RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 443/25JCP

N° RG 25/00191 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQTN

JUGEMENT DU 21 Août 2025

Entre :

OPH OPAC DE L’OISE

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par Mme [V], comparante munie d’un pouvoir

Et :

Monsieur [J] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me LE BOURDAIS LEFER

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 26 Juin 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 21 Août 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le 26/08/25 à l’OPAC et à Mr [Z]

N° RG 25/00191 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQTN – jugement du 21 Août 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2011, l’Office Public de l’habitat OPAC DE L’OISE, bailleur, a consenti à Monsieur [J] [Z], preneur, un bail portant sur un logement T1 n°1177 situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial payable à terme échu de 201,81 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, l’Office Public de l’habitat OPAC DE L’OISE a fait assigner Monsieur [J] [Z] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de COMPIEGNE à l’audience du 26 juin 2025 aux fins, en raison de l’urgence à effectuer des travaux, d’obtenir l’autorisation de :

— faire ouvrir le logement de Monsieur [J] [Z] avec un serrurier, en présence d’un commissaire de justice et d’un représentant du bailleur ;

— laisser l’accès au logement pendant un délai estimé à douze jours consécutifs à l’entreprise GCC et aux quatre entreprises exécutantes pour effectuer tous les travaux prévus ;

— faire refermer le logement ;

— laisser les clés à la disposition de Monsieur [J] [Z] à l’agence de [Localité 9] ;

— mettre les frais de serrurier et de commissaire de justice à la charge de Monsieur [J] [Z], outre la condamnation aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 juin 2025.

En demande, l’Office Public de l’habitat OPAC DE L’OISE, dûment représenté, a maintenu ses prétentions dans les termes de son acte introductif d’instance entendant faire valoir que dans le cadre d’un programme de réhabilitation de plusieurs bâtiments, parmi lesquels l’immeuble où réside le défendeur, le bailleur a entrepris des travaux de rénovation comprenant le remplacement des menuiseries extérieures, des travaux de plomberie et ventilation, de réfection de murs et sols des logements, de mise en sécurité électrique ainsi que la réfection de la façade de l’ensemble immobilier avec l’entreprise générale GCC et quatre entreprises exécutantes.

Le bailleur expose qu’il a, à cette fin, tenu une réunion d’information des locataires et organisé de janvier à avril 2024 avant le début desdits travaux en juillet 2024 des visites à domicile sur rendez-vous avec le maître d’œuvre, le défendeur n’ayant pas donné accès à son logement malgré 3 avis de passage préalables et courriers recommandés successifs lui rappelant les obligations visées au bail.

Le bailleur déclare qu’il est depuis contraint de stocker les menuiseries destinées au logement du défendeur, le retard dans la pose de celles-ci impactant les travaux de façade dont l’échafaudage doit être déposé dans deux mois obligeant le bailleur à réaliser des travaux intermédiaire d’habillage provisoire, au surplus des vérifications prévues de l’état du chauffe-eau et de raccordement au nouveau système de ventilation mécanique exposant le locataire à un risque d’émanation de gaz et de moisissures.

L’Office Public de l’habitat OPAC DE L’OISE déclare enfin que les travaux susmentionnés peuvent être réalisés en présence du preneur sans qu’il soit nécessaire de le reloger. Eu égard à l’urgence de voir ces travaux réalisés, le bailleur sollicite en conséquence de voir ses demandes déclarées bien fondées sur le fondement de l’article 1228 du code civil et a déposé ses pièces et écritures.

En défense, bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à étude le 20 mai 2025, Monsieur [J] [Z], n’a pas comparu à l’audience du 26 juin 2025, ni ne s’est fait représenter.

Il sera donc statué par décision réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’est pas venu soutenir ses prétentions à l’audience, le Tribunal peut en application de l’article 472 du Code de procédure civile, statuer sur les seuls éléments produits par l’autre partie et faire droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les obligations visées au bail

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2011, l’Office Public de l’habitat OPAC DE L’OISE, bailleur, a valablement consenti à Monsieur [J] [Z], preneur, un bail portant sur un logement T1 n°1177 situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Aux termes de l’article 11 dudit bail, le bailleur s’oblige notamment à délivrer un logement en bon état d’usage et des équipements en bon état de fonctionnement comprenant leur entretien.

De même, en application de l’article 10 du bail, le locataire s’engage à permettre la réalisation par le bailleur des réparations urgentes et qui ne peuvent attendre la fin du bail, et de laisser effectuer les gros travaux ou des réparations devenues nécessaires, un libre accès au logement devant être permis pendant la durée des travaux.

Ces dispositions contractuelles répondent à l’obligation légale définie par les articles 6 b) et 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 énonçant que le locataire doit permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

En application des deux premiers alinéas de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Sur le fondement des dispositions de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, notamment ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le bailleur a engagé un programme de réhabilitation de 176 logements d’un ensemble immobilier dans lequel le preneur réside, comprenant le remplacement des menuiseries, un ordre de service n°1 phase 1 d’un montant de 1.531.215,32 euros HT ayant été établi au bénéfice de la société GCC aux fins de réalisation des travaux détaillés par le livret résident versé aux débats.

Le bailleur justifie de trois avis de passage successifs et d’état des lieux adressés au preneur entre le 12 mars et le 13 août 2024, ainsi que de la mise en demeure du défendeur par courrier recommandé du 20 août 2024 rappelant au locataire son obligation contractuelle de permettre la réalisation de gros travaux ou réparations devenues nécessaires.

Force est de relever que le remplacement de menuiseries extérieures contribue à l’amélioration de l’habitat et notamment de la performance énergétique du logement.

Le bailleur ayant dûment avisé son preneur le 27 février 2025 que, faute de sa collaboration, les travaux d’une durée de douze jours consécutifs n’ont pu être exécutés, le bailleur justifiant par ailleurs que le début prévisionnel des travaux relatifs à l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] a été fixé au 2nd trimestre 2024.

Monsieur [J] [Z] n’apportant aucune explication légitime à l’empêchement des travaux de réhabilitation dont il pourrait bénéficier sur le logement donné à bail, ne démontrant pas au surplus que leur exécution aurait pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, il conviendra de constater que le bailleur est en l’état bien fondé à solliciter d’être autorisé à se voir permettre l’accès dudit logement durant le temps des travaux qui ne pourront excéder 12 jours, hors samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire, et selon les modalités définies au dispositif.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [J] [Z] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Tenu aux dépens, Monsieur [J] [Z] sera condamné à verser au demandeur une indemnité correspondant aux frais justifiés de serrurier nécessaire à l’ouverture du logement donné à bail et ceux relatifs à la présence concomitante d’un commissaire de justice.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE l’urgence d’exécution des travaux de réhabilitation prévu au 2nd trimestre 2024 dans le logement n°1177 de Monsieur [J] [Z] donné à bail sis [Adresse 2], à [Localité 8], le preneur n’ayant pas permis l’accès audit logement ;

CONSTATE que l’Office Public de l’habitat OPAC DE L’OISE est bien fondé à solliciter que soit ordonné l’exécution des dispositions dudit bail, et en conséquence ;

ORDONNE à Monsieur [J] [Z] de permettre l’accès au logement n°1177 pendant un délai maximum de douze jours consécutifs, hors samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire, à l’entreprise GCC, le cas échéant accompagnée des autres entreprises missionnées dans l’accomplissement des travaux de remplacement des menuiseries extérieures, de plomberie et ventilation, travaux de revêtements de finition et de mise en sécurité d’électricité ;

AUTORISE l’Office Public de l’habitat OPAC DE L’OISE, à défaut d’accès volontaire permis par Monsieur [J] [Z], à faire ouvrir ledit logement n°1177 par un serrurier à compter de la signification du présent jugement, en présence d’un commissaire de justice et d’un représentant du bailleur ;

DIT, qu’à défaut d’accès volontaire par le preneur et d’ouverture du logement par un serrurier, l’Office Public de l’habitat OPAC DE L’OISE devra faire refermer le logement et mettre les clefs à la disposition de Monsieur [J] [Z] dans le lieu que ce dernier aura désigné et à défaut à l’agence du bailleur de [Localité 9] ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à payer à l’Office Public de l’habitat OPAC DE L’OISE une indemnité comprenant les frais justifiés de serrurier et de commissaire de justice présent lors de l’ouverture du logement sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

Le présent jugement a été prononcé par mise à disposition au greffe le 21 août 2025, par le Juge assisté du Greffier, et signé par elles.

LE GREFFIER LE JUGE