TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00895 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZTEG

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Claire TITRAN, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. OPTICAL DEVELOPPEMENT

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Charles-andré LEFEBVRE, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 23 Septembre 2025

ORDONNANCE du 04 Novembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2020, la SCI [Adresse 4] a mis à bail au profit de la SAS Optical Développement le local n°303, d’une surface de 161 m2 environ, situé au niveau 1 du centre Westfield Euralille à Lille (Nord) à compter du 17 février 2021. Conclu pour une durée de dix années, le bail prévoit un loyer annuel de base de 155 000 euros, actualisé et indexé de plein droit, hors taxes hors charges, payable d’avance par quarts le 1er jour de chaque trimestre, outre un loyer variable additionnel, et le versement d’un dépôt de garantie de 46 500 euros.

Le 28 mars 2025, la SCI [Adresse 4] a mis en demeure la SAS Optical Développement de lui payer la somme de 101 689,10 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par acte délivré le 4 juin 2025, la SCI [Adresse 4] a assigné la SAS Optical Développement devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir condamner cette société à lui payer par provision la somme de 145 599,59 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés, outre la somme de 14 559,95 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 10 % et les intérêts de retard au taux contractuel, et de lui faire injonction sous astreinte de payer ses loyers, charges et accessoires selon les modalités convenues.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2025 et renvoyée à l’audience du 8 juillet 2025, puis à celle du 23 septembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 28 juillet 2025 et soutenues oralement, la SCI [Adresse 4], représentée par son avocat, demande de :

— la juger recevable et bien fondée en ses demandes ;

en conséquence,

— condamner par provision la SAS Optical Développement à lui payer les sommes suivantes, selon décompte arrêté au 25 juillet 2025 :

o Loyers, charges et accessoires impayés ……………………………..177 735,28 €

o Indemnité forfaitaire de 10 %………………………………………………..17 773,52 €

o Intérêts de retard au taux contractuel……………..à parfaire au jour du paiement

Total des sommes dues à parfaire ………………………………………. 195 508,80 €

— ordonner la capitalisation des intérêts qui seraient dus depuis une année entière, dans les termes de l’article 1343-2 du code civil et ce, conformément aux stipulations contractuelles de l’article 8 du Titre II du bail ;

— faire injonction à la SAS Optical Développement de payer ses loyers, charges et accessoires le premier jour de chaque trimestre civil, terme à échoir et par prélèvement automatique, sous astreinte de mille euros (1 000,00 euros) par infraction constatée à ces modalités de règlement, à compter du premier jour du trimestre civil suivant le prononcé de l’ordonnance à intervenir et ce, tant que durera la relation contractuelle ;

— se réserver en toutes hypothèses la liquidation de l’astreinte ;

— rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir ;

— débouter la SAS Optical Développement de toutes ses contestations et prétentions ;

— condamner la SAS Optical Développement à lui payer la somme de 4 800,00 euros par application des stipulations contractuelles et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS Optical Développement aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 7 juillet 2025 et soutenues oralement, la SAS Optical Développement, représentée par son avocat, demande de :

— débouter la SCI [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes ;

— fixer le montant de la dette locative à la somme de 130 507,21 euros, sauf à déduire les sommes réglées depuis par le preneur ;

— dire n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité forfaitaire de retard de 10 % ;

— dire qu’à l’avenir les loyers seront dus mensuellement ;

— statuer sur les dépens comme de droit.

La SAS Optical Développement demande de déduire de la somme de 145 599,59 euros réclamée par la SCI [Adresse 4] la somme de 10 498,05 euros réclamée au titre des indemnités forfaitaires sur les échéances comprises entre octobre 2021 et octobre 2022 en l’absence de mise en demeure, ainsi que la somme de 4 594,33 euros réclamée au titre des indemnités forfaitaires calculées à tort sur le montant total des échéances des 1er et 4e trimestres 2024 cependant qu’une partie de ces échéances avait déjà été réglée au moment de l’application des pénalités. Elle s’oppose à l’application d’une majoration de 10 % sur la dette locative, les indemnités forfaitaires y étant déjà incluses au fur et à mesure par le bailleur. Elle ne s’oppose pas à l’actualisation de la dette locative au 25 juillet 2025, sous les réserves exprimées concernant les indemnités forfaitaires. Elle soutient avoir toujours fait le maximum pour régler les loyers et réduire les retards de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges, taxes, impôts et accessoires impayés à hauteur de 177 735,28 euros selon relevé locatif arrêté au 25 juillet 2025

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation fondant la demande est la seule condition de l’octroi d’une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats par la SCI Société du centre commercial du triangle des gares, à savoir le bail commercial du 28 octobre 2020, les factures établies entre le 19 avril 2021 et le 1er mai 2025 et le relevé de compte locatif au 25 juillet 2025, échéance du 3e trimestre 2025 incluse.

La SAS Optical Développement ne conteste pas l’existence de la dette locative, mais en conteste le montant : elle soutient que les indemnités forfaitaires incluses dans le décompte ne sont pas justifiées à hauteur de la somme de 15 092,38 euros.

Si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, ses pouvoirs sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celles-ci.

Le relevé de compte locatif au 25 juillet 2025 produit par la SCI [Adresse 4] comprend l’ensemble des sommes dues par la SAS Optical Développement en application des stipulations du bail, à savoir les loyers, charges, taxes, impôts et accessoires impayés, échéance du 3e trimestre 2025 incluse, ainsi que les “indemnités forfaitaires”, encore appelées “pénalités de 10 %”, appliquées à chaque échéance impayée, indemnité due sur l’échéance du 2e trimestre 2025 incluse.

Aux termes de l’article 26.2.1 du Titre II du contrat de bail, à défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l’envoi par le bailleur d’une lettre consécutive à cette défaillance, restée infructueuse huit jours après sa première présentation, comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire. Celle-ci sera due indépendamment des intérêts de retard dont le règlement est prévu par l’article 8 du Titre II.

Il n’existe pas de contestation sérieuse s’opposant au principe de la condamnation de la SAS Optical Développement à payer à titre de provision à la SCI [Adresse 4] les indemnités forfaitaires ainsi convenues dès lors que cette clause est claire et exempte d’ambiguïté.

Toutefois, le montant réclamé à titre de provision par la SCI Société du centre commercial du triangle des gares au titre de ces indemnités forfaitaires est pour partie sérieusement contestable.

D’une part, la SCI [Adresse 4] ne produit que deux lettres de mise en demeure adressées à la SAS Optical Développement les 9 octobre 2024 et 28 mars 2025 (pièces demanderesse n° 5). Ces lettres, qui précisent qu’elles ne valent relance que pour la ou les factures qu’elles visent, visent des factures dont la plus ancienne est datée du 31 janvier 2023, exigible au 20 février 2023.

En l’absence de justification de l’envoi d’une mise en demeure conformément aux stipulations claires et précises du bail concernant les factures antérieures à celle du 31 janvier 2023, la demande de condamnation provisionnelle de la SAS Optical Développement au paiement des indemnités forfaitaires appliquées sur ces factures et s’élevant à la somme de 10 498,05 euros, se heurte à une contestation sérieuse.

D’autre part, il ressort de l’analyse du relevé de compte locatif au 25 juillet 2025 produit par la SCI [Adresse 4] que celle-ci a appliqué, s’agissant des échéances des 1er et 4e trimestres 2024, une indemnité forfaitaire sur le montant total du loyer, des charges et accessoires dus au titre de ces trimestres, cependant au vu des versements effectués, la somme restant effectivement due par la SAS Optical Développement à la date de l’application de l’indemnité était inférieure, soit un différentiel de 4 594,33 euros.

Les stipulations claires et précises du bail prévoyant une majoration de plein droit de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire sur le montant des sommes dues, la demande de condamnation provisionnelle de la SAS Optical Développement au paiement de la somme de 4 594,33 euros réclamée au titre des indemnités forfaitaires appliquées sur le montant total des échéances des 1er et 4e trimestres 2024 se heurte à une contestation sérieuse.

Il y a donc lieu de condamner la SAS Optical Développement à payer à titre provisionnel à la SCI [Adresse 4] la somme totale non sérieusement contestable, arrêtée au 25 juillet 2025, de 162 642,90 euros au titre des loyers, charges, taxes, impôts et accessoires impayés, échéance du 3e trimestre 2025 incluse, et des indemnités forfaitaires de 10 %, indemnité due sur l’échéance du 2e trimestre 2025 incluse.

Sur la demande de provision de 17 773,52 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 10 %

La SCI Société du centre commercial du triangle des gares demande, en application de l’article 26.2.1 du contrat de bail, de majorer de 10 % le montant des sommes dues par la SAS Optical Développement telles que résultant du relevé de compte locatif au 25 juillet 2025. Elle soutient que le solde dû est constitué de loyers et charges impayés, de sorte qu’il n’y a pas d’indemnité forfaitaire facturée sur une assiette intégrant des indemnités d’ores et déjà facturées.

Or, comme il a été dit ci-avant, le relevé de compte locatif au 25 juillet 2025 produit par la SCI [Adresse 4] comprend les indemnités forfaitaires de 10 % appliquées à chaque échéance impayée, y compris l’indemnité forfaitaire appliquée aux sommes impayées au titre de l’échéance du 2e trimestre 2025. Ainsi, la condamnation provisionnelle prononcée ci-dessus à l’encontre de la SAS Optical Développement comprend déjà le montant non sérieusement contestable de ces indemnités forfaitaires.

Comme le souligne la SAS Optical Développement, accueillir la demande de la SCI [Adresse 4] reviendrait à appliquer deux fois la majoration de 10 %, ce qui constitue une contestation sérieuse, échappant à la compétence du juge des référés.

En conséquence, la demande de la SCI Société du centre commercial du triangle des gares de provision de 17 773,52 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 10 % est rejetée.

Sur la demande de provision au titre des intérêts de retard

Le juge des référés peut en l’absence de contestation sérieuse, sans excéder ses pouvoirs, assortir d’intérêts moratoires la condamnation qu’il prononce et en ordonner la capitalisation.

En l’espèce, l’article 8 du titre II du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’une somme exigible à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt au taux d’intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5 % l’an), sous réserve de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au preneur et restée infructueuse en tout ou partie. Il prévoit également la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Au vu du relevé de compte locatif au 25 juillet 2025 et de la clause, claire et précise, d’imputation des paiements, stipulée à l’article 4.2.4 du Titre II du bail, il n’est pas sérieusement contestable que la condamnation de la SAS Optical Développement à payer la somme de 162 642,90 euros à titre provisionnel emporte intérêts :

— au taux d’intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5 % l’an) à compter du 4 juin 2025, date de l’assignation, sur la somme de 86 827,37 euros et, à compter de la présente décision, sur la somme de 71 424,48 euros ;

— au taux d’intérêt légal à compter de la présente décision sur la somme de 4 391,05 euros correspondant à l’indemnité forfaitaire restant due appliquée aux sommes impayées au titre de l’échéance du 2e trimestre 2025.

En outre, il y a lieu d’ordonner que les intérêts échus produiront intérêts lorsqu’ils seront dus au moins pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’injonction de payer les loyers sous astreinte

La demande de faire injonction à la SAS Optical Développement de payer ses loyers, charges et accessoires le premier jour de chaque trimestre civil, terme à échoir et par prélèvement automatique, sous astreinte de mille euros par infraction constatée à ces modalités de règlement, à compter du premier jour du trimestre civil suivant le prononcé de l’ordonnance à intervenir et ce, tant que durera la relation contractuelle, excède les pouvoirs du juge des référés dès lors qu’il s’agit de montants non encore échus, donc non exigibles, et, de surcroît, indéterminés à ce jour du fait notamment de l’actualisation et de l’indexation, et qu’une astreinte ne peut assortir qu’une décision de condamnation pour en assurer son exécution.

En conséquence, cette demande est rejetée.

Sur la demande de dire qu’à l’avenir les loyers seront dus mensuellement

La SAS Optical Développement demande de dire qu’à l’avenir, les loyers seront dus mensuellement, ce à quoi s’oppose la SCI [Adresse 4] comme contraire au bail.

En l’espèce, l’article 4.2.1 du Titre II du bail stipule que le loyer annuel de base sera divisé par quarts payables d’avance le 1er jour du trimestre soit tous les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de modifier les clauses contractuelles convenues entre les parties.

La demande de la SAS Optical Développement de mensualisation du loyer est rejetée.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la SAS Optical Développement, partie perdante, les dépens de l’instance.

Sur les frais de procédure

La SCI [Adresse 4] demande la condamnation de la SAS Optical Développement à lui payer la somme de 4 800 euros au titre des frais de procédure en application de l’article 26.2.2 du Titre II du bail.

Toutefois, elle ne produit aucun élément aux débats de nature à justifier des frais qu’elle a engagés, hormis les dépens déjà mis à la charge de la SAS Optical Développement.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur la demande subsidiaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la SAS Optical Developpement, condamnée aux dépens, à payer à la SCI [Adresse 4], la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire par provision en application des dispositions de l’article 484, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Renvoie les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Condamne la SAS Optical Développement à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 162 642,90 euros (cent soixante-deux mille six cent quarante-deux euros et quatre-vingt-dix centimes), arrêtée au 25 juillet 2025, à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, taxes, impôts et accessoires impayés, échéance du 3e trimestre 2025 incluse, et des indemnités forfaitaires de 10 %, indemnité appliquée sur l’échéance du 2e trimestre 2025 incluse ;

Dit que cette condamnation portera intérêts au taux d’intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5 % l’an) à compter du 4 juin 2025, date de l’assignation, sur la somme de 86 827,37 euros et, à compter de la présente décision, sur la somme de 71 424,48 euros ; et portera intérêts au taux d’intérêt légal à compter de la présente décision sur la somme de 4 391,05 euros ;

Ordonne que les intérêts échus produiront intérêts lorsqu’ils seront dus au moins pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande de la SCI Société du centre commercial du triangle des gares de provision de 17 773,52 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 10 % ;

Rejette la demande de la SCI [Adresse 4] de faire injonction sous astreinte à la SAS Optical Développement de payer ses loyers, charges et accessoires le premier jour de chaque trimestre civil, terme à échoir et par prélèvement automatique ;

Rejette la demande de la SAS Optical Développement de dire qu’à l’avenir les loyers seront dus mensuellement ;

Condamne la SAS Optical Développement aux dépens ;

Rejette la demande de la SCI [Adresse 4] au titre des frais de procédure ;

Condamne la SAS Optical Développement à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN