PREMIERE CHAMBRE

17 Février 2026

N° RG 23/05381 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NL2D

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

S.C.I. UNIX IMMOBILERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 17 février 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 16 décembre 2025 devant Aude BELLAN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Marie VAUTRAVERS,

Première Vice-Présidente Adjointe

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société SEGINE dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Pascal PIBAULT, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Philippe FIELOUX, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.C.I. UNIX IMMOBILIERS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Emmanuelle BOQUET, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

Faits constants et procédure

La société civile UNIX IMMOBILIERS est propriétaire des lots à usage commercial n° 264, 265, 272 et 273 au sein de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La copropriété est régie par le règlement de copropriété du 13 juillet 1967 et ses modificatifs des 9 décembre 1971, 5 septembre 1972 et 24 juillet 1989.

Depuis plusieurs années, des litiges relatifs aux charges de chauffage opposent la société UNIX IMMOBILIERS au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5].

Par jugement du 10 mai 2011, le tribunal de grande instance de Pontoise a condamné le syndicat des copropriétaires à rembourser aux sociétés UNIX IMMOBILIERS et CCB, chacune, la somme de 35 000 euros au titre des charges de chauffage.

Par arrêt du 11 mars 2013, devenu définitif et irrévocable suite au rejet de pourvoi par la Cour de Cassation en date du 8 mars 2018, la cour d’appel de Versailles a réformé le jugement du 10 mai 2011 en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 1] à Sarcelles à rembourser aux sociétés UNIX IMMOBILIERS et CCB, chacune, la somme de 35 000 euros au titre des charges de chauffage et l’a confirmé pour le surplus.

Suivant jugement en date du 19 décembre 2017, suivi d’un arrêt de la cour d’appel de Versailles en date du 4 novembre 2020, la société UNIX IMMOBILIERS a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 48 037,07 euros au titre de charges de copropriété impayées au 4ème trimestre 2019 inclus, outre diverses sommes accessoires.

Par ordonnance contradictoire rendue le 8 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a notamment débouté les SCI CCB et Unix Immobiliers de leur demande de désignation d’un expert judiciaire appelé à donner son avis sur l’état de raccordement de leurs lots au réseau de chauffage.

Suivant arrêt infirmatif du 15 juin 2023, la cour d’appel de Versailles a infirmé l’ordonnance du 8 juillet 2022 et a notamment ordonné une expertise judiciaire désignant pour y procéder M. [O] [Q] avec pour mission de déposer un rapport définitif dans un délai de 6 mois concernant l’état du raccordement des lots appartenant aux sociétés UNIX IMMOBILIERS et SCI CCB aux sous-stations de la copropriété et au réseau de chaleur urbain et de décrire les travaux nécessaires audit raccordement.

Le syndicat des copropriétaires a formé un pourvoi en cassation à l’encontre de l’arrêt d’appel de [Localité 2] du 15 juin 2023, qui a été rejeté par la Cour de Cassation le 27 février 2025.

Prétentions et moyens des parties

Par acte d’huissier en date du 28 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Sarcelles, représenté par son syndic, la société Segine, a fait assigner devant ce tribunal la société UNIX IMMOBILIERS afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les arriérés de charges impayées, les frais de recouvrement, ainsi que des dommages et intérêts et des sommes au titre des frais irrépétibles.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2025, le syndicat des copropriétaires, a actualisé le montant de sa demande, sollicitant du tribunal de :

— déclarer irrecevable la société UNIX IMMOBILIERS et en tout cas mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7],

— constater, dire et juger que la société UNIX IMMOBILIERS reste redevable de charges à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à hauteur de somme de 142 746,23 euros ce montant tenant compte des frais nécessaires exposés par le Syndicat pour recouvrer sa créance ;

— dire et juger que les charges qui restent dues par le copropriétaire au sein de la copropriété ne sont pas contestables,

— condamner la société UNIX IMMOBILIERS à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 106 977,83 euros au titre des charges restant dues, mises à sa charge au titre de ses lots n°264,265,273 et autres,

— condamner la société UNIX IMMOBILIERS à payer la somme de 6 164,20 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires au titre de lots n°264,265,273 et autres,

— juger qu’il sera fait application sur la somme de 67 465,51 euros des intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 28 septembre 2023, avec capitalisation jusqu’à la date de son complet versement,

— condamner la société UNIX IMMOBILIERS à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 23 440,97 euros au titre des charges restant dues, mises à sa charge au titre de son lot n°272,

— condamner la société UNIX IMMOBILIERS à payer la somme de 6 164,20 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires au titre de son lot n°272,

— juger qu’il sera fait application sur la somme de 21 735,36 euros des intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 28 septembre 2023, avec capitalisation jusqu’à la date de son complet versement,

— juger que la résistance abusive du copropriétaire à régler ses charges dues a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires,

— juger que le copropriétaire a engagé sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires,

— condamner la société UNIX IMMOBILIERS à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— rappeler l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution,

— condamner la société UNIX IMMOBILIERS aux entiers dépens y compris le coût de la délivrance de l’assignation (226,30 euros), dont le montant pourra être directement recouvré par [L] [A] conformément à l’article 699 du nouveau code de procédure civile

— condamner la société UNIX IMMOBILIERS à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 11 626,03 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir, au visa de la loi du 10 juillet 1965, que la société UNIX IMMOBILIERS ne règle pas ses charges de copropriété depuis plusieurs années, si bien que plusieurs décisions de condamnation ont été prononcées à son encontre.

Il s’oppose à toute demande de délais de paiement, la dette étant certaine, liquide et exigible et précise à cette fin que les assemblées générales de copropriétaires des 10 mai 2023 et 18 mars 2024 ayant ratifié les budgets des années 2023, 2024, 2025 et 2026, n’ont fait objet d’aucune contestation et sont donc devenues définitives.

En réponse à la partie défenderesse, le demandeur rappelle avoir été régulièrement titré sur les charges de chauffage par des décisions définitives. Il ajoute que, bien qu’une expertise judiciaire ait été ordonnée par la cour d’appel de Versailles le 15 juin 2023, aucune diligence n’a été accomplie par la société UNIX IMMOBILIERS depuis le 26 mars 2024, en l’absence de réunion d’expertise, de note de synthèse ou de rapport, alors que la date de dépôt est fixée au 30 juin 2025.

Concernant la demande de la défenderesse de déclarer nulle la répartition des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires soutient qu’elle n’est pas motivée et relève que le contrat produit par la défenderesse concerne l’entretien des parties communes des appartements.

Concernant la répartition des charges de chauffage le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société UNIX IMMOBILIERS ne produit aucun élément relatif à l’expertise en cours et reste taisante sur les effets du jugement irrévocable du TGI de [Localité 3] du 17 novembre 2007 ainsi que sur le constat d’huissier de Me [C] établissant la présence de radiateurs reliés au chauffage collectif dans la coursive et les bureaux de la défenderesse. Il invoque également l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 11 mars 2013 ayant rejeté les prétentions de la défenderesse.

S’agissant des charges afférentes aux travaux d’étanchéité, le syndicat des copropriétaires expose que les appels de fonds ont été répartis conformément au règlement de copropriété, selon les millièmes des charges des commerces, les travaux concernant l’étanchéité défectueuse des casquettes protégeant les commerces.

Enfin, en réponse à la défenderesse s’agissant la contestation de sa consommation d’eau, il précise que le détail des régularisations de charges versé aux débats comporte bien le relevé par compteurs.

Au titre du paiement des frais exposés, le demandeur estime qu’il a entrepris des diligences exceptionnelles pour le recouvrement de la créance.

Enfin, s’agissant de la demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires invoque la mauvaise foi de la défenderesse, qui n’a pas repris le paiement de ses charges nonobstant les antécédents judiciaires.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2025, la société UNIX IMMOBILIERS, sollicite de :

— déclarer nulle la répartition des charges de copropriété appliquée par le syndicat des copropriétaires du 1er trimestre 2020 au 4ème trimestre 2024,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société UNIX IMMOBILIERS la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société UNIX IMMOBILIERS la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner que les condamnations prononcées à l’égard du syndicat des copropriétaires soient exclues des charges de copropriétés appelées à l’égard de la SCI CCB (comprendre : société UNIX IMMOBILIERS)

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, dont recouvrement au profit de Maître Emmanuelle BOQUET,

— subsidiairement, en cas de condamnation à payer une somme supérieure à 30 273,84 euros, écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Afin de soutenir sa demande de débouté, la société UNIX IMMOBILIERS fait valoir qu’il est inclus dans la base de répartition pour les commerces des sommes dues exclusivement par les habitations, notamment les charges de nettoyage, la majeure partie des charges de chauffage, une partie des charges d’eau et des travaux.

La défenderesse précise qu’elle ne conteste ni les bases de calcul correspondant aux dépenses et budgets approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires, ni les clés de répartition en fonction des tantièmes. En revanche, elle conteste l’imputation aux commerces des charges de chauffage, d’entretien, d’eau et de travaux.

S’agissant des charges d’entretien de l’immeuble, elle soutient qu’elles ne concernent que les appartements et les caves et n’incombent pas aux commerces, conformément au règlement de copropriété qui les qualifie de « charges communes spéciales aux appartements et caves ».

Concernant les charges de chauffage elle soutient que seuls les lots branchés sur le réseau doivent payer les dépenses d’énergie, que les commerces n’étant pas raccordés doivent participer aux charges d’entretien des sous-stations de chauffage et des installations propres à l’immeuble uniquement. Elle expose que la procédure d’expertise, qui permettra de démontrer que cette partie des charges doit être décomptée des sommes dues, a temporairement été suspendue suite au pourvoi en cassation formé par le syndicat des copropriétaires.

Elle a ajouté, qu’aux termes d’un accord intervenu en 2004, il avait été prévu un remboursement des sommes facturées indûment à la société UNIX IMMOBILIERS du fait de l’absence de raccordement au réseau de chauffage, mais cet accord n’a pas été respecté par le syndicat des copropriétaires.

Concernant les travaux d’étanchéité, elle soutient que les travaux d’étanchéité de l’auvent du bâtiment [Adresse 8] sont imputés uniquement aux commerces, soit une charge pour la société UNIX IMMOBILIERS de 9 207,04 euros alors que les commerces ne sont tenus que de l’entretien courant, ce qui ne couvre pas les travaux d’étanchéité, en application de l’article XII 3) du règlement de copropriété de 1967.

Enfin elle soutient que la part de consommation d’eau appliquée dans la répartition des charges aux lots appartenant à la société UNIX IMMOBILIERS est sans rapport avec la véritable consommation, le nombre de compteurs figurant dans les relevés de charges ne correspondant pas.

Concernant sa demande de dommages et intérêts elle expose que la vente de ses lots n°272 et 273 aurait permis d’apurer les charges de copropriété, mais que les obstacles abusifs formés par le syndicat des copropriétaires n’ont pas permis la signature de la vente, constituant ainsi une faute du syndicat des copropriétaires ayant directement conduit à un dommage causé à la défenderesse.

Par sommation de communiquer du 26 mars 2025, la société UNIX IMMOBILIERS a sollicité que le syndicat des copropriétaires lui transmette les relevés des compteurs effectués par la société TECHEM depuis le 1er janvier 2022 jusqu’au 31 décembre 2024.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises.

L’ordonnance de clôture du 9 octobre a fixé l’affaire au 16 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater », « déclarer » et « dire et juger » ne sont pas des prétentions, en ce sens qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens, sur lesquels le juge n’est pas tenu de statuer.

Sur la demande de nullité de la répartition des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Cette disposition d’ordre public opère une distinction entre les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun et celles qui sont relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales. Si les premières ne sont dues que si l’élément en question présente une utilité objective pour le lot considéré, sans prise en considération de l’utilisation effective que le copropriétaire fait du service ou de l’élément, en revanche, le simple fait d’appartenir au syndicat impose de s’acquitter des charges communes relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Pour cette dernière catégorie, la quote-part afférente à chaque lot est calculée en fonction de sa consistance, de sa superficie et de sa situation.

L’article 43 de la même loi ajoute que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Il doit être rappelé que l’action en constatation du caractère illicite d’une clause du règlement de copropriété n’est enfermée dans aucun délai, s’agissant des clauses originaires du règlement comme des modifications postérieures. Aussi, il ne peut être opposé que les copropriétaires devaient agir en révision de la répartition des charges dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Pour justifier de sa demande de nullité de la répartition des charges de copropriété, la défenderesse fait valoir qu’il est inclus dans la base de répartition des charges pour les commerces des sommes dues exclusivement par les habitations, notamment les charges de nettoyage, la majeure partie des charges de chauffage, une partie des charges d’eau et des travaux.

Or force est de constater que, comme le relève à juste titre le demandeur, la défenderesse ne précise pas quelle serait la clause qu’il conviendrait de déclarer non écrite, ni en quoi cette clause violerait la loi.

Ainsi, la demande non motivée, ni justifiée de la société UNIX IMMOBILIERS afin de déclarer nulle la répartition des charges de copropriété ne pourra être accueillie.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et frais nécessaires

En application des dispositions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la copie du jugement d’adjudication sur saisie immobilière du 23 octobre 2003 dont il résulte que la SOCIÉTÉ UNIX IMMOBILIERS est propriétaire des lots n°264, 265 et 273 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions pour la période du 20 mai 2021 au 11 avril 2025,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 18 mai 2021, 18 mars 2024 et 8 avril 2025,

— les attestations de non-recours concernant les assemblées générales des 18 mai 2021 et 18 mars 2024,

— une sommation de payer la somme de 56 465,03 euros en date du 25 août 2025,

— un décompte actualisé au 12 juin 2025 faisant apparaitre un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 106 977,83 euros correspondant aux charges impayées hors frais de recouvrement concernant les lots n°264, 265, 273,

— un décompte actualisé au 12 juin 2025 faisant apparaitre un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 23 440 euros correspondant aux charges impayées hors frais de recouvrement concernant le lot n°272,

— le contrat de syndic, le règlement de copropriété et l’extrait Kbis de la société UNIX IMMOBILIERS,

La société UNIX IMMOBILIERS prétendant que ses lots ne sont pas raccordés au chauffage de la copropriété, conteste entre autres, la réparation des charges de chauffage pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2024 à hauteur de la somme de 51 638,74 euros.

Elle verse aux débats, au soutien de ses prétentions, un accord du 3 mars 2004 qui prévoit d’une part que l’exécution des travaux de raccordement au réseau de chauffage incombe au syndic et d’autre part que la société UNIX IMMOBILIERS ne serait redevable de charges afférentes tant que ce raccordement ne serait pas effectif.

Sur ce,

Les charges afférentes au chauffage collectif d’un immeuble s’analysent en des charges liées aux services collectifs et éléments d’équipement commun et relèvent de l’article 10 alinéa de la loi du 10 juillet 1965. Elles doivent donc être réparties en fonction du critère de l’utilité de ce service à l’égard de chaque lot. Sont en conséquence illicites les clauses tendant à faire supporter à certains copropriétaires des charges relatives à des éléments d’équipement communs ou à des services collectifs ne présentant pour eux aucune utilité.

Il s’en déduit que le simple fait qu’un lot ne soit pas raccordé à l’installation de chauffage collectif ne suffit pas à considérer que celle-ci ne présente aucune utilité pour son lot, encore faut-il qu’il ne s’agisse pas d’une simple convenance personnelle mais qu’il soit démontré que l’installation de chauffage collectif ne peut pas bénéficier au lot considéré, en cas notamment d’impossibilité matérielle et technique (3ème Civ. 20 janvier 2004 n°02-14.606).

En l’espèce, s’agissant du chauffage, le règlement de copropriété versé aux débats prévoit en son article IX, 5° que : « le chauffage central sera, en période normale, allumé du 15 octobre au 15 avril. Toutefois, si la température le nécessite, le chauffage central pourra être allumé avant le 15 octobre ou poursuivi après le 15 avril. Si ce service leur est nécessaire, les propriétaires des locaux à usage commercial devront utiliser le chauffage collectif de l’immeuble. Dans ce cas, ils supporteront les frais d’installation et de raccordement ».

La déperdition calorifique affectée à chacun de ces locaux sera déterminée en fonction des nécessités et du caractère de l’exercice du commerce, et suivant les possibilités d’aménagement de l’installation générale.

Ensuite, dans l’article XII 4° du règlement de copropriété il est prévu que : Le chauffage de l’immeuble étant assuré par l’une des chaufferies collectives de la Compagnie Immobilière de la Région Parisienne, la répartition des dépenses d’exploitation ( combustible, électricité, salaire du personnel d’exploitation) et les dépenses d’entretien, de réparation et de remplacement concernant les installations communes, sera faite au prorata des déperditions calorifiques détermines pour chaque immeuble.

La fraction incombant à l’immeuble objet du présent règlement au titre des dépenses d’exploitation, sera répartie entre les co-propriétaires au prorata de la surface habitable des appartements, ainsi qu’il ressort au tableau ci-après colonne 5.

La fraction incombant audit immeuble au titre des dépenses d’entretien, de répartition et de remplacement des installations communes et les dépenses afférentes à ses installations propres sera répartie entre ces mêmes co-propriétaires au prorata des millièmes affectés à chaque appartement.

Dans les cas des locaux à usage commercial raccordés à l’installation de chauffage, la quote-part de leur participation aux frais de cette nature sera déterminée, dans les mêmes conditions que ci-dessus, en fonction de la déperdition calorifique qui aura été retenue pour chaque local considéré.

Par ailleurs, il résulte des pièces versées aux débats que plusieurs décisions ont tranché des litiges entre la société UNIX IMMOBILIERS et le syndicat des copropriétaires concernant les charges de chauffage, dont les parties ne contestent pas qu’elles sont revêtues de l’autorité de la chose jugée pour le recouvrement des charges des périodes concernées.

Il convient de relever que par arrêt du 15 juin 2023, devenu définitif et irrévocable suite au rejet de pourvoi par la Cour de Cassation du 27 février 2025, la cour d’appel de Versailles a ordonné une expertise judiciaire désignant pour y procéder M. [O] [Q] avec pour mission de :

— Se rendre sur place sis [Adresse 7],

— Se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et notamment les plans et descriptifs des immeubles et des raccordements aux sous-stations de la copropriété assurant le lien de connexion avec le réseau de chaleur urbain de [Localité 1] Energie,

— Indiquer l’état du raccordement des lots appartenant aux sociétés Unix Immobiliers et CCB aux sous-stations de la copropriété et au réseau de chaleur urbain,

— Décrire les travaux nécessaires audit raccordement.

Il résulte également des pièces produites que, par courrier du 3 avril 2024, l’expert judiciaire a sollicité une prorogation de délai à la suite d’une première réunion d’expertise tenue le 26 mars 2024, au cours de laquelle il a demandé la mise en cause de l’entreprise en charge du chauffage collectif.

Par note aux parties n° 2 (pièce n° 25 du demandeur), l’expert a ainsi sollicité la mise en cause des sociétés IDEX et DALKIA.

Enfin, force est de considérer que, par assignations des 4 octobre 2024 et 18 mars 2025, le défendeur a assigné devant le président du tribunal judiciaire de Pontoise tenant l’audience des référés, la société DALKIA et la société IDEX Energies afin de déclarer communes et opposables les opérations d’expertise ordonnées par la cour d’appel de Versailles.

Il n’est donc pas rapporté par les parties que le rapport définitif de l’expert judiciaire ait été rendu.

Or, il s’agit d’un élément essentiel pour la résolution du présent litige, les charges de chauffage représentant une part importante de la demande de recouvrement de charges du syndicat des copropriétaires.

Il est en conséquence d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire définitif et de renvoyer le dossier à la mise en état.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande de la société UNIX IMMOBILIERS de déclarer nulle la répartition des charges de copropriété appliquée par le syndicat des copropriétaires ;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise de Monsieur [Q] ;

Rappelle que le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge;

Renvoie à l’audience de mise en état du 07 mai 2026 pour information sur le déroulement des opérations d’expertise et renvoi éventuel dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

Réserve l’examen des demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 3], le 17 février 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS