RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 341/25jcp

N° RG 25/00119 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQBN

JUGEMENT DU 19 Juin 2025

Entre :

Monsieur [K] [P] [E]

né le 27 Janvier 1974 à [Localité 10] (OISE)

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparant

Et :

Monsieur [R] [C] [X] [W]

né le 28 Mars 1985 à [Localité 9] (OISE)

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur PLENT

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 15 Mai 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 19 Juin 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le

N° RG 25/00119 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQBN – jugement du 19 Juin 2025

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 25 mai 2019, Monsieur [K] [E] a donné à bail à Monsieur [R] [W], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation sis [Adresse 2], à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 520 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 520 euros. Il était également loué à un garage.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, Monsieur [K] [E] a fait délivrer un commandement à Monsieur [R] [W] de payer la somme de 1 425,33 euros, au titre de l’arriéré de loyers et charges, outre les frais de procédure et indemnités, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, Monsieur [K] [E] a fait assigner Monsieur [R] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne à l’audience du 15 mai 2025, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater et à défaut prononcer de la résiliation, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

— ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [R] [W] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [R] [W] à lui payer la somme de 2 442,21 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024 ;

— condamner Monsieur [R] [W] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, par jour, du lendemain de la résiliation du bail jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les dispositions du contrat résilié ;

— condamner Monsieur [R] [W] à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de 1 500 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

— condamner Monsieur [R] [W] à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 15 mai 2025, Monsieur [K] [E], comparant, a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation de Monsieur [R] [W] à lui payer la somme de 1 354 euros, terme du mois de mai 2025 inclus. Il s’oppose sur le principe de l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [R] [W] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il actualise par ailleurs sa situation personnelle et financière. Il ajoute qu’il s’est volontairement abstenu de s’acquitter les loyers à échéances dues compte des dégradations apparues dans le logement (fuite d’eau, moisissures) et de l’absence d’intervention du propriétaire.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 19 juin 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en résiliation

— Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience.

L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, selon l’article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, par la voie électronique le 21 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions susvisées.

Par ailleurs, s’agissant d’un bailleur privé, il n’a pas à être démontré la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la Caisse d’allocation familiale.

L’action en résiliation du bail est en conséquence recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 25 mai 2019 contient une clause résolutoire de plein droit de la location pour le non-paiement du loyer ou des charges.

Par ailleurs, un commandement de payer a été signifié à Monsieur [R] [W] le 6 décembre 2024, pour la somme en principal de 1 221 euros (2 600 – 1 379). Ce commandement de payer vise la clause résolutoire insérée au bail, reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 et indique l’adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement.

Il résulte du décompte produit par Monsieur [K] [E] que Monsieur [R] [W] ne s’est pas acquitté du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois prévu par l’article 24 précité, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 7 février 2025.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, Monsieur [K] [E] produit aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail souscrit entre les parties en date du 25 mai 2019 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 6 décembre 2024 ;

— le décompte de la créance arrêtée au 10 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, dont il résulte que le défendeur reste toujours redevable de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation pour une somme totale de 1 354 euros au titre des loyers et charges impayés.

Au cas d’espèce, Monsieur [R] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 1 354 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 221 euros à compter du 6 décembre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il résulte des pièces du dossier et des débats à l’audience que Monsieur [R] [W] indique percevoir des prestations sociales.

Il apparaît par ailleurs que Monsieur [R] [W] a manifesté une volonté réelle de régulariser leur situation financière en proposant de régler la somme de 100 euros en plus du reliquat du loyer courant pour apurer sa dette. Du reste, il convient de souligner que le montant de cette dette n’a pas significativement augmenté depuis le commandement de payer.

La situation personnelle de Monsieur [R] [W] permet donc d’envisager un retour à la normale des relations avec le bailleur.

Dès lors, compte tenu des éléments susvisés, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Monsieur [R] [W] à se libérer de sa dette au moyen de 13 mensualités de 100 euros chacune, et d’une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, en sus du loyer courant, dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement. Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, la clause résolutoire retrouvera son plein effet, le solde de la dette sera immédiatement exigible, Monsieur [R] [W] pourra être expulsé sans nouvelle décision du juge et il sera également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, correspondant au montant du loyer contractuel, augmenté des charges.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le demandeur ne justifie pas d’un préjudice particulier, hors le retard dans l’exécution qui est réparé par l’octroi d’intérêts moratoires, en application de l’article 1231-7 du code civil. Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [R] [W] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement de payer.

Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [K] [E] les frais irrépétibles non compris dans les dépens. Monsieur [R] [W] sera donc condamné au paiement d’une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare l’action de recevable ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mai 2019, entre Monsieur [K] [E], d’une part, et Monsieur [R] [W], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3]) sont réunies à la date du 7 février 2025 ;

Condamne Monsieur [R] [W] à verser à Monsieur [K] [E] la somme de 1 354 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 221 euros à compter du 6 décembre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil ;

Autorise Monsieur [R] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 13 mensualités de 100 euros chacune et une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [R] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [K] [E] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [R] [W] soit condamné à verser à Monsieur [K] [E] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Rejette toute demande plus amples ou contraire des parties ;

Condamne Monsieur [R] [W] à verser à Monsieur [K] [E] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [R] [W] aux dépens ;

Rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,