Tribunal Judiciaire de Colmar, 1re chambre, 17 juin 2025, n° 20/01354

TJ Colmar 17 juin 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que les éléments fournis par le Syndicat justifiaient la créance de charges de copropriété, et a condamné Monsieur [K] [L] à payer la somme de 10.566,24 euros.
Accepté
Préjudice causé par le retard de paiement
Le tribunal a reconnu que le retard de paiement a effectivement causé un préjudice aux autres copropriétaires, et a accordé des dommages et intérêts à hauteur de 1.056 euros.
Accepté
Frais de justice
Le tribunal a condamné Monsieur [K] [L] à payer une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700, en raison de sa défaite dans l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Colmar, 1re ch., 17 juin 2025, n° 20/01354
Numéro(s) :	20/01354
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	9 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Michaël ALLOUCHEVadim HAGER

Texte intégral

N° RG 20/01354 – N° Portalis DB2F-W-B7E-EDW6

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COLMAR

[Adresse 5]

[Localité 4]

Service Civil

Sous-Section 1

I J

N° RG 20/01354 – N° Portalis DB2F-W-B7E-EDW6

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 17 JUIN 2025

* Copies délivrées à

M^e HAGER

le ………………

* Copie exécutoire délivrée à

M^e ALLOUCHE

le………………………..

* Appel de …………………………..

En date du …………..

sous référence :

RG :

n°d’appel :

Dans la procédure introduite par

– DEMANDERESSE –

Syndic. de copro. Copropriété [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Michaël ALLOUCHE, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 41

À l’encontre de :

– DÉFENDEUR –

Monsieur [K] [L], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Vadim HAGER, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 34

CONCERNE : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 07 mars 2025

Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,

Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 07 septembre 2020, le Syndicat des copropriétaires « COPROPRIÉTÉ [Adresse 1] », agissant par son représentant, la société RELAIS IMMO GESTION SARL ayant son siège social [Adresse 3] à [Localité 4] en qualité du Syndic, a fait assigner Monsieur [K] [L] devant la 1ère Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Colmar, en vue de :

— DÉCLARER la demande recevable et bien fondée.

— CONDAMNER Monsieur [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la « COPROPRIETE [Adresse 1] » les sommes suivantes :

● 17.036,05 euros, augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 6 avril 2016

● 5.000 euros à titre de dommages et intérêts

● 2. 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens,

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires « COPROPRIÉTÉ [Adresse 1] » expose que Monsieur [K] [L] est propriétaire des lots 01, 02, 03, 11, 12, 13, 19 et 20, au sein de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 4] et que selon le décompte arrêté au 31 août 2020, il est redevable d’une somme totale de 17.036, 05 euros.

Le Syndicat des copropriétaires « COPROPRIÉTÉ [Adresse 1] » explique qu’il demande également la condamnation de Monsieur [K] [L] à lui régler la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts.

Par dernières conclusions régulièrement notifiées par la voie du RPVA le 19 juin 2023, Monsieur [K] [L] sollicite du Tribunal de céans de :

— DÉCLARER la demande du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] irrecevable, et en tous les cas mal fondée

En conséquence

— DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires « COPROPRIÉTÉ [Adresse 1] » de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires « COPROPRIÉTÉ [Adresse 1] » à payer à Monsieur [K] [L] la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la présente instance.

— ÉCARTER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Au soutien de ses dires, Monsieur [K] [L] fait valoir qu’au visa de l’article 1353 du Code civil, il incombe au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de rapporter la preuve que le copropriétaire est effectivement le débiteur des sommes qui lui sont réclamées et que le simple relevé de compte de copropriétaire ou de simples relevés informatiques ne sauraient établir la réalité de la créance.

Il explique que le Syndicat des copropriétaires « COPROPRIÉTÉ [Adresse 1] » verse aux débats un procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice 2018 alors qu’il sollicite le paiement de charges pour les exercices 2019 à 2021.

Il relève que les extraits de comptes produits par le Syndicat des copropriétaires « COPROPRIÉTÉ [Adresse 1] » font apparaître des soldes pour des exercices antérieurs, sans aucun détail des montants.

Il soutient que le Syndicat des copropriétaires « COPROPRIÉTÉ [Adresse 1] » verse également aux débats un extrait de compte arrêté au 3 mars 2023 ; qu’il ne produit pas les appels de fonds antérieurs à l’année 2018, ainsi que le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir et que les éléments versés aux débats sont insuffisamment précis et ne permettent pas de justifier les montants sollicités.

Il invoque la prescription de la demande, à tout le moins pour les charges antérieures au 20 mai 2014 et dit qu’il n’existe aucun décompte des charges qui seraient dues avant le 31 décembre 2017.

Il indique en outre qu’il convient de déduire de la demande la somme de 12 467,78 euros et que le Syndicat des copropriétaires « COPROPRIÉTÉ [Adresse 1] » doit être débouté de sa demande au titre de dommages et intérêts.

Par dernières conclusions régulièrement notifiées par la voie du RPVA le 06 novembre 2023, le Syndicat des copropriétaires « COPROPRIÉTÉ [Adresse 1] » reprend l’ensemble de ses demandes, actualise les montants sollicités dont la somme principale à 20.701,51euros au 3 novembre 2023 et la somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à 3.000 euros.

Il est expressément fait référence, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, aux écritures de la demanderesse pour plus ample exposé des faits, ainsi que de ses moyens et prétentions.

La clôture de l’instruction de la procédure a été ordonnée le 20 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 mars 2025 et mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telles que ces valeurs sont définies à l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En application de l’article 14-1 de la loi précitée, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf si l’assemblée générale fixe des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale.

Sur la demande relative aux charges

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires « COPROPRIÉTÉ [Adresse 1] » soutient que Monsieur [K] [L] reste lui devoir la somme de 20.701,51 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 03 novembre 2023 et sollicite sa condamnation au paiement de cette somme.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

À l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires « COPROPRIÉTÉ [Adresse 1] » verse aux débats les pièces suivantes :

● le procès-verbal de l’Assemblée générale du 25 mars 2019

● la liste des copropriétaires et lots de la « COPROPRIÉTÉ [Adresse 1] »

● les extraits de compte de Monsieur [K] [L] du 21 juillet au 31 août 2020

● les appels de fonds du 25 janvier 2018 au 15 septembre 2021

● les appels de fonds exceptionnels du 17 avril 2018 au 3 août 2021 (lots 1, 12 et 20)

● les appels de fonds du 25 janvier 2018 au 14 juin 2022 (lots 3 et 11)

● l’état de répartition des charges du 1er janvier au 31 décembre 2019

● l’état de répartition des charges du 1er janvier au 31 décembre 2020

● les extraits de comptes au 03 novembre 2023

● la lettre de mise en demeure du 05 avril 2016

● la sommation de payer du 09 novembre 2017 d’une somme principale de 10.135,27 euros, outre la somme de 187,81 euros au titre de frais d’huissier

Il ressort ainsi de tous ces éléments que selon les appels de fonds, les extraits de compte et le décompte actualisé au 03 novembre 2023, Monsieur [K] [L] reste devoir au Syndicat des copropriétaires « COPROPRIÉTÉ [Adresse 1] » la somme de 20.701, 51 euros (10.173,97 + 6.784,16 + 3.717,64).

Monsieur [K] [L] sollicite la déduction de la somme de 12.467,78 euros (5.546,52 + 8.378 + 3.111,53) au titre des charges dues au 1er janvier 2016. Il invoque la prescription des sommes sollicitées dues avant le 31 décembre 2017.

Selon l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Cependant, par courrier en date du 05 avril 2016 le Syndicat des copropriétaires « COPROPRIÉTÉ [Adresse 1] » a mis en demeure Monsieur [K] [L] de participer à l’Assemblée Générale du 2 mai 2016 pour le vote des travaux prévus et par une sommation de payer les charges de copropriété du 2 novembre 2017, a mis en demeure à Monsieur [K] [L] de régler la somme de 10.135,27 euros au titre des charges de copropriété. Du courrier émis par le syndic bénévole en date du 5 avril 2016, il s’évince que la somme mise en compte comporte un montant de 8.667,34 € de travaux incombant à Monsieur [K] [L] pour ses lots. La sommation de payer du 2 novembre 2017 reprend manifestement ce montant, et des impayés de charges courantes antérieurs. Toutefois, les procès-verbaux des AG de 2015 et 2016 ne sont pas produits.

Le tribunal de céans a été saisi le 07 septembre 2020, en sorte que toutes les sommes dues antérieures au 7 septembre 2015 sont prescrites. De plus, les sommes sollicitées au titre de l’année 2016 ne sont pas justifiées par les pièces. Il sera donc déduit de la somme réclamée le montant de 1.0135,27 €.

Monsieur [K] [L] sera de ce fait condamné au paiement de 10.566, 24 €.

Sur la demande de dommages et intérêts

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires « COPROPRIÉTÉ [Adresse 1] » demande des dommages et intérêt. Il est certain que le retard réitéré des règlements de charges de copropriété pèse sur la trésorerie au détriment des autres copropriétaires qui supporte les charges courantes, les travaux, et font office de banque pour le copropriétaire régulièrement et substantiellement défaillant ; il sera donc fait droit à la demande à hauteur de 1056 euros.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

En l’espèce, Monsieur [K] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de l’instance ;

Supportant les dépens, il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires « COPROPRIÉTÉ [Adresse 1] » la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ; qu’en l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

➣ CONDAMNE Monsieur [K] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires « COPROPRIÉTÉ [Adresse 1] » la somme de 10.566,24 euros, augmentée des intérêts légaux à compter du 07 septembre 2020 ;

➣ CONDAMNE Monsieur [K] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires « COPROPRIÉTÉ [Adresse 1] » la somme de 1056 euros au titre de dommages et intérêts ;

➣ CONDAMNE Monsieur [K] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires « COPROPRIÉTÉ [Adresse 1] » la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

➣ DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

➣ CONDAMNE Monsieur [K] [L] aux dépens ;

➣ RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi prononcé les jours, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier,

Le GREFFIER Le PRÉSIDENT,