Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne, 4e chambre civile, 22 juillet 2025, n° 24/00509

TJ Saint-Étienne 22 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les copropriétaires n'ont pas contesté les procès-verbaux d'assemblée générale et que les charges impayées sont justifiées.
Accepté
Retard de paiement des charges
La cour a jugé que le non-paiement des charges depuis le 10 février 2023 caractérise une résistance abusive.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a décidé de condamner les défendeurs à verser une somme au titre des frais exposés, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Étienne, 4e ch. civ., 22 juil. 2025, n° 24/00509
Numéro(s) :	24/00509
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Perrine SERVAISSylvain NIORDSilvère Marvie SARL TGS FRANCE AVOCATS
Cabinet(s) :	AVOCAES
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE [ Adresse 2 ], SON SYNDIC LA SARL ATHOME IMMOBILIER

Texte intégral

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00509 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IOIN

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 22 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 03 Juin 2025

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SARL ATHOME IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sylvain NIORD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [T] [H]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Perrine SERVAIS de la SELARL AVOCAES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [S] [C]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Perrine SERVAIS de la SELARL AVOCAES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Juillet 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [S] [C] et Monsieur [T] [H] sont copropriétaires dans l’immeuble sis [Adresse 3].

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l’encontre de Madame [S] [C] et Monsieur [T] [H], en date du 7 février 2024.

Par assignation délivrée par commissaire de justice le 9 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [S] [C] et Monsieur [T] [H] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Par jugement du 18 mars 2025, le Tribunal a ordonné la réouverture des débats, l’un des défendeurs ayant sollicité un report d’audience eu égard à son état de santé.

Rappelée à l’audience du 1er avril 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

A l’audience du 3 juin 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, demande à la juridiction de condamner Madame [S] [C] et Monsieur [T] [H] à lui payer les sommes de :

4 178,98 € au titre des charges de copropriété impayées, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;317,34 € au titre de la loi SRU ;780 € de dommages et intérêts pour résistance abusive ;1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer ;

Au visa des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 481-1 du Code de procédure civile, il soutient que, malgré les relances, les charges de copropriété restent impayées. Il affirme que le retard de paiement des charges met en péril l’équilibre de la trésorerie de la copropriété en aggravant ses dépenses. Il rappelle que les défendeurs n’ont jamais contesté les procès-verbaux d’assemblée générale et qu’il n’y a plus de consommation privative d’eau comptabilisée depuis 2013.

Au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 1253, 1256 et 2240 du Code civil, outre L. 111-4 du Code des procédures civiles d’exécution, il fait valoir que les actions en recouvrement des charges de copropriété se prescrivent dans un délai de 5 ans et que leurs paiements se sont imputés sur la dette la plus ancienne. Il affirme que la créance n’est pas prescrite et que Monsieur [T] [H] a reconnu sa dette et sollicité un plan d’apurement.

En réponse, Madame [S] [C] et Monsieur [T] [H], représentés par leur avocat, demandent au Tribunal de :

Juger que la prescription quinquennale a vocation à s’appliquer pour toute somme due antérieurement au 9 septembre 2019 ;Juger qu’il convient de déduire des sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires la somme de 3 060,84 € correspondant au solde antérieur repris dans le décompte ;En tout état de cause, juger qu’il convient de déduire des sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € au titre de la facturation injustifiée de consommation d’eau, outre la somme de 2 000 € injustifiée au titre des frais de procédure.

Au visa de l’article 2224 du Code civil, ils estiment que toutes les sommes réclamées antérieurement au 9 septembre 2019 sont prescrites, car elles ont plus de 5 ans et qu’il devait déjà plus de 3 000 € au 31 mars 2019.

Ils expliquent que leur conflit est ancien et lié à la facturation de charges au titre de la consommation d’eau. Ils précisent que de l’eau leur est facturée alors que le syndic a reconnu qu’il ne pouvait leur être comptabilisé aucune consommation privative d’eau.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Selon l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes de l’article 2240 du Code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

En l’espèce, l’assignation date du 9 septembre 2024.

Par courrier du 8 octobre 2020, Monsieur [I] [H] a écrit au syndic qu’il a une certaine dette à son égard, de sorte qu’il reconnaît, au moins partiellement, sa dette. Cette reconnaissance a interrompu la prescription.

En outre, si l’extrait de compte fournit par les défendeurs en date du 31 mars 2019 montre une somme importante, l’extrait du grand livre montre un solde positif à compter du 1er octobre 2020, de sorte que la dette antérieure est réglée.

Enfin, les sommes réglées par les débiteurs s’imputent en priorité sur les dettes les plus anciennes.

Il n’y a donc pas de prescription et l’action du syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 1103 du Code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte en date du 12 décembre 2024, il ressort que Madame [S] [C] et Monsieur [T] [H] sont redevables de la somme de 3 525,77 €, arrêté au 10 décembre 2024.

Si les appels de fonds antérieur au 1er octobre 221 ne sont pas fournis, il ressort du grand livre que les sommes antérieures sont bien détaillées, jusqu’au 1er janvier 2022. En outre, l’assemblée générale du 22 février 2022 a approuvé les comptes du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021. Cette période est donc justifiée.

En revanche, aucun appel de fonds n’est fourni pour la période allant du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024, ni budget prévisionnel, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier l’exigibilité du montant de 183,14 €. Cette somme sera écartée.

S’agissant des frais de recouvrement, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

En l’espèce, les frais de mise en demeure des 1er octobre 2020 et de contestation d’AG du 27 février 2024 ne sont pas justifiés par la production d’un accusé de réception.

Les frais d’huissier et d’avocats ne sont pas justifiés dans le présent litige.

Le commandement de payer du 30 novembre 2018 n’est pas produit.

Il convient donc de les retirer des sommes dues par Madame [S] [C] et Monsieur [T] [H].

Les commandements de payer font parties des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et seront retenus à hauteur de 112,82 €, et non à 175,67 €.

S’agissant de la somme réclamée au titre de la loi SRU, l’émolument évoqué par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 renvoie au tableau cité par l’article [5] 444-32 du Code de commerce. Il n’est possible que s’il y a des sommes déjà encaissées, ce qui est le cas en l’espèce.

Madame [S] [C] et Monsieur [T] [H] sont condamnés à payer au syndicat de copropriété la somme de 1 894,85 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 10 décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre 317,34 € au titre de la loi SRU.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale du 22 février 2022, la saisie immobilière de leurs biens a été votée, compte tenu de leur impayé. Les charges de copropriété constituant les seules ressources du syndicat des copropriétaires, le retard de paiement des charges met en péril l’équilibre de la trésorerie de la copropriété en aggravant ses dépenses, risquant de le placer en état de cessation des paiements.

Au-delà de leur contestation relative à l’eau, Madame [S] [C] et Monsieur [T] [H] n’ont jamais réglé leurs charges depuis le 10 février 2023, ce qui caractérise une résistance abusive.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner Madame [S] [C] et Monsieur [T] [H] à lui payer la somme de 300 €.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [S] [C] et Monsieur [T] [H] succombant à l’instance, ils sont solidairement condamnés aux dépens. Le commandement de payer étant inclus dans les frais au principal, il n’y a pas lieu de l’inclure dans les dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [S] [C] et Monsieur [T] [H], parties perdantes, sont condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] recevable ;

CONDAMNE Madame [S] [C] et Monsieur [T] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

— 

1 894,85 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 10 décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;317,34 € au titre de la loi SRU ;

CONDAMNE Madame [S] [C] et Monsieur [T] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 300 € pour résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [S] [C] et Monsieur [T] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [C] et Monsieur [T] [H] aux dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

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