TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

Minute n° : 25/00193

Références : N° RG 25/00146 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D6VI

Affaire :

[B] [T],

S.A.R.L [T]

C/

[P] [F] épouse [R], S.A. ALLIANZ IARD, S.A. MMA IARD, Société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, S.A.S. HEUDES-LAINE IMMOBILIER

Copies délivrées le :

CE + CCC à M^e PIEUCHOT

CE + CCC à M^e COCHARD-[Localité 17]

CE + CCC à Me [Localité 13]

CE + CCC à M^e BOUTTEREUX

CE + CCC à M^e PRADO

CCC à l’expert

CCC à la régie

CCC Dossier

ORDONNANCE DE REFERE DU 20 NOVEMBRE 2025

JUGE DES REFERES : Emmanuel ROCHARD, président

GREFFIER : Léa GALLIS, greffière

Débats à l’audience publique du 06 novembre 2025.

Décision prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats.

DEMANDERESSE

Madame [B] [T]

née le 19 Novembre 1949 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 10]

représentée par Maître Stéphane PIEUCHOT de la SELARL PIEUCHOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de CAEN, substitué par Maître Julie RODIER, avocat au barreau de CAEN

DEFENDERESSES

Madame [P] [F], épouse [R]

née le 25 Avril 1950 à [Localité 16]

demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Véronique COCHARD-MAUPAS de la SCP BERLEMONT – COCHARD – HANTRAIS, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES, substituée par Maître Estelle DARDANNE, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

S.A. ALLIANZ IARD

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline BOYER, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

S.A. MMA IARD

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 5]

représentée par Maître François-Xavier BOUTTEREUX de l’ASSOCIATION BOUTTEREUX – VAN TORHOUDT, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES, substitué par Maître Anne VAN TORHOUDT de l’ASSOCIATION BOUTTEREUX – VAN TORHOUDT, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

S.A.S. HEUDES-LAINE IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 6]

ayant pour avocat Maître Noël PRADO de la SELARL COTE JOUBERT PRADO, avocat au barreau de LISIEUX, absent

PARTIES INTERVENANTES

S.A.R.L. [T]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 9]

représentée par Maître Stéphane PIEUCHOT de la SELARL PIEUCHOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de CAEN, substitué par Maître Julie RODIER, avocat au barreau de CAEN

Société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 4]

représentée par Maître François-Xavier BOUTTEREUX de l’ASSOCIATION BOUTTEREUX – VAN TORHOUDT, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES, substitué par Maître Anne VAN TORHOUDT de l’ASSOCIATION BOUTTEREUX – VAN TORHOUDT, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

EXPOSE DU LITIGE

La SARL [T], constituée en 2013 par Mme [B] [T], exploite une activité de commerce de détail de chaussures sous l’enseigne « [Localité 14] ».

Pour permettre la réalisation de cette activité, Mme [T] a conclu un bail commercial avec Mme [P] [F] épouse [R], portant sur des locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 11] (50), suivant acte en date du 1er avril 2008.

Par actes du 29 août 2025 et du 1er septembre 2025, faisant valoir la survenance de plusieurs dégâts des eaux au sein desdits locaux loués, Mme [T] a fait assigner la SA ALLIANZ IARD, assureur de la SARL [T], Mme [R] et l’assureur de cette dernière, la SA MMA IARD, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire, suivant les missions détaillées au dispositif de l’assignation. Mme [T] a également demandé à être autorisée à faire exécuter, à ses frais avancés, les travaux estimés indispensables par l’expert. Enfin, elle a demandé qu’il soit statué ce que de droit quant aux dépens.

La SARL [T], locataire gérante et la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, assureur de Mme [R], sont intervenues volontairement à la procédure.

Par acte du 20 octobre 2025, Mme [P] [R] a assigné la SAS HEUDES-LAINE IMMOBILIER, qui assure la gérance de l’immeuble litigieux, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Coutances, afin que l’expertise lui soit rendue commune et opposable. En outre, elle a sollicité la jonction des procédures n°RG 25/00146 et n°RG 25/00174. Enfin, elle a demandé la condamnation de tout contestant aux dépens.

Les deux procédures ont été retenues ensemble à l’audience du 6 novembre 2025. Avec l’accord des parties et pour une bonne administration de la justice, elles seront jointes par la présence décision.

Représentées à l’audience par le même avocat, Mme [T] et la SARL [T] ont demandé que l’intervention volontaire de la SARL soit déclarée recevable. Elles ont maintenu leur demande d’expertise judiciaire et se sont reportées à leurs dernières écritures s’agissant de la mission confiée à l’expert.

Représentée à l’audience, Mme [R] a formulé protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise et a sollicité le rejet de la demande d’appréciation et d’évaluation par l’expert judiciaire du préjudice subi par la SARL [T] dès lors qu’elle n’était pas partie à la présente instance. En outre, elle a demandé de laisser les dépens à la charge de la demanderesse. Enfin, elle a maintenu ses écritures visant à déclarer les opérations d’expertise communes et opposables à la SAS HEUDES-LAINE IMMOBILIER.

Représentée à l’audience, la SA ALLIANZ IARD a formulé protestations et réserves d’usage et a demandé que la mission de l’expert soit complétée selon les termes retenus dans ses écritures.

Représentées à l’audience par le même avocat, la SA MMA IARD et la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ont formulé protestations et réserves d’usage et ont sollicité que la provision à valoir sur la rémunération de l’expert soit mise à la charge de Mme [T]. Enfin, elles ont demandé que les dépens soient réservés.

La SAS HEUDES-LAINE IMMOBILIER n’était pas représentée à l’audience ; néanmoins, son avocat constitué avait notifié par RPVA le 4 novembre 2025 une correspondance suivant laquelle celle-ci formule protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise et sollicite la condamnation de la partie demanderesse aux dépens ; son conseil visant l’application de l’article 486-1 du code de procédure civile pour être dispensé de comparaître à l’audience.

En conséquence et par application de ces dispositions, la présente ordonnance sera prononcée contradictoirement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 alinéa 1er du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces produites que la SARL [T], constituée en 2013 par Mme [B] [T], exploite une activité de commerce de détail de chaussures sous l’enseigne « [Localité 14] » (pièce n°1).

Pour permettre la réalisation de cette activité, Mme [T] a conclu un bail commercial avec Mme [R], portant sur un immeuble à usage commercial et d’habitation situé au [Adresse 8] à [Localité 11] (50), suivant acte en date du 1er avril 2008 (pièce n°2). Ledit bail a fait l’objet d’une prolongation tacite jusqu’au 1er avril 2020, puis d’une demande de renouvellement notifiée par acte de commissaire de justice le 28 février 2020 (pièce n°3).

Toutefois, lors d’un violent orage survenu le 21 mai 2024, Mme [T] a constaté l’existence d’importantes infiltrations provenant de la toiture et de la façade des locaux exploités par la SARL [T], occasionnant la dégradation des stocks de chaussures et des aménagements commerciaux.

Dans ce contexte, la SARL [T] a régularisé un constat amiable de dégâts des eaux auprès de sa compagnie d’assurance, la SA ALLIANZ IARD, le 24 mai 2024 (pièce n°4).

Ladite compagnie d’assurance a fait mettre en place une expertise amiable contradictoire le 23 septembre 2024. Aux termes d’un rapport en date du 21 novembre 2024, le cabinet d’expertise ELEX a estimé le préjudice subi à hauteur de 3.368,02 €, déduction faite d’un coefficient de vétusté chiffré à 1.811,02 € (pièce n°5).

En l’absence de diligences effectuées par la bailleresse depuis l’expertise amiable, Mme [T] a fait intervenir Maître [S] [O], commissaire de justice, laquelle a constaté, aux termes d’un procès-verbal du 4 décembre 2024, les éléments suivants (pièce n°6) :

— La présence de fissures sur la façade de l’immeuble,

— La présence de fissures importantes au-dessus et en-dessous des fenêtres en béton,

— L’existence d’une toiture très ancienne, présentant des lucarnes abîmées,

— La présence de traces d’eau au niveau du plafond à l’intérieur de la boutique,

— L’effondrement du plafond dans la première pièce à droite de l’escalier,

— La présence de traces d’infiltrations à l’intérieur du magasin.

Face à la persistance des désordres, par courrier du 9 mai 2025, l’expert mandaté par la SA ALLIANZ IARD a informé la SAS HEUDES-LAINE IMMOBILIER, assurant la gérance de l’immeuble litigieux, de l’aggravation des dommages subis par la SARL [T] et a demandé qu’intervienne sans délai un couvreur professionnel pour réaliser un bâchage provisoire de la toiture, dans l’attente de la réalisation des réparations définitives (pièce n°7).

Cet expert a également enjoint Mme [R] de diligenter les travaux de réparation nécessaires ou de mettre en œuvre des mesures conservatoires d’urgence, par courrier du 1er juillet 2025 (pièce n°8).

Suite à ces relances, Mme [R] a fait réaliser par la SARL LES COUVREURS DE LA BAIE des travaux de réfection de la couverture du bac acier sur l’arrière du magasin pour un montant de 7.206,54 € TTC ainsi que des travaux de réfection d’un solin sur l’immeuble litigieux pour un montant de 1.918,75 € TTC, selon deux factures en date du 15 juillet 2025 (pièces n°4 et n°5 de Mme [R])

Mme [R] a également accepté un devis du 30 juillet 2024 établi par la SAS AUVRAY pour l’enduit de la façade de l’immeuble (pièce n°3 de Mme [R]), sans que ces travaux n’aient été effectués à ce jour.

En dépit de ces interventions, les locaux ont été frappés par quatre nouveaux dégâts des eaux les 22 février, 23 avril, 13 mai et 19 juillet 2025, engendrant des dommages supplémentaires à la SARL [T] et contraignant celle-ci à devoir remplir un constat amiable le 27 juin 2025 (pièce n°10).

En outre, face à une telle situation et sur la base d’un diagnostic réalisé par la société CD INGENIERIE (pièce n°14), le maire d'[Localité 11] a rendu un arrêté de mise en sécurité le 3 octobre 2025. Cet arrêté met en demeure Mme [R] d’effectuer des travaux de sécurisation dans un délai de 8 jours et ordonne l’évacuation immédiate des occupants du bâtiment (pièce n°13).

A ce jour, Mme [T] et la SARL [T] soutiennent subir des préjudices considérables, étant empêchées de poursuivre leur activité.

Dans ces circonstances, la demande d’expertise judiciaire est légitime en vue d’un possible litige au fond et sans en préjuger. Elle aura notamment vocation à éclairer les parties sur la cause et l’étendue des désordres allégués ainsi que sur les solutions à envisager le cas échéant pour y remédier. Il conviendra de l’ordonner aux frais avancés des demanderesses et avec les précisions indiquées au dispositif concernant la mission confiée à l’expert, tenant compte sur ce point des observations formulées par la SA ALLIANZ IARD.

Sur la demande de mise en cause

Aux termes de l’article 331 alinéa 2 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commune la décision.

En l’espèce, Mme [R] a fait assigner la SAS HEUDES-LAINE IMMOBILIER afin que l’expertise lui soit rendue commune et opposable.

Il est constant que la défenderesse assure la gérance de l’immeuble litigieux, selon mandat de gérance donné par Mme [R] le 16 janvier 2016 (pièce n°1 de Mme [R]).

Sans s’opposer à la mesure d’expertise sollicitée, la SAS HEUDES-LAINE IMMOBILIER conteste sa responsabilité en faisant valoir qu’elle a toujours agi avec diligence et qu’elle s’est en revanche heurtée à des difficultés financières de Mme [R] et au refus de celle-ci d’envisager des travaux importants sur un immeuble vétuste. Au soutien de ses allégations, elle fournit de nombreux courriels échangés avec Mme [R] et la SARL LES COUVREURS DE LA BAIE (pièces n°2 à 62).

Dès lors que la SAS HEUDES-LAINE IMMOBLIER, qui assure la gérance de l’immeuble litigieux, est susceptible d’être intervenue dans le cadre de l’exécution des travaux et que sa présence à la mesure d’expertise permettrait de déterminer les démarches qu’elle a pu effectuer en ce sens, il y a lieu de rendre la mesure d’expertise judiciaire commune et opposable à la défenderesse. Cette mesure d’expertise, qui ne préjuge pas des responsabilités respectives des parties, aura vocation à leur fournir les éléments nécessaires en vue d’une éventuelle instance au fond.

Sur les dépens

Les dépens de l’instance de référé demeureront, en l’état et sans préjuger du fond, à la charge des demanderesses.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et exécutoire par provision,

PRONONCE la jonction des procédures RG n°25-00146 et RG n°25-00174 sous le RG n° 25-00146 ;

DIT recevable l’intervention volontaire de la SARL [T] et de la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ;

ORDONNE une mesure d’expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [D] [U]

SAS LB ICE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Mél : [Courriel 19]

Lequel aura pour mission de :

Se rendre sur les lieux, au [Adresse 8] à [Localité 11] (50), y convoquer et entendre les parties,Prendre connaissance des pièces et éléments fournis par les parties, se faire remettre toute pièce utile à l’accomplissement de la mission et, le cas échéant, entendre tout sachant,Décrire les éventuels désordres, malfaçons, non-façons, non-conformités ou manquements aux règles de l’art affectant l’immeuble litigieux, en ce compris notamment le rez-de-chaussée (magasin, arrière magasin, grande réserve et couloir donnant sur la [Adresse 18]), le premier étage (deux pièces, cuisine, toilettes), le second étage (deux mansardes sur rue et deux petites sur cour) et le grenier, Rechercher la cause des désordres constatés, en précisant pour chacun d’eux s’ils relèvent de vice de matériau, malfaçon dans l’exécution, vice de conception, manquement aux règles de l’art, défaut ou insuffisance de contrôle, défaut ou insuffisance d’entretien ou toute autre cause possible, Donner un avis sur l’origine, la nature et l’étendue exacte des désordres constatés,Donner un avis sur l’existence d’un lien causal entre les diligences effectuées par Mme [P] [F] épouse [R] et les éventuelles aggravations des désordres,Evaluer, de manière séparée, les dégâts causés par les infiltrations en façade et ceux causés par les infiltrations toiture,Décrire et évaluer, le cas échéant, le montant des travaux nécessaires pour remédier aux désordres et donner son avis sur le caractère urgent de ces travaux,Décrire, s’il y a lieu, les mesures conservatoires nécessaires, en évaluer le coût et autoriser Mme [T] et la SARL [T] à réaliser lesdites mesures, au besoin en les préfinançant,Apporter tout élément nécessaire à l’appréciation des responsabilités encourues et à l’évaluation des préjudices éventuellement subis par Mme [B] [T] et la SARL [T] du fait de la survenance des désordres, en tenant compte de l’évacuation des locaux à la suite de l’arrêté de mise en sécurité rendu le 3 octobre 2025 par le maire d'[Localité 11],Apporter toute autre appréciation utile à la résolution du litige entre les parties,Etablir un pré-rapport et répondre aux éventuelles observations des parties ;

DIT que les opérations d’expertise seront communes et opposables à la SAS HEUDES-LAINE IMMOBILIER ;

FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

RAPPELLE que l’article 276 du code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 275 du Code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DIT que Mme [B] [T] et la SARL [T] devront consigner auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de COUTANCES la somme de 4.000 € (QUATRE MILLE EUROS) à titre provisionnel à valoir sur les frais et honoraires de l’expert et ce, avant le 30 janvier 2026 ;

DIT qu’à défaut de consignation à l’expiration de ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

INDIQUE que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée ;

DIT que l’expert désigné déposera, après un pré-rapport adressé aux parties avec un délai pour leurs réponses éventuelles d’au moins six semaines, son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du tribunal judiciaire de COUTANCES avant le 31 août 2026, terme de rigueur, et qu’il en adressera une copie à chaque partie ;

DIT que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci, par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DIT qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérait nécessaire, de même qu’en cas de survenance ou d’annonce de pourparlers transactionnels, d’insuffisance manifeste de la provision allouée, ou de retard prévisible dans le respect du délai imparti pour le dépôt du rapport, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 282 alinéa 5 du code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et avoir adressé celle-ci aux parties afin de justifier par tout moyen la date d’accomplissement de cette formalité ;

COMMET pour suivre les opérations d’expertise, le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE en l’état, Mme [B] [T] et la SARL [T] aux dépens de l’instance de référé ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT