TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 23/03983

N° Portalis DBX4-W-B7H-SM7G

JUGEMENT

MINUTE N°B24/

DU : 13 Novembre 2024

[F] [D] venant aux droits de Monsieur [D] [E]

C/

[C] [L]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Novembre 2024

à M^e Corentin BURGIO

Copie certifiée conforme délivrée le 13/11/24 à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 13 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [D] venant aux droits de Monsieur [D] [E],

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Sandrine CHAZEIRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [C] [L],

[Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Corentin BURGIO, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 février 2009, Monsieur [D] donnait à bail à Madame [C] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 255,32 euros et une provision sur charges mensuelle.

Le 25 avril 2022, un incendie survenait dans l’appartement. Selon une réunion d’expertise du 20 mai 2022, l’occupation de l’appartement était impossible le temps de réaliser des travaux de nettoyage et de décontamination des murs.

Des travaux étaient réalisés en juillet 2022. Madame [C] [L] ne réintégrait pas les lieux, informant oralement son propriétaire qu’elle avait bénéficié de l’attribution d’un logement social à compter du 17 août 2022.

Le 09 janvier 2023, Monsieur [F] [D], venant aux droits de Monsieur [E] [D], faisait constater l’abandon des lieux par commissaire de justice.

Par ordonnance sur requête du 26 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection constatait la résiliation du bail conclu le 26 février 2009 entre Monsieur [D] et Madame [C] [L], ordonnait la reprise du logement loué, déclarait abandonnés les biens situés dans le local abandonné et condamnait Madame [C] [L] à la somme de 1.697,66 euros en principal, au titre des loyers impayés arrêtés au 24 janvier 2023, et aux entiers dépens. Par ordonnance rectificative du 02 février 2023, le juge des contentieux de la protection rectifiait l’adresse du logement repris.

Ces deux ordonnances étaient signifiées le 13 février 2023 à Madame [C] [L], par acte de commissaire de justice remis à l’étude.

Des clés étaient remises au commissaire de justice le 15 mars 2023 par la fille de Madame [C] [L].

Sur requête déposée le 07 avril 2023, le juge du tribunal judiciaire de Toulouse prononçait une ordonnance d’injonction de payer le 28 juin 2023 et condamnait Madame [C] [L] à payer à Monsieur [F] [D] la somme de 483,16 euros, au titre des loyers du 1er février au 15 mars 2023, et la somme de 157,60 euros, au titre des frais accessoires (frais de procédure et frais de requête).

Cette ordonnance était signifiée le 12 juillet 2023 à la personne de Madame [C] [L].

Suivant courrier déposé au greffe du tribunal judiciaire le 11 août 2023, le conseil de Madame [C] [L] faisait opposition à l’injonction de payer du 28 juin 2023.

A l’audience du 12 septembre 2024, Monsieur [F] [D], représenté par Maître Sandrine CHAZEIRAT, sollicite la condamnation de Madame [C] [L] au paiement :

— de la somme de 486,13 euros, représentant les arriérés de loyers et de charges impayés, des mois de février 2023 et mars 2023, jusqu’au 15 mars 2023,

— de la somme de 610,73 euros au titre des frais,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— des dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [F] [D] expose que les travaux de réhabilitation du logement ont été achevés le 1er juillet 2022, de sorte que le logement était de nouveau décent ensuite et que rien ne justifie la résiliation. Il ajoute que Madame [C] [L] lui a indiqué que le bien ne lui correspondait plus, mais n’a pas délivré de congé, résilié le bail ou restitué les clés pour autant. Il indique que la résiliation ne pouvait se déduire des déclarations de Madame [C] [L] et qu’il a été contraint de faire une procédure aux fins de reprise des lieux, l’ordonnance de reprise étant devenue définitive et revêtue de l’autorité de chose jugée. Il estime qu’il n’a pu récupérer son bien que le 15 mars 2023, date à laquelle les clés ont été restituées par la fille de Madame [C] [L] et la trêve hivernale a cessé, de sorte qu’il est bien fondé à obtenir des loyers jusqu’au 15 mars 2023. Il indique qu’il n’a commis aucune faute et que la demande de dommages et intérêts de Madame [C] [L] a pour seul but d’obtenir compensation des sommes qu’elle doit, à défaut d’avoir exercé les voies de recours adéquates sur la première ordonnance du 26 janvier 2023.

Madame [C] [L], représentée par Maître [U] [X], sollicite :

— le prononcé de la résiliation du contrat de bail à la date de l’incendie ;

— le débouté de l’intégralité des demandes de Monsieur [F] [D] ;

— la condamnation de Monsieur [F] [D] à payer :

— la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle expose qu’en application des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1219 et 1709 du code civil, elle pouvait cesser de payer le loyer à compter de l’incendie, l’appartement ne pouvant plus être habité en attendant les travaux. Elle estime en outre que le bailleur a eu connaissance de son congé délivré oralement, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 imposant seulement que le bailleur soit bien informé. Elle ajoute que son bailleur ne lui a jamais réclamé de paiement ou de restitution de son double de clés avant de saisir le juge. Elle fonde sa demande indemnitaire sur l’article 1104 du code civil et estime que Monsieur [F] [D] est de mauvaise foi dans l’exécution de leur contrat, en réclamant des loyers pour un logement inhabitable et inhabité et en usant de mesures d’exécution forcée anxiogènes.

Le juge a mis dans les débats les effets de l’ordonnance du 26 janvier 2023 constatant la résiliation et autorisant la reprise des lieux par le propriétaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL

L’article 122 du code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 1355 du code civil dispose que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Le demandeur doit présenter dès l’instance relative à la première demande l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à fonder celle-ci (Cass., ass. plén., 7 juill. 2006, no 04-10.672). De la même façon, le défendeur doit présenter dès l’instance relative à la première demande l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à justifier le rejet total ou partiel de la demande. Il ne peut introduire de demande ayant pour but ou effet de contourner l’autorité de la chose jugée d’une décision rendue à son égard, en dehors de l’exercice des voies de recours, par un moyen non soutenu devant le premier juge (Civ. 2e, 27 févr. 2020, no 18-23.972).

L’article 8 du décret n° 2011-945 du 10 août 2011, relatif aux procédures de résiliation de baux d’habitation et de reprise des lieux en cas d’abandon, prévoit qu’en l’absence d’opposition dans le mois suivant la signification, ou en cas de désistement de la partie qui a formé opposition, l’ordonnance produit tous les effets d’un jugement passé en force de chose jugée. Toutefois, un relevé de forclusion peut être demandé dans les conditions prévues à l’article 540 du code de procédure civile.

L’article 540 du code de procédure civile précise que si le jugement a été rendu par défaut ou s’il est réputé contradictoire, le juge a la faculté de relever le défendeur de la forclusion résultant de l’expiration du délai si le défendeur, sans qu’il y ait eu faute de sa part, n’a pas eu connaissance du jugement en temps utile pour exercer son recours, ou s’il s’est trouvé dans l’impossibilité d’agir.

Le relevé de forclusion est demandé au président de la juridiction compétente pour connaître de l’opposition ou de l’appel. Le président est saisi par voie d’assignation.

La demande est recevable jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance du 26 janvier 2023 constate la résiliation du bail en raison de l’abandon des lieux, sur le fondement de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989. Cette ordonnance est revêtue de l’autorité de chose jugée, faute d’opposition dans le mois suivant sa signification, et ne peut plus faire l’objet d’un relevé de forclusion, compte-tenu du commandement aux fins de saisie-vente signifié à la personne de Madame [C] [L] le 24 avril 2023 et de la saisie-attribution réalisée le 05 mai 2023, en exécution de l’ordonnance du 26 janvier 2023.

L’autorité de chose jugée attachée à l’ordonnance du 26 janvier 2023 s’oppose à ce que la résiliation du bail soit demandée dans cette nouvelle procédure, pour un motif autre que celui pour lequel la décision a été originellement prononcée.

Aussi, la demande de résiliation du bail de Madame [C] [L] est irrecevable, compte-tenu de l’autorité de chose jugée attachée à l’ordonnance du 26 janvier 2023.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT DE MONSIEUR [D]

Sur la somme de 486,13 euros au titre des arriérés de loyers et de charges impayés du 1er février 2023 au 15 mars 2023

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le preneur à bail à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Après la résiliation du bail, il ne peut plus être exigé de l’ancien locataire occupant les lieux le paiement de loyers et de charges. Seule peut être demandée une indemnité d’occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, qui a pour objet de compenser les pertes de loyer que le propriétaire subit et de réparer l’intégralité du préjudice qu’il subit du fait de la privation de son bien.

En l’espèce, l’ordonnance du 26 janvier 2023, devenue définitive, constate la résiliation du bail. A défaut de précision de cette ordonnance quant à la date à laquelle la résiliation est constatée, il convient de retenir que ce constat intervient à la date de l’ordonnance elle-même, soit le 26 janvier 2023.

Compte-tenu de la résiliation du bail, Madame [C] [L] n’est plus tenue aux loyers et charges depuis le 26 janvier 2023. Elle ne peut donc être condamnée à un arriéré de loyers et de charges pour les mois de février 2023 et de mars 2023.

Monsieur [F] [D] ne formule par ailleurs aucune demande au titre d’une indemnité d’occupation, demande distincte par sa nature de la demande en paiement de loyer, et conditionnée à l’occupation des lieux.

Aussi, il convient de rejeter sa demande en paiement de la somme de 486,13 euros.

Sur la somme de la somme de 610,73 euros au titre des frais

Monsieur [F] [D] n’apporte aucune explication quant à cette demande. Néanmoins, il produit un relevé de frais et d’honoraires des commissaires de justice daté du 13 févier 2023 et se montant à 610,73 euros.

Or, il apparaît que ces frais et honoraires correspondent exclusivement aux dépens relatifs à l’ordonnance du 26 janvier 2023, déjà mis à la charge de Madame [C] [L] par l’ordonnance du 26 janvier 2023.

Aussi, Monsieur [F] [D] disposant déjà d’un titre exécutoire pour recouvrer ces frais, il convient de le débouter de sa demande en paiement de la somme de 610,73 euros au titre des frais.

III. SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE DE MADAME [L]

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, Madame [C] [L] fonde sa demande indemnitaire uniquement sur la responsabilité contractuelle de Monsieur [F] [D], qu’elle estime être de mauvaise foi dans l’exécution du contrat de bail, du fait de la multiplication des procédures pour obtenir le paiement de loyers indus.

Madame [C] [L] établit qu’elle a été informée le 12 juillet 2022 par son assureur que les lieux n’étaient plus habitables depuis le 25 avril 2022 et jusqu’aux travaux de réfection des lieux. Monsieur [F] [D] justifie pour sa part d’une facture pour des travaux de réfection du 01 juillet 2022, payée le 25 juillet 2022, de sorte qu’il a fait réaliser les travaux nécessaires pour que les lieux soient de nouveau habitables.

Il est constant que Madame [C] [L] a indiqué oralement qu’elle ne souhaitait pas réintégrer les lieux en août 2022 et qu’elle a donné sa nouvelle adresse à son bailleur. Toutefois, elle n’a pas délivré de congé et n’a pas remis les clés à son bailleur, de sorte qu’elle n’a pas rompu son bail.

Il ne peut être reproché à Monsieur [F] [D] d’avoir diligenté une procédure pour abandon des lieux, seule de nature à lui permettre de reprendre légalement son bien, et d’avoir sollicité le paiement des loyers sur la période où le bien était de nouveau habitable. Il ne peut lui être non plus reproché d’avoir fait usage de voies d’exécution forcées.

En revanche, Monsieur [F] [D] s’est prévalu de mauvaise foi du bail en sollicitant des loyers et charges dans le cadre d’une procédure d’injonction de payer en avril 2023, sans faire état de l’ordonnance du 26 janvier 2023 ayant constaté la résiliation du bail et ordonné la reprise des lieux par le propriétaire, reprise d’ailleurs possible dès le 13 mars 2023 (les lieux étant repris un mois après la signification, sans application de la trêve hivernale sur le fondement des articles L.451-1, R451-1 et R451-4 du code des procédures civiles d’exécution).

Aussi, il convient de condamner Monsieur [F] [D] à la somme de 250 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de Madame [C] [L]

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [F] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [C] [L], Monsieur [F] [D] sera condamné à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa propre demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la demande de résiliation du bail ;

DEBOUTE Monsieur [F] [D] de ses demandes en paiement ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à verser à Madame [C] [L] la somme de 250 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à verser à Madame [C] [L] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Coralie POTHIN, greffière.

La greffière, Le juge,