TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00878 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T447

JUGEMENT

N° B

DU : 24 Juin 2025

[K] [A]

[W] [E] [L] [H] [M]

C/

[J] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Juin 2025

à M^e MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 24 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 Avril 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [K] [A], demeurant [Adresse 2]

Mme [W] [E] [L] [H] [M], demeurant [Adresse 2]

représentées par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [J] [Z], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [A] et Madame [W] [P] [D] ont donné à bail à Monsieur [J] [Z] un appartement usage d’habitation (n°B13) et un emplacement de parking en sous-sol (n°78) situés [Adresse 5], par contrat signé électroniquement prenant effet au 31 mai 2021, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 470 euros outre une provision pour charges de 110 euros.

Les bailleurs indiquent qu’ils ont été informés par le syndic de copropriété des nuisances sonores provoquées par Monsieur [J] [Z] au sein de la copropriété et que les voisins multipliaient les plaintes ; la situation devenant insoutenanble, une pétition a en outre été signée en fin d’année 2023 et plusieurs mains courantes déposées.

Ils précisent que le 29 novembre 2023, Monsieur [J] [Z] a été mis en demeure par l’agence en charge de l’appartement des bailleurs de cesser les nuisances sonores, sans succès.

Par acte extrajudiciaire du 6 mars 2024, Monsieur [J] [Z] a par ailleurs été sommé de jouir paisiblement des lieux et de cesser tous les troubles du voisinage afin de se conformer aux dispositions de son contrat de bail, sans succès.

Le 7 novembre 2024, Monsieur [J] [Z] a de nouveau été mis en demeure de prendre toutes les mesures nécessaires pour garantir la tranquillité des voisins, ici encore sans succès.

Face à la persistance des nuisances alléguées, une plainte ayant en outre été déposée le

12 novembre 2024 contre Monsieur [J] [Z] suite à la détérioration d’un volet de sa voisine, Monsieur [K] [A] et Madame [W] [P] [D] ont donc fait assigner Monsieur [J] [Z] le 5 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail les liant à Monsieur [J] [Z] à compter de la décision à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [Z] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4], avec si besoin le concours de la force publique ;

— fixer à compter de la décision à intervenir une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (625,92 euros par mois à la date de l’assignation), à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamner Monsieur [J] [Z] à leur payer cette indemnité mensuelle de la décision à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [J] [Z] à leur payer la somme de 112,78 euros arrêtée au 17 janvier 2025, somme qui sera réactualisée à l’audience ;

— supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux au regard de la mauvaise foi avérée de Monsieur [J] [Z] ;

— condamner Monsieur [J] [Z] à leur payer la somme de 2. 000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 3 avril 2025, Monsieur [K] [A] et Madame [W] [P] [D], ont comparu représentés par leur conseil, ont maintenu les demandes reprises dans leur exploit introductif d’instance et ont actualisé la dette locative à la somme de 745,54 euros.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [K] [A] et Madame [W] [P] [D] ont fait valoir, au visa des articles 1217, 1224, 1728, 1729, 1741 du code civil et 7b) de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [J] [Z], malgré les multiples avertissements donnés, provoque notamment des nuisances sonores importantes depuis de nombreux mois, de sorte qu’il a commis des manquements graves et répétés à son obligation contractuelle de jouissance paisible des locaux justifiant la résiliation du bail.

Ils ont en outre ajouté que Monsieur [J] [Z] n’était pas à jour dans le règlement de ses loyers et charges et qu’il faisait preuve de mauvaise foi.

Assigné par acte de commissaire de justice délivré le 5 mars 2025 selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [J] [Z] n’était ni présent ni représenté à l’audience.

Il est par ailleurs justifié de l’envoi à Monsieur [J] [Z] par le commissaire de justice de la lettre recommandée avec accusé de réception prévue par les dispositions de l’article précité, la procédure est en conséquence régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

— d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

— de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1729 du même code dispose que : « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

Enfin, l’article 7 b) de la loin°89-642 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, le contrat de bail litigieux précise également à l’article « Autres conditions particulières », que le locataire doit éviter les nuisances sonores ou olfactives de nature à gêner les autres habitants de l’immeuble.

La jouissance paisible du logement par le locataire constitue en conséquence une obligation essentielle du contrat.

En l’espèce, Monsieur [K] [A] et Madame [W] [P] [D] produisent des courriels, mises en demeure, sommation de faire et cinq mains courantes qui prouvent l’existence de nuisances sonores dont Monsieur [J] [Z] est l’auteur.

Les pièces versées aux débats démontrent en effet qu’entre le 7 octobre 2023 et jusqu’au

15 janvier 2025, les voisins se sont plaints de nuisances sonores répétées, constituées par des cris et des hurlements de la part de Monsieur [J] [Z] et de son groupe d’amis, de soirées tardives organisées au sein de l’appartement, du volume particulièrement élevé de la musique et de coups sur les murs.

Ainsi, Monsieur [S] [N], voisin immédiat de Monsieur [J] [Z], indique dans plusieurs courriels de décembre 2024, entendre des hurlements, des personnes qui courent dans l’appartement, de 21 heures jusqu’à 3 heures du matin.

Ces nuisances sonores ont fortement impacté les occupants de l’immeuble qui font état de leur impossibilité de trouver le sommeil, au point qu’une pétition a été signée par quinze voisins, las de cette situation, fin 2023.

Dans le même sens, Monsieur [I] [R], dont l’appartement est en dessous de celui de Monsieur [J] [Z], a indiqué dans un courriel en date du 17 janvier 2025 au gestionnaire de l’appartement, que cette situation pesait psychologiquement, physiquement et financièrement sur sa compagne et lui.

Il convient de relever par ailleurs que l’intervention, à plusieurs reprises, des forces de l’ordre, les mains courantes, mises en demeure, avertissements verbaux et sommation de faire n’ont pas eu d’effet sur les nuisances sonores générées par Monsieur [J] [Z] et ses amis.

En effet, malgré les mains courantes des 21 octobre 2023, 2 décembre 2023, 9 mars 2024, 30 avril 2024 4 juillet 2024 et les mises en demeure des 29 novembre 2023 et 7 novembre 2024, Monsieur [J] [Z] a continué à se livrer à ses “activités nocturnes” comme en témoignent les courriels de 2025.

Aussi, il est incontestable que Monsieur [J] [Z] a généré des nuisances sonores de nature à violer ses obligations légales et contractuelles de jouissance paisible du logement pris à bail.

Ces manquements constituent une violation grave et renouvelée des obligations contractuelles nées du bail.

Ainsi, la résiliation judiciaire du contrat de bail liant Monsieur [K] [A] et Madame [W] [P] [D] d’une part à Monsieur [J] [Z] d’autre part sera prononcée à ses torts exclusifs.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [J] [Z] sera ordonnée.

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, Monsieur [J] [Z], en dépit des nombreux avertissements, n’a pas modifié son comportement, il y a lieu en conséquence de constater sa mauvaise foi de sorte qu’il convient de supprimer le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux avant de procéder à son expulsion prévu par les dispositions de l’article précité.

Il pourra donc être procédé à l’expulsion du locataire, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, s’il n’a pas quitté les lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Monsieur [K] [A] et Madame [W] [P] [D] produisent aux débats un décompte en date du 1er avril 2025, mensualité d’avril 2025 incluse, justifiant d’une dette locative de Monsieur [J] [Z] de 745,54 euros.

Monsieur [J] [Z], qui n’a pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe, ni le montant de la dette locative.

En conséquence, Monsieur [J] [Z] sera condamné à payer à Monsieur [K] [A] et Madame [W] [P] [D] la somme de 745,54 euros à ce titre ainsi qu’au paiement des loyers et charges échus avant la date de résiliation du bail en deniers ou quittance.

Monsieur [J] [Z] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de la résiliation judiciaire du bail, soit à compter du 24 juin 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [K] [A] et Madame [W] [P] [D] afin d’assurer la défense de leurs intérêts, Monsieur [J] [Z] sera condamné à leur verser la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE à compter de la présente décision la résiliation judiciaire du bail ayant pris effet au 31 mai 2021 conclu entre Monsieur [K] [A] et Madame [W] [P] [D] d’une part et Monsieur [J] [Z] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°B13) et un emplacement de parking en sous-sol (n°78) situés [Adresse 5], aux torts exclusifs de Monsieur [J] [Z] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

SUPPRIME les délais prévus par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution compte tenu de la mauvaise foi de Monsieur [J] [Z] ;

DIT par conséquent qu’à défaut pour Monsieur [J] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les 15 jours à compter de la signification de la présente décision, Monsieur [K] [A] et Madame [W] [P] [D] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à verser à Monsieur [K] [A] et Madame [W] [P] [D] la somme de 745,54 euros au titre de la dette locative selon décompte en date du 1er avril 2025, mensualité d’avril 2025 incluse, ainsi qu’au paiement des loyers et charges échus avant la date de résiliation du bail en deniers ou quittance ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à payer à Monsieur [K] [A] et Madame [W] [P] [D] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 24 juin 2025, date de la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à payer à Monsieur [K] [A] et Madame [W] [P] [D] la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] aux entiers dépens de la procédure ;

DEBOUTE Monsieur [K] [A] et Madame [W] [P] [D] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente