RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 DECEMBRE 2025

N° Minute : 141 /2025

Chambre 1 Section 6

N° RG 25/00157 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQXT

Entre: DEMANDEURS

Monsieur [L] [R]

né le 27 Décembre 1962 à [Localité 6] (OISE)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Christophe WACQUET substitué à l’audience par Maître Muriel LECRUBIER, de la SELARL WACQUET ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AMIENS

Madame [S] [F] épouse [R]

née le 26 Janvier 1960 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Christophe WACQUET substitué à l’audience par Maître Muriel LECRUBIER, de la SELARL WACQUET ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AMIENS

Et : DÉFENDEUR

S.A.S. CACEF

Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 751 837 063

[Adresse 3]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Géraldine MELIN de la SCP GOSSARD BOLLIET MELIN, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat postulant

Rep/assistant : Maître Erick ROYER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Clément CLOCHET

Greffier : Madame Angélique LALOYER

Expédition le :

à M^e WACQUET, M^e MELIN

Grosse le :

à M^e WACQUET, M^e MELIN

DÉBATS :

À l’audience du 20 Novembre 2025, tenue publiquement, Monsieur CLOCHET, Président, a entendu les conseils des parties ;

Avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 18 décembre 2025 ;

ORDONNANCE :

Mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er janvier 2021, Monsieur et Madame [R] ont donné à bail commercial à la société CACEF, des locaux à usage commercial, situés [Adresse 2] à [Localité 9] (60), pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 18.000 euros HT.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, Monsieur et Madame [R] ont fait assigner la société CACEF à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Compiègne aux fins de :

— condamner la société CACEF à laisser les bailleurs accéder aux lieux loués selon les dispositions du bail, sous astreinte de 1.500 euros par refus d’accès, à compter de la signification de la décision d’intervenir ;

— condamner la société CACEF à procéder aux travaux et réparations visés dans les courriers du conseil de Monsieur et Madame [R] du 28 janvier 2025 et 4 mars 2025, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de 3 mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

— ordonner à la société CACEF de communiquer aux bailleurs les justificatifs d’entretien et/ou de vérification des équipements suivants : chaudière, portail électrique, porte coulissante du garage, installations électriques ;

— condamner la société CACEF à payer à Monsieur et Madame [R] la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société CACEF aux entiers dépens.

A l’audience du 20 novembre 2025, les parties ont fait état de l’échec de la médiation.

Par conclusions déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, Monsieur et Madame [R] demande au juge des référés notamment de:

— condamner la société CACEF à laisser les bailleurs accéder aux lieux loués selon les dispositions du bail, sous astreinte de 1 500 euros par refus d’accès ;

— ordonner l’établissement d’un état des lieux contradictoire dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

— ordonner à la société CACEF à communiquer les justificatifs d’entretien et de vérification de divers équipements ;

— à débouter la société CACEF de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner au paiement d’une somme sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions déposées le 7 juillet 2025, la société CACEF demande au juge des référés notamment de :

— prononcer la nullité de l’acte introductif d’instance en date du 18 juin 2025 ;

— dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’accès du bailleur et à l’exercice du droit de visite ;

— dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’exécution des travaux d’entretiens des équipements mis à disposition ;

— dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication des éléments d’entretien des équipements mis à disposition ;

— à titre reconventionnel, de condamner Monsieur et Madame [R] à payer à la société CACEF la somme de 50.000 euros à titre provisionnel pour dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Monsieur et Madame [R] à payer à la société CACEF la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

SUR CE,

Sur la nullité de l’assignation :

En vertu des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 :

1° Les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée ;

2° Un exposé des moyens en fait et en droit ;

3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé.

L’assignation précise également, le cas échéant, la chambre désignée. Elle vaut conclusions.

En l’espèce, la société défenderesse relève que l’assignation vise un texte abrogé, et mélange trois situations différentes faisant toutes l’objet d’une judiciarisation. Les demandeurs soulignent que la demande est fondée juridiquement et que son objet est clair.

En l’espèce, l’acte introductif d’instance, produit aux débats, mentionne expressément que Monsieur et Madame [R] sollicitent, en référé, des mesures destinées à faire cesser un trouble manifestement illicite résultant du refus opposé par la société CACEF à l’exercice de leur droit d’accès et de leur droit de contrôle de l’entretien des lieux, en s’appuyant sur les clauses du bail, ainsi que sur les dispositions relatives à la compétence du juge des référés.

L’erreur matérielle tenant à la référence à l’article 809 du Code de procédure civile, alors que le texte applicable est désormais l’article 835 du Code de procédure civile, ne crée pas de grief dès lors que la nature de la procédure de référé et l’étendue des pouvoirs du juge sont clairement identifiables et que la société CACEF n’a pas été empêchée de faire valoir ses moyens.

Dès lors, il y aura lieu de rejeter l’exception de nullité.

Sur la demande tendant à l’accès aux lieux :

En vertu des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient de rappeler que le trouble manifestement illicite visé désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou non, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, le juge des référés est le juge de l’évidence.

En l’espèce, en application de l’article 4.18 du bail précité, le preneur doit laisser le bailleur pénétrer dans les locaux pour constater leur état, en présence du preneur, durant les jours et heures d’ouverture du preneur. Le preneur devra laisser visiter le bailleur ou d’éventuels locataires ou en fin de bail ou en cas de résiliation.

Il résulte de cet article un droit autonome du bailleur d’accéder aux lieux pendant toute la durée du bail, distinct du droit de visite pour relocation ou vente, qui n’est, lui, ouvert qu’en fin de bail ou en cas de résiliation.

La société CACEF ne peut valablement soutenir que, faute de congé ou de résiliation, aucun droit d’accès ne pourrait être exercé par les bailleurs, alors même que l’article 4.18 du bail impose un droit de visite des locaux. Il apparaît à la lecture des échanges de courriers versés aux débats que les bailleurs ont tenté à de multiples reprises d’exercer le droit d’accès résultant du bail commercial. Toutefois, ceux-ci ne justifient pas avoir respecté les formes prévues par le contrat de bail ni les jours et horaires d’ouverture de la société, et une partie des pièces produites concernant en réalité deux autres locaux objets de procédures distinctes. Dans ces conditions, il ne saurait être considéré en l’état des éléments produits, malgré le contexte conflictuel, l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de l’absence de droit d’accès du bailleur par le preneur.

La demanderesse sera donc déboutée de cette demande.

Elle sera également déboutée de sa demande quant à la réalisation d’un état des lieux, dans la mesure où celle-ci ne saurait consister en un trouble manifestement illicite invoqué en référés par la société défenderesse, en l’état des éléments produits quant à l’accès aux locaux.

En l’espèce, il apparaît à la lecture des échanges de courriers versés aux débats que, malgré les multiples tentatives, les actions de la société CACEF ont, en pratique, empêché les bailleurs, pendant plusieurs mois, d’exercer effectivement leur droit d’accès.

Il y a lieu d’apprécier ce refus au vu du contexte conflictuel liant les parties, qui plus est dans un cadre familial, mais cette attitude caractérise une résistance délibérée à l’exécution du bail et constitue un trouble manifestement illicite à l’égard du droit d’accès des demandeurs.

Il convient en conséquence d’ordonner à la société CACEF de laisser les bailleurs et leurs mandataires accéder aux locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9] (60), pour constater leur état et permettre l’organisation de visites en vue de la vente, dans les conditions prévues par le bail.

Compte tenu de la durée des difficultés déjà rencontrées et de la nécessité de garantir l’effectivité de la mesure, il y a lieu d’assortir cette injonction d’une astreinte de 300 euros par refus d’accès.

La société CACEF sera donc condamnée à laisser les bailleurs accéder aux lieux loués conformément aux dispositions ci dessus, sous astreinte de 300 euros par manquement constaté à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande d’établissement d’un état des lieux contradictoire :

Au regard de l’acte sous seing privé signé en date du 1er janvier 2021 par les époux [R] et la société CACEF, aucune pièce versée au débat ne permet d’apporter la preuve de l’établissement d’un état des lieux d’entrée dans les locaux, situés [Adresse 2] à [Localité 9] (60).

En l’espèce, en application de l’article 4.1 du bail, qu’à défaut d’établissement amiable et contradictoire de l’état des lieux (d’entré, pendant le cours du bail ou de sortie), il sera dressé par un huissier, à l’initiative de la Partie la plus diligente à frais partagés par moitié entre les Parties.

Il ressort de l’ensemble des éléments susvisés, et compte tenu de la rédaction de la clause contractuelle susmentionnée, qu’aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable à l’établissement d’un état des lieux contradictoire. En conséquence, il y a lieu de faire droit à l’établissement de l’état des lieux contradictoire.

Sur la demande de communication des justificatifs d’entretien :

Les époux [R] sollicite la communication par la société CACEF des justificatifs d’entretien des éléments d’équipements. La défenderesse souligne que la demande est nouvelle.

En l’espèce, le demandeur ne justifie pas en quoi ces documents auraient été sollicités et refusés. Par conséquent, il convient de constater que cette Toutefois, au regard des éléments fournis, le tribunal constate que la demande de communication des justificatifs d’entretien ne remplit pas les conditions d’urgence ni ne relève d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du Code de procédure civile.

Il apparaît donc qu’il existe une contestation sur l’obligation de communication des justificatifs d’entretien et il y aura lieu en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle en dommages intérêts pour résistance procédure abusive :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.Aux termes de l’article 32-1 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Les pouvoirs du juge des référés sont ainsi limités au fondement juridique de sa saisine.

En l’espèce, la société CACEF sollicite une provision au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive, soulignant l’absence de caractère sérieux des demandes formées par les époux [R].

Monsieur et Madame [R] sont fondés à se prévaloir d’un trouble manifestement illicite quant à l’exercice de leur droit d’accès et à demander l’établissement d’un état des lieux contradictoire conformément au bail, leurs demandes ne peuvent, dès lors, être regardées comme dépourvues de tout fondement sérieux.

Toutefois, au regard des demandes formées et du comportement de chacune des parties qui ressort des pièces produites aux débats, il ne saurait être considéré ici que l’exercice de l’action en justice des époux [R] à l’encontre de la société CACEF a dégénéré en abus du droit d’agir en justice. La demande sera par conséquent rejetée.

Or, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’accorder une provision sur dommages et intérêts dès lors qu’il est préalablement nécessaire de statuer sur les responsabilités, ce qui relève de l’office du juge du fond.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision sur dommages-intérêts formée.

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Les parties supporteront la charge des dépens par elles exposés conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

S’agissant d’une ordonnance en référé, l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande des époux [R] quant à la condamnation sous astreinte à l’accès aux locaux ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de réalisation d’un état des lieux contradictoire ;

Condamnons la société CACEF à laisser accéder aux lieux loués conformément aux dispositions ci dessus, sous astreinte de 300 euros par manquement constaté à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification de la présente ordonnance ;

Ordonnons la réalisation d’un état des lieux contradictoire dans un délai de 30 jours suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu référé s’agissant de la demande de communication aux bailleurs des justificatifs d’entretien et/ou de vérification des équipements ;

Rejetons la demande reconventionnelle de la société CACEF en paiement de dommages-intérêts à titre de provision pour procédure abusive ;

Disons que les parties supporteront la charge des dépens par elles exposés ;

Rejetons les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Rejetons toutes les autres demandes plus amples et contraires.

En foi de quoi ont signé Monsieur CLOCHET, Président, et Madame LALOYER, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT