Tribunal Judiciaire de Compiègne, Chambre 1 section 1, 6 mai 2025, n° 23/00245

TJ Compiègne 6 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Manquement à l'obligation de délivrance conforme
La cour a estimé que les locataires n'ont pas démontré de lien de causalité entre le manquement des bailleurs et la perte de leur fonds de commerce, en raison de difficultés financières antérieures.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a condamné les locataires à verser une somme au titre de l'article 700 pour les frais exposés par les défendeurs.
Accepté
Partie perdante aux dépens
La cour a condamné les locataires aux dépens en raison de leur statut de partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Compiègne, ch. 1 sect. 1, 6 mai 2025, n° 23/00245
Numéro(s) :	23/00245
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eric APPFELGéraldine MELIN
Cabinet(s) :	SCP D'AVOCATS GOSSARD - BOLLIET - MELIN

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 049/2025

N° RG 23/00245 – N° Portalis DBZV-W-B7H-CIG3

CONTENTIEUX – Chambre 1 Section 1

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

Entre :

Madame [C] [W] épouse [L]

née le [Date naissance 4] 1972 à [Localité 15] (OISE)

[Adresse 3]

[Localité 9]

Rep/assistant : Maître Anne-Laure PATERNOTTE, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat postulant

Rep/assistant : Maître Eric APPFEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [D] [L]

né le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 14] (OISE)

[Adresse 3]

[Localité 9]

Rep/assistant : Maître Anne-Laure PATERNOTTE, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat postulant

Rep/assistant : Maître Eric APPFEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Et :

Monsieur [F] [B] [J] [K]

né le [Date naissance 5] 1943 à [Localité 13] (OISE)

[Adresse 10]

[Localité 8]

Rep/assistant : Maître Géraldine MELIN de la SCP GOSSARD BOLLIET MELIN, avocat au barreau de COMPIEGNE

Madame [Y] [X] [G] [A] épouse [K]

née le [Date naissance 1] 1943 à [Localité 12] (ARDECHE)

[Adresse 10]

[Localité 8]

Rep/assistant : Maître Géraldine MELIN de la SCP GOSSARD BOLLIET MELIN, avocat au barreau de COMPIEGNE

Expédition le :

à M^e Géraldine MELIN

M^e Anne laure PATERNOTTE

Formule exécutoire le :

M^e Géraldine MELIN

M^e Anne laure PATERNOTTE

N° RG 23/00245 – N° Portalis DBZV-W-B7H-CIG3 – jugement du 06 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Hélène JOURDAIN, magistrat chargé du rapport

Magistrats ayant délibéré :

Président : Madame Hélène JOURDAIN

Assesseurs : Madame Caroline OLLITRAULT et Monsieur Patrick ROSSI

Magistrat rédacteur : Madame Caroline OLLITRAULT

Greffier : Madame Angélique LALOYER

DEBATS :

A l’audience du 04 Mars 2025, tenue publiquement devant Madame JOURDAIN, magistrat chargé du rapport, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile ;

Avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 06 Mai 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privée du 13 septembre 1988, Monsieur [F] [K] et Madame [Y] [A] épouse [K] ont donné à bail commercial à la SARL « Restauration Rapide », des locaux commerciaux leur appartenant dépendant d’un immeuble sis [Adresse 7].

Le bail a été renouvelé par acte du 13 février 2007 au profit des époux [Z] devenus preneurs en titre, pour une durée de neuf années à effet au 1er octobre 2006. La clause de destination figurant à l’acte de renouvellement est ainsi libellée « les biens présentement loués devront servir exclusivement à l’exploitation d’un commerce de restauration, vente de pâtisserie et vente de boissons non alcoolisés ».

Par acte du 23 mars 2011, les époux [Z] ont cédé le fonds de commerce exploité dans les lieux loués dont le droit au bail à la SARL ASPG qui a exploité le commerce sous l’enseigne « la Gourmandine » et dont les associés sont Madame [C] [W] épouse [L] et Monsieur [D] [L].

L’acquisition du fonds a en partie été financée par un prêt consenti par le Crédit du Nord à hauteur de 111 764,71 euros pour lequel Monsieur [D] [L] et Madame [C] [W] épouse [L] se sont portés cautions solidaires à hauteur de 72 647 euros.

Sur plainte des voisins du commerce exploité par le SARL ASPG, la police municipale de la ville de [Localité 15] intervenait les 14 décembre 2012 et 7 janvier 2013 et constatait des nuisances olfactives et des fumées provoquées par l’exploitation du commerce dues à l’absence d’un système d’extraction extérieur.

Le 12 février 2013, l’assemblée générale des copropriétaires mandatait le syndic pour engager une procédure judiciaire à l’encontre de Monsieur [F] [K] et Madame [Y] [A] épouse [K] et du locataire exploitant le fonds de commerce afin de faire cesser les nuisances olfactives et les émanations de fumées soit par l’arrêt de l’activité, soit par une mise en conformité de l’installation.

Le 21 mai 2013, l’Agence Régionale de Santé a fait injonction à Monsieur [D] [L] et Madame [C] [W] épouse [L] de cesser toute cuisson d’aliments dégageant des buées et vapeurs importantes et de fortes odeurs en raison d’un dysfonctionnement du système d’extraction des buées et vapeurs.

Par courrier du 28 juin 2013, la Ville de [Localité 15] écrivait à la SARL ASPG qu’à défaut de mise en conformité de son établissement pour éviter les nuisances olfactives provenant de son exploitation, elle se verrait dans l’obligation de proposer une fermeture administrative.

Par ailleurs, le juge des référés du tribunal de grande instance de Compiègne était saisi par Monsieur [F] [K] et Madame [Y] [A] épouse [K] par acte d’huissier du 12 février 2013 d’une demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers. Par ordonnance du 27 mars 2013 le juge des référés a condamné la SARL ASPG à leur payer la somme de 9 574,90 euros et par l’octroi d’un délai de grâce a suspendu les effets de la clause résolutoire.

Par jugement du 12 juin 2013, le redressement judiciaire de la SARL ASPG était prononcé puis par jugement du 10 juillet 2013, la liquidation judiciaire de la SARL ASPG était prononcée.

Par un arrêt du 5 octobre 2017, la Cour d’Appel d'[Localité 11] a débouté Monsieur [D] [L] et Madame [C] [W] épouse [L] de leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral et a fait droit à leur demande d’indemnisation de leur investissement en pure perte dans le capital de la SARL ASPG.

Le 8 septembre 2021, la liquidation judiciaire de la SARL ASPG a été clôturée pour insuffisance d’actif.

Le 8 juin 2022, Monsieur [D] [L] et Madame [C] [W] épouse [L] ont fait l’objet d’une saisie attribution à la demande de la banque CREDIT DU NORD pour un montant en principal de 44 784,61 euros.

Par acte d’huissier en date du 8 février 2023, Monsieur [D] [L] et Madame [C] [W] épouse [L] ont fait assigner Monsieur [F] [K] et Madame [Y] [A] épouse [K] devant le Tribunal judiciaire de Compiègne aux fins de :

Recevoir Monsieur et Madame [L] en leurs demandes et les déclarer bien fondés, Condamner Monsieur et Madame [K] à indemniser Monsieur et Madame [L] d’une somme de 46 020,29 euros, Condamner Monsieur et Madame [K] à verser à Monsieur et Madame [L] une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner Monsieur et Madame [K] aux entiers dépens.

Par voie d’incident, Monsieur [F] [K] et Madame [Y] [A] épouse [K] ont soulevé l’irrecevabilité des demandes des époux [L], en raison de l’autorité de la chose jugée quant au préjudice moral allégué.

Par ordonnance du 6 février 2024, le Juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir, au motif que le préjudice financier sollicité dans le cadre de la présente procédure était à distinguer du préjudice moral évoqué devant la Cour d’Appel.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 11 février 2025, Monsieur [D] [L] et Madame [C] [L], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation sauf à voir condamner Monsieur et Madame [K] à leur verser une somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de les voir débouter de leurs prétentions émises au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la charge des dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 31 janvier 2025, Monsieur [F] [K] et Madame [Y] [A] épouse [K], représentés par leur conseil, sollicitent de voir :

A titre principal,

Débouter Monsieur et Madame [L] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, A titre infiniment subsidiaire,

Ramener leurs demandes à de plus justes proportions, En tout état de cause,

Condamner solidairement Monsieur et Madame [L] à verser à Monsieur et Madame [K] la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner Monsieur et Madame [L] sous la même solidarité, aux entiers dépens, dont distraction est requise au profit de la SCP GOSSARD BOLLIET MELIN avocat aux offres de droit par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, et subsidiairement ordonner un partage des dépens dans les proportions retenues pour le fonds du litige, Ecarter l’exécution provisoire de droit.

Comme l’y autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le juge de la mise en état renvoie, pour l’exposé des moyens développés par les parties, à la lecture de leurs dernières conclusions telles que susmentionnées.

Le Juge de la mise en état a rendu son ordonnance de clôture le 28 janvier 2025, et l’affaire a été plaidée à l’audience du 4 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement

En application de l’article 1147 du Code civil en vigueur au moment des faits, le débiteur est condamné, s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée,

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’obligation de délivrance suppose que le bien livré au preneur soit conforme à sa destination contractuelle.

L’article 1720 du même code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. Le bailleur est ainsi tenu aux grosses réparations de l’article 606 du code civil, sauf clause contraire.

En l’espèce, il est constant et non contesté que par acte sous seing privé du 13 septembre 1988, Monsieur [F] [K] et Madame [Y] [A] épouse [K] ont donné à bail commercial à la SARL « Restauration Rapide », des locaux commerciaux leur appartenant dépendant d’un immeuble sis [Adresse 6] à [Adresse 16].

Il est également constant et non contesté que ce bail a par la suite été renouvelé par acte du 13 février 2007 au profit des époux [Z], puis à la SARL ASPG qui a exploité le commerce sous l’enseigne « La Gourmandine » et dont les associés étaient Madame [C] [L] et Monsieur [D] [L].

En l’espèce, la clause du bail du 13 février 2007 portant sur la destination des lieux destine les locaux à l’activité suivante : « restauration, vente de pâtisserie et vente de boissons non alcoolisées à l’exclusion d’autres activités ».

Il en résulte que le bailleur s’obligeait à délivrer au preneur un dispositif d’évacuation des fumées nécessaire à l’activité de restauration comme le relevait l’agence régionale de santé dans son courrier du 21 mai 2013 au titre de sa seule obligation de délivrance.

En effet, une telle installation, de nature à éviter toute propagation des odeurs et des fumées, notamment dans les locaux voisins, apparaissait nécessaire pour permettre l’exploitation d’une activité de restauration et il appartenait donc à Monsieur [F] [K] et Madame [Y] [A] épouse [K], en donnant à bail un local à usage de restaurant, de s’assurer qu’ils mettaient à disposition l’équipement nécessaire pour installer une extraction d’air vicié conforme aux règles de l’art et aux règlements sanitaires et de nature à permettre la pleine utilisation des locaux.

Ainsi, Monsieur [F] [K] et Madame [Y] [A] épouse [K] en louant à usage de « restauration » des locaux commerciaux sans qu’ils ne soient équipés d’un système d’évacuation et d’extraction des fumées et buées ont manqué à leur obligation de délivrance.

Cependant, s’il a été constaté sur plaintes des voisins et suite aux interventions des forces de l’ordre en date des 14 décembre 2012 et 7 janvier 2013 des nuisances olfactives et des fumées provoquées par l’exploitation du commerce dues à l’absence d’un système d’extraction extérieur, cela signifie que durant cette période, la SARL ASPG n’a jamais cessé l’exercice de son activité de restauration.

En effet l’activité de restauration s’est trouvée limitée à compter du courrier de l’agence régionale de la santé du 21 mai 2013 et du courrier du Maire de [Localité 15] en date du 28 juin 2013 obligeant les gérants de la SARL ASPG à arrêter immédiatement toute cuisson d’aliments dégageant des buées et vapeurs importantes et de fortes odeurs (frites, viandes grillées…).

Or, dès le 13 décembre 2012, Monsieur [F] [K] et Madame [Y] [A] épouse [K] ont fait délivrer à la SARL ASPG un commandement de payer la somme en principal de 7 056,60 euros en raison de loyers impayés d’août 2012 à décembre 2012, ce qui les ont conduits en l’absence de règlement des locataires à saisir le juge des référés qui a condamné les locataires en date du 27 mars 2013 à payer la somme de 9 574,90 euros.

Ainsi, force est de constater que dès le mois d’août 2012, la SARL ASPG rencontrait déjà des difficultés de trésorerie, celle-ci n’étant pas en capacité de payer les loyers courants alors même qu’elle exerçait pleinement son activité de restauration.

En effet, si seule la période à compter de mai 2013 a obligé la SARL ASPG à réduire considérablement son activité jusqu’au prononcé de sa liquidation judiciaire en juillet 2013, il n’en demeure pas moins que les associés de la SARL ASPG ne démontrent pas de manque à gagner même partiel consécutif à une impossibilité d’exercer l’activité de restauration et si ce manque à gagner était avéré s’il est à l’origine de la cessation de leur activité ces derniers ayant déjà eu des difficultés de trésorerie par le passé.

Ainsi, ces éléments ne sont pas de nature à démontrer un quelconque lien de causalité entre le manquement reproché aux bailleurs et la perte du fonds de commerce.

En tout état de cause, les associés de la SARL ASPG ne font pas plus la démonstration d’une perte de chance de voir réduire les sommes dues auprès de la banque au regard de leur statut de caution du fait de la baisse de leur activité, ces derniers ne produisant aucun document comptable relatif à l’activité de la SARL ASPG et ne formulant aucune demande au titre de ce préjudice au demeurant.

En conséquence, Madame [C] [W] épouse [L] et Monsieur [D] [L], associés de la SARL ASPG, ne justifient pas de l’existence d’un préjudice occasionné par le défaut de délivrance conforme.

Partant, Madame [C] [W] épouse [L] et Monsieur [D] [L] qui en raison de la liquidation judiciaire de la SARL ASPG se voient par ricochet poursuivis au titre de leurs statuts de cautions, seront déboutés de leur demande.

II- Sur les demandes accessoires

1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [C] [W] épouse [L] et Monsieur [D] [L], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens dont distraction au profit de la SCP GOSSARD BOLLIET MELIN.

2. Sur la demande d’article 700 du Code de Procédure Civile

L’article 700 du Code de Procédure Civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [C] [W] épouse [L] et Monsieur [D] [L] seront condamnés à payer Monsieur [F] [K] et Madame [Y] [A] épouse [K] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

3. Sur la demande d’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE Madame [C] [W] épouse [L] et Monsieur [D] [L] de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [W] épouse [L] et Monsieur [D] [L] aux dépens dont distraction au profit de la SCP GOSSARD BOLLIET MELIN ;

CONDAMNE Madame [C] [W] épouse [L] et Monsieur [D] [L] à payer à Monsieur [F] [K] et Madame [Y] [A] épouse [K] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Et ont signé Hélène JOURDAIN, Président et Angélique LALOYER, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT