

ACCORDONS à Monsieur [B] [N] la faculté de se libérer de sa dette en 21 mensualités successives de 150 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [B] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [L] [V] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [B] [N] sera tenu de payer à Madame [L] [V] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 675 euros, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux et en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [N] à payer à Madame [L] [V] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes de Madame [L] [V] ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE