N° RG 25/00057 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FTYI

Page sur

C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COLMAR

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Service civil

sous-section 4, statuant en référé

N° RG 25/00057 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FTYI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 MARS 2026

du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

S.A. […],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-michel ARCAY, avocat au barreau de MULHOUSE

À l’encontre de :

DÉFENDERESSE

Madame [D] [B]

née le 16 Janvier 1976 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Yann MARTINEZ, Vice-Président,

juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé

, en présence de Leila LABBEN, magistrate en observation

Greffière : Christelle VAREILLES

DÉBATS

À l’audience publique du mardi 06 janvier 2026.

ORDONNANCE réputée contradictoire et rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition publique au greffe le 05 mars 2026 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signée par Yann MARTINEZ, président, statuant en matière de référé, et Christelle VAREILLES, Greffière

* Copie exécutoire à :

M^e Jean-michel ARCAY

[D] [B]

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 novembre 2024 prenant effet au 31 décembre 2024, la SA […] a donné à bail à Madame [D] [B] un appartement sis [Adresse 3].

Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait signifier à la locataire le 16 mai 2025 un commandement et de payer visant la clause résolutoire, lui réclamant la somme en principal de 122,63 euros représentant les arriérés locatifs selon décompte arrêté au 30 avril 2025.

Ce commandement lui demandait également de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, ce qu’elle a fait ultérieurement.

Concernant la dette locative, le commandement de payer est resté sans effet.

Par exploit de Commissaire de Justice délivré le 13 octobre 2025, la SA […] a fait assigner Madame [D] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal statuant en référé, aux fins notamment d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Constater la résiliation du contrat de location conclu le 21 novembre 2024 aux torts exclusifs de la défenderesse ;

En conséquence,

— Condamner Madame [D] [B] et tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux qu’ils occupent [Adresse 3] sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux

— Autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique

— Condamner Madame [D] [B] à payer à la demanderesse une indemnité d’occupation provisionnelle correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi indexation comprise, à compter des effets de la clause résolutoire, soit à compter du 28 juin 2025

— Condamner Madame [D] [B] à payer à la demanderesse une provision d’un montant de 376,80 avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation au titre des impayés locatifs arrêtés au 31 août 2025

En cas de délai de paiement

— Assortir le moratoire de la clause cassatoire, par laquelle tout non-respect de ce dernier entraînera l’exigibilité immédiate du solde de la dette

En tout état de cause

— Condamner solidairement Madame [D] [B] à payer à la demanderesse une somme de 900 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ;

— Dire et juger que les intérêts du pour une année entière seront eux même productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil

— condamner solidairement Madame [D] [B] à payer à la demanderesse aux entiers frais et dépens de la présente procédure ainsi qu’aux frais du commandement de payer.

L’affaire a été retenue à la première audience du 6 janvier 2026 lors de laquelle la SA […], représentée par son conseil, a repris oralement les termes de son assignation en produisant un décompte actualisé au 29 décembre 2025 constatant que la dette avait augmenté et demandant en outre la condamnation de la défenderesse aux frais, dépens et au versement de la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Madame [D] [B] était absente.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé par les parties stipule que le loyer est payable à terme échu et prévoit une clause résolutoire en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 16 mai 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant à 122,63 euros représentant les arriérés locatifs selon décompte arrêté au 16 mai 2025.

Ce commandement de payer se réfère à la clause de résiliation insérée dans le bail et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

La somme visée au commandement de payer n’a pas été payée dans le délai de six semaines après sa signification tandis que le Juge n’a pas été saisi par Madame [D] [B] aux fins d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à compter du 28 juin 2025.

Il s’ensuit que Madame [D] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il convient d’ordonner à Madame [D] [B], ainsi que tous occupants de son chef, d’évacuer les locaux situés [Adresse 3] dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner que Madame [D] [B] devra s’acquitter d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, égale au montant du loyer et des provisions pour charges qui aurait été dû si le contrat de bail avait continué, à compter du 28 juin 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les sommes dues

L’article 1728 2° du Code Civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte des décomptes versés aux débats (pièces 16 en demande) que Madame [D] [B] est débitrice de la somme de 376,80 euros selon décompte au mois d’août 2025 inclus.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [D] [B] à payer à la SA […] la somme de 376,80 euros à titre de provision sur les loyers, charges locatives impayés et indemnités d’occupation dus au mois d’août 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 13 octobre 2025.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il apparait qu’à la date du 6 janvier 2026, date des débats, le loyer en cours n’était pas payé de sorte qu’il n’est légalement pas possible de faire droit à la demande de délais de paiement.

Dans ces conditions, elle ne peut être envisagée.

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la SA […] la charge de ses frais irrépétibles.

Sur la clause d’anatocisme

L’article 1343-2 du Code civil dispose que :

« Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

En l’espèce, la mention de la clause n’apparait pas dans le contrat de bail et la demande tendant à cette fin n’est pas motivée par la demanderesse.

En conséquence la demande sera rejetée.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [D] [B] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

DÉCLARONS la demande régulière et recevable ;

CONSTATONS que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 28 juin 2025 ;

DISONS que Madame [D] [B] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date ;

CONDAMNONS Madame [D] [B] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [D] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 3] ;

CONDAMNONS Madame [D] [B] à payer à la SA […] une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été dû par la locataire si le bail s’était poursuivi, à compter du 28 juin 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux ;

CONDAMNONS Madame [D] [B] à payer à la SA […] une provision de 376,80 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d’occupation dus au mois d’août 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2025 ;

CONDAMNONS Madame [D] [B] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer

REJETONS les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 05 mars 2026, par Yann MARTINEZ, président, et signé par lui et la greffière.

La Greffière

Le Président