Tribunal Judiciaire de Compiègne, Chambre 1 section 1, 4 novembre 2025, n° 23/00298

TJ Compiègne 4 novembre 2025

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Sur la décision

Référence :	TJ Compiègne, ch. 1 sect. 1, 4 nov. 2025, n° 23/00298
Numéro(s) :	23/00298
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	12 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédérique ANGOTTIArmelle TASSYGérald MALLE
Cabinet(s) :	GERALD MALLE CLAIRE TITRAN JULIEN FRANCOISVAUBAN SOCIETE D'AVOCATSSCP D'AVOCATS GOSSARD - BOLLIET - MELIN
Parties :	S.A.S. AM2SPORT c/ S.C.I. ALMER, S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 107/2025

N° RG 23/00298 – N° Portalis DBZV-W-B7H-CILZ

CONTENTIEUX – Chambre 1 Section 1

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

Entre :

S.A.S. AM2SPORT

Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 801 973 397

[Adresse 3]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Géraldine MELIN de la SCP GOSSARD BOLLIET MELIN, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat postulant

Rep/assistant : Maître Armelle TASSY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Et :

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 775 652 126

[Adresse 1]

[Localité 7]

Rep/assistant : Maître Frédérique ANGOTTI de la SCP ANGOTTI, avocat au barreau de COMPIEGNE

S.C.I. ALMER

Immatriculée au RCS de [Localité 10] METROPOLE sous le numéro 409 699 428

[Adresse 2]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Amandine SIEMBIDA de la SAS VAUBAN, avocats au barreau de COMPIEGNE, avocat postulant

Rep/assistant : Maître Gérald MALLE de l’AARPI MALLE – TITRAN – FRANCOIS, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

Expédition et Formule exécutoire le :

à M^e Frédérique ANGOTTI

M^e Géraldine [Localité 11]

M^e Amandine SIEMBIDA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Hélène JOURDAIN, magistrat chargé du rapport

Magistrats ayant délibéré :

Président : Madame Hélène JOURDAIN

Assesseurs : Monsieur Patrick ROSSI et Madame Margot MARTINS, juge placé

Magistrat rédacteur : Monsieur Patrick ROSSI

Greffier : Madame Angélique LALOYER

N° RG 23/00298 – N° Portalis DBZV-W-B7H-CILZ – jugement du 04 Novembre 2025

DEBATS :

A l’audience du 02 Septembre 2025, tenue publiquement devant Madame JOURDAIN, magistrat chargé du rapport, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile ;

Avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 04 Novembre 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

********

Un contrat de bail commercial a été conclu entre la SCI ALMER et la SAS AM2SPORT, « en présence et avec le concours de l’agence BIENVENUE IMMOBILIER, SARL CARADEMMA », le 20 janvier 2017, ayant pour objet un local commercial dans un immeuble situé à [Adresse 13]. Le bail précisait que le preneur ne pourrait utiliser les lieux qu’à usage exclusif de salle de sports et prestations de services, vente de produits alimentaires ou non se « rapportant » à l’activité principale.

Les locaux situés en-dessous de ce local étaient loués à d’autres entreprises.

Le 13 janvier 2020, le maire de [Localité 12] a pris un arrêté municipal prononçant la fermeture administrative du commerce « salle de fitness « MY FORM » sis au 1er étage, [Adresse 4] à [Localité 12], qui est l’activité exercée conformément au bail commercial mentionné ci-dessus.

Par ordonnance du 5 novembre 2020, le juge des référés de la présente juridiction, saisi par la SCI ALMER et la SARL SLD DISCOUNT par assignation à l’encontre de la SAS AM2SPORT, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et Me [D] [G] en qualité de liquidateur judiciaire de la société CARADEMMA, a confié une mission d’expertise à M. [W] [X].

L’expert a établi son rapport le 29 octobre 2022.

La SAS AM2SPORT a fait assigner la SCI ALMER par acte du 2 mars 2023 pour demander au tribunal :

— de prononcer la résiliation du bail commercial

— juger que les loyers et charges ne sont plus dus à partir du 7 janvier 2020

— ordonner la restitution du dépôt de garantie de 4.320 euros

— juger que M. [O] [T] doit être libéré de la caution supplémentaire de 4.320 euros donnée lors de la signature du bail

— ordonner à la SCI ALMER de lui rembourser les provisions sur charges versées depuis le 1er octobre 2017, soit 820 euros par trimestre, soit, du 1er octobre 2017 au 31 décembre 2019, un total de 7.452 euros

— condamner la SCI ALMER à lui payer la somme de 539.457 euros, correspondant à la perte du droit au bail des locaux (164.115€) et à la perte d’exploitation du 7 janvier 2020 au 30 septembre 2022 (375.342 euros correspondant à 33 mois à 11.374 euros)

— ordonner la capitalisation des intérêts sur ces sommes

— condamner la SCI à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

N° RG 23/00298 – N° Portalis DBZV-W-B7H-CILZ – jugement du 04 Novembre 2025

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de rôle 23-00298.

Le 3 août 2023, la société ALMER a assigné la société MMA IARD MUTUELLES pour obtenir qu’elle soit condamnée à la relever quitte et indemne de toutes condamnations qui pourraient intervenir à son encontre dans la procédure n°23-00298, à lui payer la somme de 453.600 euros au titre de la perte de chance de percevoir un loyer, à lui payer la somme de 18.040 euros au titre de la réparation du préjudice de la société SLD DISCOUNT, et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette procédure, enrôlée sous le numéro de rôle 23/00831 a été jointe à procédure 23/00298 par ordonnance du juge de la mise en état du 28 novembre 2023.

Par ses conclusions en réplique, transmises par la voie du RPVA, la SAS AM2SPORT forme les demandes suivantes :

— prononcer la résiliation du bail commercial

— juger que les loyers et charges ne sont plus dus à partir du 7 janvier 2020

— ordonner la restitution du dépôt de garantie de 4.320 euros

— juger que M. [O] [T] doit être libéré de la caution supplémentaire de 4.320 euros donnée lors de la signature du bail

— débouter la SCI ALMER de sa demande en régularisation de la taxe foncière des années 2017, 2018 et 2019, infondée et prescrite,

— vu le rapport [H] du 6 août 2020,

— condamner la SCI ALMER à lui payer la somme de 248.661 euros, correspondant à la perte du droit au bail des locaux (164.115€) et à la perte d’exploitation du 7 janvier 2020 au 30 septembre 2022 (84.546 euros correspondant à 33 mois à 2562 euros)

— ordonner la capitalisation des intérêts sur ces sommes

— condamner la SCI à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions n°5, la SCI ALMER demande au tribunal de condamner la compagnie d’assurance MMA IARD à la relever quitte et indemne de toues condamnations qui pourraient intervenir dans la présente procédure, ainsi qu’à lui payer la somme de 453.600 euros au titre de la perte de chance de percevoir un loyer, et de la condamner à lui payer la somme de 18.040 euros au titre de la réparation du préjudice de la société SLD DISCOUNT ; elle sollicite que le tribunal constater son acquiescement à la résiliation du bail à la date du 7 janvier 2020 et prononce cette résiliation ; elle demande que la société AM2SPORT soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 25.330 euros au titre de la régularisation sur charges de taxes foncières, et qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions numérotées II, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demande au tribunal de constater l’absence de production du mandat entre la SCI ALMER et la SARL CARADEMMA, exerçant sous l’enseigne BIENVENUE IMMOBILIER, de constater l’absence de preuve d’une faute de cette dernière, de constater l’absence d’établissement d’un préjudice certain, liquide et exigible, de débouter la SCI ALMER de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A titre subsidiaire, elle invoque les limites du contrat d’assurance et demande que les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre soient limitées à la somme de 137.700 euros.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 27 mai 2025.

MOTIVATION DU JUGEMENT

1° Sur la résiliation du bail

Il ressort du rapport d’expertise établi par M. [X], et ainsi que l’écrit la SCI ALMER qui acquiesce à la demande de résiliation, que les locaux n’étaient pas adaptés à une activité de salle de sport, de sorte qu’il convient, ainsi que le sollicitent le bailleur et le preneur, de prononcer la résiliation du bail au 7 janvier 2020, date à laquelle la société AM2SPORT a écrit au bailleur pour le mettre en demeure de prendre les mesures nécessaires et l’informer de la fermeture de la salle de sport à compter du 6 janvier 2020.

Il n’y a pas de litige sur le fait que les loyers ne soient plus dus à compter de cette date.

La SCI ALMER acquiesce également aux demandes de restitution du dépôt de garantie et de libération de la caution.

2° Sur la demande de remboursement des provisions sur charges

Le preneur soutient que la SCI n’a pas justifié de la réalité des charges pour lesquelles elle a appelé des provisions depuis le 1er octobre 2017.

Le bailleur s’y oppose en soutenant que les charges ont été consommées.

Le VI du contrat de bail commercial stipule que le preneur doit satisfaire à toutes les charges de police, de vile et de voierie dont les locataires sont ordinairement tenus et acquitter exactement ses contributions personnelles, les taxes locatives et notamment la taxe sur les ordures ménagères, la contribution économique territoriale et tous autres impôts à la charge des locataires.

Le bail ne prévoit pas de provisions sur charges, et la SAS AM2SPORT, qui invoque des versements à ce titre de 828 euros par trimestre, ne produit ni justificatifs des paiements, ni quittances ou factures de loyers.

Il n’est donc pas possible de savoir à quoi correspond la somme de 7.452 euros dont le remboursement est demandé, ni, dès lors, de faire droit à cette demande contestée.

3° Sur la taxe foncière

Le VI du contrat de bail stipule également qu’un forfait pour la taxe foncière sera versé au bailleur mensuellement, d’un montant de 230 euros (TTC).

La SCI ALMER invoque une clause qu’elle dit figurer à l’alinéa 2 de l’article 7 du bail. Cependant, cette clause n’apparaît que dans le bail liant la SCI ALMER à une Sarl SLD DISCOUNT, preneur d’un local situé dans le même immeuble, mais sous les locaux occupés par la salle de sport. Sa demande, formée à l’encontre de la société AM2SPORT n’est donc pas fondée.

4° Sur le préjudice subi par la société AM2SPORT

La SAS s’appuie sur un rapport établi par M. [K] [H], le 6 août 2020 et invoque une perte du droit au bail des locaux, des frais de réinstallation et une perte d’exploitation. Elle précise qu’elle n’a pas pu se réinstaller au jour de ses dernières écritures.

Il convient de relever que, dans le dispositif de ces écritures, les frais de réinstallation ne sont pas invoqués.

La SAS AM2SPORT produit une étude non contradictoire établie par un prestataire ASCOTEX, à sa demande, et signée par M. [H]. S’agissant de la perte du droit au bail, l’expert expose que le loyer était en dessous du prix normal, lequel est estimé à 45.045 euros (ht et par an) ; il en déduit que la valeur de droit au bail est de 7 fois la différence entre le loyer versé et ce loyer normal, soit 164.115 euros.

La société ALMER réplique que le preneur ne produit aucune indication sur la valeur de marché de son droit au bail, et ne s’est pas réinstallé.

Elle ne remet pas en cause le principe de l’indemnisation de la perte d’un droit au bail. Cette indemnisation est due en cas de non renouvellement du bail. Ses modalités de calcul ne sont pas définies par la loi, mais elle correspond à la perte des avantages locatifs, et le préjudice à ce titre correspond habituellement au différentiel entre le loyer que le preneur aurait acquitté dans l’hypothèse où le bail se serait poursuivi, et le loyer de ces mêmes locaux offerts sur le marché.

En l’espèce, il convient de constater que l’état des locaux justifiait des loyers sensiblement inférieurs, selon l’expert, à ceux du marché. Cette perte du droit au bail ne peut être calculée comme le fait M. [H], qui, en outre, ne produit aucun élément permettant de définir cette valeur de marché. Il conviendrait, en effet, de se référer à des locaux équivalents. En outre, il convient de se référer à un coefficient de situation, qui tient à la commercialité des locaux.

La perte du droit au bail résulte, dans la présente affaire, d’une interdiction d’exploiter le local en tant que salle de sports. Le défaut affectant le local, inapte à l’objet de l’activité du preneur, existait dès l’origine. Il n’est donc pas possible de raisonner comme en matière d’indemnité d’éviction ou en matière d’expropriation.

Il convient d’indemniser le préjudice correspondant à la perte des avantages locatifs par la somme de 7.500 euros en prenant en compte le caractère inadapté du local à l’activité exercée et le fait que cette activité ne reprendra pas, comme le précise la SAS dans ses écritures, ainsi que les conséquences de la crise sanitaire qui ont suspendu les activités de cette nature et fait obstacle à leur reprise effective.

5° Sur la perte d’exploitation

Partant du rapport établi par ASCOTEX, le preneur invoque une perte d’exploitation sur la base de 2.562 euros par mois. Elle calcule ce préjudice pour la période comprise entre le 7 janvier 2020, date de la résiliation, et le 7 octobre 2022, date à laquelle les clés ont été rendues, précisant que la SCI n’ pas accepté la résiliation amiable du bail, ni effectué les travaux de réparation nécessaires.

La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES réplique que les salles de sport ont fait l’objet de restrictions liées à la crise sanitaire à compter de mars 2020 et la SCI ALMER fait valoir que le bail doit être résilié au 7 janvier 2020. Elle fait également valoir que le droit à indemnité d’éviction ne comprend pas une indemnisation de la perte d’exploitation, et, subsidiairement, que le bail imposait au preneur de souscrire à une assurance perte d’exploitation. Elle oppose encore l’absence de pièces comptables pertinentes.

M. [H] a, cependant, pris en compte les économies résultant de l’arrêt d’activité, et retenu un chiffre d’affaires moyen de 11.374 euros.

Il convient de prendre en compte notamment les conséquences de la crise sanitaire et les mesures de restriction qui ont été mises en œuvre dès le 15 mars 2020. La perte financière ne peut être retenue que jusqu’à cette date, soit pour la période comprise entre le 7 janvier et le 15 mars, 69 jours.

L’indemnité due à ce titre doit ainsi être fixée à la somme de 5 892,60 euros.

6° Sur la faute de l’intermédiaire

La SCI ALMER soutient que l’agent immobilier a commis une faute dans l’exécution de son mandat et a manqué à ses obligations à l’égard de son mandant.

Elle se réfère à l’article 16 du contrat de location qui renvoie à un mandat écrit signé le 18 septembre 2013 sous le numéro 3577L.

Ce contrat auquel il est fait référence n’est pas le bail concernant la SAS AM2SPORT, mais le contrat conclu entre les parties au présent litige porte la mention d’une intervention de l’agence BIENVENUE IMMOBILIER, et une facture, portant la même date que ce bail, a été établie par cette agence représentée par son gérant, M. [Z], pour un montant de 2.000 euros, après déduction d’une remise commerciale. La facture détaille ainsi les prestations effectuées : constitution du dossier, publicités, honoraires de visites, rédaction du bail, état des lieux.

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES oppose, à tort, ainsi que cela a été démontré, l’absence de production du mandat engageant l’agent.

Elle fait encore valoir que l’agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction et que le contrat imposait au preneur certaines conditions liées à l’état de l’immeuble. Cependant, il n’est pas établi que la société CARADEMMA (l’agent immobilier) ait informé le mandant sur les conditions à respecter pour qu’un local, situé à l’étage, fasse l’objet d’une location pour y exploiter une salle de sports, et il est donc établi que le mandataire a commis une faute.

La mise en cause de la compagnie d’assurance qui couvre la responsabilité de l’intermédiaire apparaît donc justifiée.

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, après avoir contesté les prétentions de la SAS AM2SPORT ainsi que cela a été exposé, s’oppose à la demande formée par la SCI ALMER au titre d’une perte de chance de percevoir des loyers évaluée à hauteur de 453.600 euros.

La SCI n’apporte aucune précision sur la possibilité de louer le local en cause à un autre preneur, alors que ce local comporte des caractéristiques qui en limitent l’usage. Elle ne démontre donc pas la réalité d’une chance de louer ce local pour un autre objet, et n’apporte aucun élément permettant d’évaluer le loyer qu’elle aurait pu ainsi percevoir. Les capacités d’accueil du local ont, par ailleurs, été mises en cause par ASCOTEX dans son rapport du 21 février 2020.

Ce chef de demande ne peut donc être retenu.

Selon les dispositions de l’article L. 112-6 du code des assurances, L’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire. En l’espèce, le montant de la franchise prévue au contrat d’assurance n’est pas contraire aux dispositions applicables.

La preuve du paiement de la somme de 18.040 euros à la société SLD DISCOUNT n’étant pas rapportée, l’appel en garantie de l’assureur sur ce point, qui n’est étayée par aucun décompte ni aucune pièce, ne peut aboutir, étant relevé que le décompte apparaissant dans l’assignation initialement enrôlée sous le numéro RG 23/00831 n’est pas repris dans les dernières écritures, postérieures à la jonction. Cette prétention n’apparaît donc plus soutenue.

Partie succombante majeure, la SCI ALMER supportera la charge des dépens et des frais irrépétibles exposés par la société AM2SPORT à hauteur de la somme précisée au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation bail commercial conclu entre les sociétés ALMER et AM2SPORT à la date du 7 janvier 2020 et DIT que le preneur n’a plus d’obligation de paiement des loyers et charges à compter de cette date ;

ORDONNE la restitution du dépôt de garantie de 4.320 euros et PREND ACTE de la décharge de la caution à hauteur de la somme de 4.320 euros ;

DEBOUTE la société AM2SPORT de sa demande en remboursement des provisions sur charges ;

DEBOUTE la société ALMER de sa demande au titre des taxes foncières ;

CONDAMNE la société ALMER à payer à la société AM2SPORT les sommes suivantes :

—  7.500 euros au titre de la perte des avantages locatifs

—  5 892,60 euros au titre de la perte de chiffre d’affaires ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur ces sommes conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir, dans les limites du contrat d’assurance, la société ALMER des condamnations prononcées ci-dessus à son encontre ;

CONSTATE que la demande relative à la somme de 18.040 euros n’est plus soutenue par la société ALMER ;

CONDAMNE la SCI ALMER à payer à la société AM2SPORT la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et REJETTE toute autre demande formée à ce titre ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNE la SCI ALMER et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, chacune pour moitié, aux dépens.

Et ont signé Hélène JOURDAIN, Président et Angélique LALOYER, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT