N° RG 25/00201 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FRPT

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Service

chambre des référés : référés civils

Minute N° VJ -25- 0363

N° RG 25/00201 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FRPT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 10 DECEMBRE 2025

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

S.C.I. Z.Y.E.,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Mélia THOMANN, avocat au barreau de COLMAR, postulant et M^e Caroline BACH, avocat au barreau de MULHOUSE, plaidant

À l’encontre de :

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. WAPAPCOOK,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e David ERTLE, avocat au barreau de COLMAR

NATURE DE L’AFFAIRE

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Ombeline MAHUZIER, Présidente du Tribunal judiciaire de Colmar, statuant en matière de référé civil,

Greffière : Christine KERCHENMEYER

DÉBATS

À l’audience publique du mercredi 19 novembre 2025.

ORDONNANCE contradictoire et rendue en premier ressort,

prononcée par mise à disposition publique au greffe le 10 décembre 2025 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signée par Ombeline MAHUZIER, présidente, statuant en matière de référé civil, et Christine KERCHENMEYER, Greffière.

* Copie exécutoire à :

M^e David ERTLE

M^e Mélia THOMANN

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 12 janvier 2022, la SCI Z.Y.E. a consenti à la SARL WAPAPCOOK un bail commercial pour des locaux situés à [Adresse 9], au loyer annuel initial de 8.400 euros, hors taxes et hors charges, payable mensuellement d’avance et indexé annuellement sur l’indice INSEE.

Le 15 mai 2025, la SCI Z.Y.E. a fait délivrer à la SARL WAPAPCOOK un commandement de payer la somme de 2.712,37 euros en loyers, charges et accessoires (en ce compris coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte du 21 juillet 2025, la SCI Z.Y.E. a fait assigner la SARL WAPAPCOOK, devant la présidente de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire au 16 juin 2025,

subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties ;

— ordonner l’expulsion de la SARL WAPAPCOOK et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— condamner la SARL WAPAPCOOK à lui payer la somme de 5.090,09 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges impayés, selon décompte arrêté au 4 juillet 2025, augmentée des intérêts légaux majorés de 4 points à compter du 15 mai 2025, date de la signification du commandement de payer ;

— condamner la SARL WAPAPCOOK à lui payer une indemnité contractuelle de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais de contentieux conformément à la clause pénale prévue au contrat de bail ;

— condamner la SARL WAPAPCOOK à lui payer la somme de 771 euros majorée de 50 % par mois, en sus des provisions sur charge, à compter du 1er juillet 2025, à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

— l’autoriser à conserver le montant de garantie de 2.100 euros à titre d’indemnité forfaitaire ;

— rejeter toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire et toute demande de délai de paiement ;

— condamner la SARL WAPAPCOOK à lui payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le commandement de payer.

Par acte du 30 juillet 2025, la bailleresse a signifié l’assignation à la SAS CORHOFI, créancier inscrit sur le fonds de commerce du défendeur.

Aux termes de ses conclusions du 16 septembre 2025, la SARL WAPAPCOOK, sollicite :

— le débouté des demandes de la SCI Z.Y.E. ;

— la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— la condamnation de la SCI Z.Y.E. à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation de la SCI Z.Y.E. aux dépens.

Elle expose en substance que :

— la bailleresse a consenti à la suspension du paiement des loyers à compter de février 2025, jusqu’à la vente du fonds de commerce ;

— la bailleresse a procédé au changement de clés du local le 24 mars 2025, l’empêchant d’accéder au local et de poursuivre les visites prévues pour la vente ;

— la créance de la SCI Z.Y.E. calculée sur la base des loyers de février à avril 2025 est erronée, et le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 15 mai 2025 sur la base de ce décompte doit être écarté ;

— privée de la possibilité d’accéder aux locaux dans le cadre de la mise en vente du fonds de commerce, elle a subi un préjudice financier important.

Aux termes de ses conclusions du 29 septembre 2025, la SCI Z.Y.E., outre le débouté des demandes de la SARL WAPAPCOOK, renouvelle ses demandes et actualise sa créance à l’encontre de celle-ci à la somme de 6.632,90 euros selon son décompte arrêté au 1er septembre 2025.

Elle expose en substance que :

— la SARL WAPAPCOOK est défaillante dans le paiement des loyers depuis le mois de février 2025 ;

— par LRAR du 7 avril 2025, elle a mis en demeure la défenderesse de lui payer la somme de 2.567,90 euros au titre des loyers de février à avril 2025 et du rappel de l’indexation des loyers sur les mois de décembre 2024 et janvier 2025 ;

— elle conteste avoir consenti tout report de la dette la SARL WAPAPCOOK jusqu’à la cession du fonds de commerce ;

— elle conteste avoir manqué à son obligation de délivrance du bien loué, ayant remis le double des clés dans la boîte aux lettres du gérant le 19 mars 2025 ;

— elle reproche en outre à la SARL WAPAPCOOKK d’avoir cessé toute activité depuis janvier 2025, et d’avoir ainsi manqué à son obligation contractuelle d’exploitation continue.

A l’audience du 1er octobre, la présidente du tribunal a proposé une orientation du dossier en ARA, à laquelle la demanderesse s’est opposée par message électronique du 12 octobre 2025.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

À l’audience du 19 novembre 2025, les parties représentées maintiennent leurs demandes.

Sur ce, l’affaire a été mise en délibéré, pour être rendue au 10 décembre 2025.

MOTIVATION

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

— du bail du 12 janvier 2022, qui contient une clause résolutoire énoncée en ces termes « à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, impositions, charges, ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou de l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la loi des parties, ou encore d’inexécution des obligations imposées au preneur par la loi ou les règlements et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit » ;

— du commandement de payer la somme de 2.712,37 euros, arrêtée en avril 2025 qui a été délivré le 15 mai 2025 avec rappel de la clause résolutoire,

— du décompte arrêté au 7 juillet 2025 faisant apparaître que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte.

La SARL WAPAPCOOK, à qui il incombe de démontrer s’être acquitté de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 16 juin 2025.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

L’article L. 145-41, al. 2 du code de commerce dispose que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, la SARL WAPAPCOOK sollicite un délai pour s’acquitter de son retard de paiement et sollicite également la suspension de la clause résolutoire.

Elle fait valoir d’une part l’accord tacite avec la bailleresse sur la suspension des loyers jusqu’à la vente du fonds de commerce et d’autre part le défaut de la SCI Z.Y.E. en ce qu’elle l’a privée d’accès aux locaux entre le 25 février et le 15 septembre 2025.

En réponse, la SCI Z.Y.E. s’y oppose

Sur ce, à défaut d’éléments de preuve sur l’accord entre les parties sur les modalités d’acquittement des loyers jusqu’à la vente du fonds de commerce, la SARL WAPAPCOOK reste tenue d’honorer ses engagements contractuels.

Par ailleurs, les pièces versées au dossier, en particulier l’attestation du témoin Monsieur [R] [J] et les échanges de SMS, démontrent que la SARL WAPAPCOOK n’était pas privée d’accès aux locaux loués et qu’elle a cessé toute activité.

En outre, les éléments produits par la SARL WAPAPCOOK ne permettent de considérer qu’il est possible, en lui accordant des délais, que la dette soit apurée.

Celle-ci ayant échoué à démontrer sa capacité à faire face au loyer courant et encore moins à apurer sa dette depuis la délivrance du commandement de payer, puis de l’assignation, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise la présidente du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans nécessité toutefois d’assortir cette décision d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Sur l’indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », la présidente du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Loyers et charges dues au jour de la résiliation

Aucun paiement n’est intervenu entre la délivrance du commandement de payer et le jour de l’audience.

À tout le moins, la preuve n’en est pas rapportée.

Au 16 juin 2025, les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :

— sommes dues au titre du commandement de payer : 2.567,90 euros au titre des loyers de février-mars-avril et du rappel de l’indexation contractuelle pour les mois de décembre 2024 et janvier 2025 ;

— sommes dues depuis le commandement de payer jusqu’à la date de résiliation : 841+420,50+22,45*4,5 = 1.362,52 euros au titre des loyers de mai et juin et du rappel de l’indexation contractuelle pour les mois de février à juin 2025,

soit un total de 3.930,42 euros.

La somme de 2.567,90 euros portera intérêts à compter du commandement de payer.

Les sommes déjà échues porteront intérêts à taux légal à compter du jour de la présente ordonnance.

Indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, la SARL WAPAPCOOK sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 16 juin 2025, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

Aux termes du contrat de bail commercial du 12 janvier 2022, « l’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année majorée de 50% »

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer augmenté des charges majoré de 50% selon les dispositions contractuelles, soit la somme mensuelle de 841+22,45 = 863,45 * 50% = 1.295,17 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Sur les demandes présentées au titre de clause pénale

Le contrat de bail comprend une clause pénale formulée en ces termes « à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, quinze jours après réception par le locataire d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette ».

Ces stipulations présentent le caractère d’une clause pénale que le juge du fond est susceptible de réduire en application de l’article 1231-5 du code civil. Si le juge des référés n’a pas le pouvoir de faire application de cette disposition, il peut cependant, lorsqu’il détermine le montant de la provision qu’il fixe souverainement, tenir compte du risque que cette réduction intervienne.

Ce risque justifie de ne pas faire droit aux demandes.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

La SCI Z.Y.E. sollicite que soit reconnue l’acquisition à son profit du dépôt de garantie, en application des termes du contrat de bail qui stipulent qu'« en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant des loyers d’avance ainsi que le dépôt de garantie resteront acquis au bailleur à titre d’indemnisation forfaitaire et irréductible du seul préjudice résultant de cette résiliation, sans préjudice de tous autres dus ou dommages et intérêts en réparation du dommage résultant des agissements du preneur, ayant ou non provoqué la résiliation ».

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

la SARL WAPAPCOOK, qui succombe, sera tenue aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 mai 2025, les frais de levée d’un état des inscriptions prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits.

Elle sera condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI Z.Y.E. la somme de 1.500 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Ombeline MAHUZIER, Présidente du tribunal judiciaire de COLMAR, statuant en matière de référé civil, publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 16 juin 2025 ;

CONDAMNONS la SARL WAPAPCOOK, représentée par son représentant légal, à restituer les lieux situés à [Localité 8], [Adresse 2] dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte ;

CONDAMNONS la SARL WAPAPCOOK, représentée par son représentant légal, à payer à la SCI Z.Y.E, représentée par son représentant légal, à titre provisionnel :

—  3.930,42 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation ;

— une indemnité mensuelle d’occupation de 1.295,17 euros à compter du 16 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux matérialisée par la remise des clés ;

DISONS que la somme de 2.567,90 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de la SARL WAPAPCOOK, représentée par son représentant légal, tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Z.Y.E. au titre de la clause pénale ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Z.Y.E. de conservation du dépôt de garantie ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS la SARL WAPAPCOOK, représentée par son représentant légal, à payer à la SCI Z.Y.E., représentée par son représentant légal, la somme de 1.500 € (mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS la SARL WAPAPCOOK, représentée par son représentant légal, aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 15 mai 2025, les frais de levée d’un état des inscriptions prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 10 décembre 2025, par Ombeline MAHUZIER, présidente, et signé par elle et la greffière.

La Greffière

La Présidente