Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s2, 19 septembre 2025, n° 24/08969

TJ Strasbourg 19 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que l'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de la résiliation du bail et de l'occupation illégale des lieux.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que Madame [P] [M] devait des loyers et charges, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation après résiliation
La cour a jugé que Madame [P] [M] devait une indemnité d'occupation pour la période d'occupation sans droit ni titre.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé une somme à la S.A. DOMIAL pour couvrir ses frais de justice, tenant compte des démarches judiciaires effectuées.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s2, 19 sept. 2025, n° 24/08969
Numéro(s) :	24/08969
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	David ROSELMACLaura JAVAUX
Parties :	S.A. DOMIAL

Texte intégral

N° RG 24/08969 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCIO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 5]

11ème civ. S2

N° RG 24/08969 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCIO

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Laura JAVAUX

M^e David ROSELMAC

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

19 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A. DOMIAL, SA D’HLM à Conseil d’Administration

inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° B 945 651 149

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e David ROSELMAC,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 139

DEFENDERESSE :

Madame [P] [M]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Laura JAVAUX,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 121

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Septembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat placé auprès de la première présidente de la Cour d’appel de Colmar

et par Nathalie PINSON, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Mme [P] [M] occupe un appartement et un garage sis [Adresse 3] ayant appartenu à la S.A.E.M. ALSACE HABITAT.

L’ensemble immobilier au sein duquel sont situés ces appartement et garage a été vendu à la S.A. d'[Adresse 10] le 16 décembre 2021 avec entrée en jouissance de 1er janvier 2022.

Le 22 décembre 2021, la S.A. d’HLM DOMIAL qui ne dispose pas du bail liant alors les parties a notifié à Mme [P] [M] le transfert de propriété et de gestion, ajustant la facturation de la prestation multi-services et l’invitant à lui régler le loyer et ses accessoires.

Des loyers et charges étant par la suite demeurés impayés, la S.A. d'[Adresse 10] a signalé la situation d’impayé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 12 décembre 2023 et à la Caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin laquelle lui en accusé réception le 8 avril 2024

Puis elle a fait assigner Mme [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 6 décembre 2024 par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

La S.A. d'[Adresse 10], représentée par son conseil, au soutien de son dépôt de dossier de plaidoirie, reprend les termes de son acte introductif d’instance et de ses conclusions du 19 mars 2025 pour demander au visa des articles 1728 du code civil, 7 de la loi du 6 juillet 1989 de :

— débouter la défenderesse de l’ensemble de ses prétentions ;

— juger qu’elle est défaillante dans ses obligations de locataire du logement et du garage ;

En conséquence,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [P] [M] et de tous occupants de son chef ;

— la condamner au paiement d’une somme de 2 700 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mars 2025 ;

— la condamner en deniers et quittances à lui payer les loyers et charges dus entre le 14 mars 2025 et le jugement à intervenir à raison d’une somme mensuelle de 518,09 € pour le logement et de 72,37 pour le garage outre l’indexation annuelle des loyers ;

— la condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges dus si le bail se poursuivait, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la restitution effective des lieux ;

— la condamner à lui payer 850,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers frais et dépens de la présente procédure ;

— rappeler le caractère exécutoire du jugement à intervenir.

Mme [P] [M] a comparu représentée par son conseil.

Au soutien de son dépôt de dossier de plaidoirie et de ses conclusions du 16 mai 2025, elle demande au visa de l’article 9 du code de procédure civile de :

— constater que la société DOMIAL ne produit pas de contrat de bail au soutien de ses prétentions ;

dès lors et par voie de conséquence,

— la débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

subsidiairement,

— lui enjoindre de produire le contrat de bail du logement et du garage ainsi que les avis d’échéance et quittances de loyer pour la période concernée ;

à titre infiniment subsidiaire,

— débouter la société DOMIAL de sa demande de règlement de la somme de 7,62 € par mois au titre d’une pénalité de majoration conformément à l’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation ;

— lui accorder un délai de grâce pour le surplus ;

En tout état de cause,

— dire n’y avoir lieu à résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs ;

— la condamner à lui payer la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner en tous les frais ;

— rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 11] par la voie électronique le 3 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. d'[Adresse 10] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin laquelle lui en accusé réception le 8 avril 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU CONTRAT DE LOCATION

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 1714 du code civil, « On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage»

L’article 1728 de ce code précise que, « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus»

En l’espèce, la S.A. d'[Adresse 10] expose qu’elle ne dispose pas du contrat initial souscrit avec la S.A. ALSACE HABITAT et verse aux débats :

— la notification de transfert de propriété et de gestion en date du 22 décembre 2021 valant avenant au bail ;

— le signalement du 3 avril 2024 à la CAF du BAS-RHIN de la situation d’impayés de la locataire ;

— le relevé de compte locataire du 30 novembre 2023 au 13 mars 2025 faisant état de paiements de la locataire, paiement qu’elle reconnaît, et de versements d’APL.

Mme [P] [M] qui ne conteste pas occuper le logement et le garage verse aux débats un relevé de prestations établi par le CAF portant sur l’aide personnalisée au logement dont les montants correspondent largement à ceux pris en compte dans le relevé du compte locataire susvisé.

Elle se prévaut donc également de cette relation contractuelle pour ouvrir ses droits aux prestations sociales au logement.

En conséquence, il est établi que les parties sont engagées dans une relation contractuelle locative portant sur un appartement et un garage sis à [Adresse 12] et qu’ainsi le bail dont la qualification d’écrit ou verbal n’est pas en débat a reçu exécution.

Dès lors la preuve du bail liant les parties est établie, la défenderesse sera déboutée de ses demandes à ce titre.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il est admis que l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, lequel justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Il est établi par les décomptes produits aux débats que la locataire a intégralement payé ses loyers et accessoires de décembre 2022, janvier, février et mars 2023, son solde locatif étant à zéro ; il n’est pas établi qu’elle en ait alors contesté le montant dont elle ne demande pas la restitution ; que depuis cette date elle n’a plus été en capacité d’honorer intégralement ses quittances et retards de paiement laissant sa dette locative progressivement croître pour atteindre plus de 2 000 € après l’échéance de février 2025.

La preuve du manquement grave est ainsi rapportée et la résiliation du bail sera prononcée à la date du présent jugement.

Mme [P] [M] sera condamnée à payer en deniers et quittance, des versements de la CAF étant notamment intervenus, les loyers et charges dus à compter du 1er mars 2025 jusqu’au 19 septembre 2025 tel qu’ils étaient fixés au 17 janvier 2023 à savoir, 492,16 € pour le logement 037215 et 70,09 € pour le garage en l’absence de clause de révision produite aux débats.

Mme [P] [M], occupante sans droit ni titre à cette date, sera également condamnée en tant que de besoin, en vertu de l’article 1240 du Code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au caractère indemnitaire et compensatoire pour la période courant du 20 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’ils étaient fixés au 17 janvier 2023 à savoir, 492,16 € pour le logement 037215 et 70,09 € pour le garage en l’absence de clause de révision, ladite indemnité étant révisable annuellement au 1er janvier en fonction de l’évolution de l’indice de révision des loyers.

L’expulsion de Mme [P] [M] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Les articles 6 et 9 du code de procédure civile disposent respectivement, article 6 « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. » et article 9 « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du Code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A. d'[Adresse 10] produit des décomptes en date du 12 juin 2024 et 13 mars 2025 établissant que Mme [P] [M] restait lui devoir la somme de 2 700 € au 12 juin 2025.

Toutefois, en l’absence de production du bail, il ne saurait être pris en compte de révision du montant des loyers. De la même manière, l’assujettissement du logement aux dispositions de l’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation n’étant pas établie, les pénalités mensuelles de 7,62 € ne sont pas fondées.

La réduction de loyer de solidarité appliquée d’initiative par le bailleur sera toutefois maintenue.

En conséquence, le décompte s’établit comme suit :

Elle sera par conséquent condamnée en deniers et quittances au paiement de cette somme de 2 266,84 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

En application de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, Mme [P] [M] qui sollicite un délai de grâce ne justifie pas de sa situation et ne produit aucune pièce à ce titre.

Elle sera en conséquence déboutée en l’état de sa demande.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [P] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [P] [M] sera condamné à lui verser une somme de 230,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

PRONONCE la résiliation du bail liant la S.A. d’HLM DOMIAL et Mme [P] [M] portant sur un appartement et un garage sis [Adresse 3] à la date du présent jugement ;

CONDAMNE en conséquence à Mme [P] [M] à libérer l’appartement et le garage et à restituer les clés à compter de la signification de la présente décision;

DIT qu’à défaut pour Mme [P] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, elle pourra, dans les deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire l’objet d’une expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [P] [M] à payer en deniers et quittance à la S.A. d'[Adresse 10] les loyers et charges du 1er mars 2025 au 19 septembre 2025 au montant mensuel de 492,16 € pour le logement 037215 et de 70,09 € pour le garage ;

CONDAMNE Mme [P] [M], occupante sans droit ni titre à la date du présent jugement, à payer à la S.A. d’HLM DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’ils étaient fixés au 17 janvier 2023 à savoir, 492,16 € pour le logement 037215 et de 70,09 € pour le garage, ladite indemnité étant révisable annuellement au 1er janvier en fonction de l’évolution de l’indice de révision des loyers ;

CONDAMNE Mme [P] [M] à payer à la S.A. d'[Adresse 10] en deniers et quittances la somme de 2 266,84 € (décompte arrêté au 13 mars 2025 – échéance de février 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu en l’état à délai de grâce ;

CONDAMNE Mme [P] [M] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [P] [M] à payer à la la S.A. d’HLM DOMIAL la somme de 230 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN