TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Alexandre KOENIG

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/06123 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAG7T

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 06 mars 2026

DEMANDERESSE

ELOGIE [T]

S.A. dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, toque : G517

DÉFENDERESSE

Madame [S] [Q] [U]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandre KOENIG, avocat au barreau de PARIS, toque : E2081

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mars 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 06 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06123 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAG7T

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 29 mars 2004, la société Elogie [T] a donné à bail à Mme [S] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

Suite à des loyers impayés, un commandement de payer lui a été délivré le 28 octobre 2024 aux fins de règlement dans les deux mois de la somme de 1 673,14 euros arrêtée au 25 octobre 2024 et visant la clause résolutoire. La locataire a réglé les causes du commandement dans le délai imparti. La société Elogie [T] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative le 29 octobre 2024,

Les loyers et charges étant payés irrégulièrement, une dette locative de 1 662,76 euros a de nouveau été constituée au 24 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2025 remis à étude, la société Elogie [T] a fait assigner Mme [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

ordonner la résiliation du contrat de bailordonner l’expulsion de Mme [S] [U] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publiqueautoriser le transport des meublescondamner Mme [S] [U] à payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 1 662,76 euros, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignationla condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux, Mme [S] [U] restant soumise aux obligations et charges du contrat résilié, notamment à l’obligation d’assurancela condamner à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 juin 2025.

A l’audience du 06 janvier 2026, la société Elogie [T] représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette à la somme de 2 005,42 euros au 19 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse. S’agissant des désordres allégués par Mme [S] [U] à titre reconventionnel, elle fait valoir qu’aucune mise en demeure ne lui a jamais été adressée et que l’expertise sollicitée sur la base du constat du commissaire de justice du 17 février 2025 est inutile et disproportionnée. Pour le surplus, elle sollicite le débouté des demandes de la défenderessse.

De son côté, Mme [S] [U] représentée par son conseil a demandé avant dire droit une expertise au motif qu’à la suite des travaux d’isolation et de ravalement de la façade de l’immeuble qui durent depuis 2022, elle subit dans son appartement des désordres liés à l’humidité, constatés par commissaire de justice le 17 février 2025. Elle fait valoir qu’elle a réglé le dernier loyer et que le décompte révèle que le solde de son compte est revenu à zéro à plusieurs reprises. Elle fait valoir sa situation de redressement judiciaire alors qu’elle exploitait un salon de coiffure, la liquidation de la société ayant été prononcée en 2025. Elle ajoute ne pas avoir d’observations sur la dette telle qu’énoncée à l’audience. Elle sollicite le rejet de la demande de résiliation du bail et un délai de douze mois pour apurer sa dette.

A l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré au 06 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] le 23 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 06 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société Elogie [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative le 29 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande d’expertise avant dire droit

Les articles 143 et 144 du code de procédure civile disposent que : « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible » et que « Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer. ».

Selon l’article 146 du même code, « Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. ».

En l’espèce, au visa de l’article 143 du code de procédure civile, Mme [S] [U] sollicite la désignation d’un expert afin que soit déterminé si les désordres affectant divers murs du logement occupé trouvent leur origine dans les travaux de réhabilitation initiés par la bailleresse et, dans l’affirmative, que soient déterminés et chiffrés les travaux de réfection rendus nécessaires et les préjudices subséquents.

A l’appui de sa prétention, elle produit un constat de commissaire de justice du 17 février 2025 à l’exclusion de tout autre élément.

La bailleresse s’oppose à cette demande faute de mise en demeure préalable et compte tenu de son caractère tant inutile que disproportionné.

Force est de constater que la défenderesse ne produit aucun élément justifiant de ce qu’elle a fait part à la bailleresse des désordres dont elle se plaint à l’occasion de la présente procédure, ni ne l’a mise en demeure de procéder aux reprises requises.

De plus, si elle se plaint des travaux d’isolation et de réhabilitation entrepris par la bailleresse, elle produit un avis de passage à cette fin devant donner un libre accès à son appartement du 09 septembre 2024 au 21 octobre 2024, sans justifier que ce planning n’aurait pas été respecté, comme elle le soutient.

Encore, le commissaire de justice qu’elle a sollicité unilatéralement ne relève aucun élément relatif à des travaux concernant l’extérieur de l’immeuble le 17 février 2025, alors même qu’il ressort de son rapport qu’elle lui a fait part que « d’important travaux d’isolation et de ravalement de façade ont débuté il a environ trois ans et ne sont toujours pas terminés ». Par ailleurs, les traces bistres, les traces noires de type moisissures et les cloquages relevés pour l’essentiel dans les pièces d’eau sont insuffisantes à la mise en cause des seuls travaux récemment effectués, le commissaire de justice relevant par ailleurs un défaut d’entretien (baignoire « extrêmement sale »).

Enfin, elle ne produit pas d’éléments pouvant émaner de son assureur, ni d’attestations de locataires voisins qui seraient confrontés à une situation identique, ou tout autre élément incluant notamment la saisine des services de la ville de [Localité 1].

En conséquence, les déclarations de Mme [S] [U] et les termes du constat du commissaire de justice ne peuvent à eux seuls justifier la mise en oeuvre d’une mesure d’expertise, étant précisé que l’étendue des désordres décrits par le commissaire de justice ne peut justifier de ne pas payer les loyers et ne pourrait le cas échéant relever que d’un éventuel préjudice de jouissance qui par ailleurs n’est pas évoqué.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts et l’article 1229 dispose que « La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. ».

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Décision du 06 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06123 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAG7T

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société Elogie [T] que le paiement irrégulier et insuffisant des loyers perdure depuis février 2023. Si les causes du commandement de payer du 28 octobre 2024 ont été réglées, en revanche, le solde du compte n’a pas cessé d’être débiteur, notamment d’une somme supérieure à 2 000 euros depuis le mois d’avril 2025, en continu, à l’exception d’un solde débiteur de 1 726,36 euros le 19 mai 2025 et de 1 139,22 euros le 29 juillet 2025. Désormais, le compte est débiteur de 2 005,42 euros au 19 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, ce qui n’est pas contestée par la locataire.

Si Mme [S] [U] fait valoir qu’elle a payé le dernier loyer et que le solde est revenu plusieurs fois à zéro, il est relevé que le compte est débiteur à l’exception d’octobre 2022 et février 2023, soit depuis trois années. Elle fait valoir qu’elle a connu des difficultés financières liées au placement en redressement judiciaire de l’une des sociétés de coiffure qu’elle exploitait pour laquelle un plan de redressement a été adopté le 19 juin 2019 et que la liquidation judiciaire a été prononcée le 27 décembre 2024. A la lecture de l’extrait K-Bis de cette SARL Tendance Fashion, il s’avère que le 20 juin 2018, elle a fait l’objet d’une extension de procédure de redressement judiciaire déjà ouverte à l’égard des sociétés SARL Tendance Glamour et EURL Tendance Fashion dont la défenderesse était également la gérante. La défenderesse pouvait donc anticiper depuis 2018 des difficultés de paiement de loyer et solliciter des accompagnements sans se plaindre désormais de ne pas avoir été aidée. De plus, elle s’est déjà vu délivrer un commandement de payer les loyers en octobre 2024, sans qu’elle se soit rapprochée des organismes d’accompagnement qui y étaient visés, ni de la bailleresse, pour tenter de trouver une solution amiable.

De plus, elle ne justifie aucunement de sa situation personnelle et financière actuelle.

Dans ces conditions, la violation récurrente des obligations contractuelles est avérée depuis près de trois années ce qui justifie de prononcer la résiliation judicaire du bail d’habitation consenti à Mme [S] [U] à compter de l’assignation.

Mme [S] [U] étant devenue occupante sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, si besoin avec l’intervention de la force publique.

Il est rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du transport et du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande de la bailleresse à ce titre sera rejetée.

La locataire étant sans droit ni titre, elle ne sera plus tenue aux obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurance.

Sur la demande en paiement

Mme [S] [U] est redevable des loyers impayés en application de l’article 1103 du code civil et du bail.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la bailleresse que les impayés de loyers s’élèvent au 19 décembre 2025 à 2 005,42 euros, échéance de novembre 2025 incluse.

Mme [S] [U] ne conteste pas le montant de la somme restant due mais sollicite le bénéfice de délais de paiement. Toutefois, elle ne justifie aucunement de sa situation personnelle et financière actuelle. Aucun élément ne permet donc de s’assurer qu’elle est en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Sa demande de délais sera donc écartée et elle sera condamnée au paiement de la somme de 2 005,42 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 662,76 euros à compter du 20 juin 2025 et sur la somme de 2 005,42 euros à compter du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [S] [U] sera condamnée à payer à la société Elogie [T] une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’échéance de décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Mme [S] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Le coût du commandement de payer qui n’est pas le support de la présente décision n’y sera pas inclus.

Elle sera condamnée à verser à la bailleresse la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la société Elogie [T] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 29 mars 2004 entre la société Elogie [T] et Mme [S] [U] portant sur l’appartement situé au [Adresse 3] au 20 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [S] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [S] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société Elogie [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner le transport des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [S] [U] à payer à la société Elogie [T] la somme de 2 005,42 euros, échéance de novembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 662,76 à compter 20 juin 2025, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [S] [U] à payer à la société Elogie [T] une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été exigibles à défaut de résiliation, à compter de l’échéance de décembre 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

DÉBOUTE la société Elogie [T] de sa demande tendant à voir Mme [S] [U] soumise aux obligations et charges du contrat résilié notamment en matière d’assurance ;

CONDAMNE Mme [S] [Q] [U] aux dépens de la présente instance, les frais de commandement de payer n’étant pas inclus ;

CONDAMNE Mme [S] [U] à verser à l’établissement la société Elogie [T] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection