Le 21.01.2026

Copie Exécutoire délivrée

à M^e BALK

CCC à M^e BREMOND

JUGEMENT D’ORIENTATION

du 21 Janvier 2026

AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

N° RG 25/00011 – N° Portalis DBXY-W-B7J-FKGK

Minute N°

RENDU PAR LE JUGE DE L’EXECUTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER, PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE,

LE VINGT ET UN JANVIER DEUX MIL VINGT SIX A ONZE HEURES,

Par Monsieur Romain LIVERATO, vice-président, JUGE DE L’EXECUTION

Assisté de Monsieur Stéphane MARION, greffier,

ENTRE :

La S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, inscrite au RCS de [Localité 10] sous le numéro 542 029 848, dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Emmanuelle BALK-NICOLAS de la SELARL BALK-NICOLAS, avocat au barreau de QUIMPER, avocat postulant

et M^e Thomas DROUINEAU de la SELARL1927 AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS, avocat plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

ET :

Monsieur [F] [D], de nationalité française, né le [Date naissance 3] 1979 à [Localité 12] domicilié [Adresse 6],

[Localité 4],

représenté par Maître Lucie BREMOND de la société KOVALEX III, membre de l’AIARPI KOVALEX, avocat au barreau de QUIMPER,

DÉBITEUR SAISI

Exposé des faits :

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024 publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 11] le 4 février 2025 sous le volume 2025 S n°3, la SA Crédit foncier de France a fait délivrer à Monsieur [F] [D] un commandement de payer valant saisie d’un bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 9] figurant au cadastre sous le numéro D [Cadastre 1] et comprenant un droit de passage sur les parcelles D [Cadastre 7], D696, D711 et ce pour la somme réclamée de 129 814,14 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, la SA Crédit foncier de France a fait assigner Monsieur [F] [D] devant le Juge de l’exécution du Tribunal de céans, afin notamment de voir ordonner la vente forcée du bien et de voir mentionner sa créance à la somme de 129 814,14 €, avec intérêts restant à courir.

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 20 mars 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 novembre 2025.

A cette audience, le créancier poursuivant a maintenu sa demande de vente forcée du bien saisi.

Il demande que sa créance soit mentionnée à la somme de 129 814,14 €, qu’à titre subsidiaire celle-ci soit mentionnée à la somme de 20 140,57 €.

Il indique ne pas être opposé à la demande d’autorisation de vendre amiablement le bien saisi présentée par le défendeur.

Pour le détail des moyens développés à l’appui des demandes, il convient de se référer aux conclusions en réplique du demandeur, notifiées à l’autre partie le 14 octobre 2025.

Monsieur [D], représenté par son conseil, demande au juge qu’il :

— déclare irrégulière la déchéance du terme dont se prévaut le créancier et constater que la créance visée par le commandement de payer valant saisie immobilière n’est pas exigible ;

— annule le commandement de payer valant saisie immobilière et déclare caduque la procédure de saisie immobilière ;

— ordonne la radiation de ce commandement de payer valant saisie immobilière ;

— condamne la SA Crédit foncier de France à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Et à titre subsidiaire :

— réduire l’indemnité de défaillance à la somme de 1€ ;

— autoriser Monsieur [D] à vendre amiablement le bien saisi.

Pour le détail des moyens développés à l’appui des demandes, il convient de se référer aux conclusions de Monsieur [D], notifiées à l’autre partie le 17 juin 2025.

La décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.

Motivation :

Par application de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge doit s’assurer que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

Le commandement a été délivré en vertu de la copie exécutoire d’un acte authentique contenant prêt dressé le 30 novembre 2010 par Me [W] [R], notaire à [Localité 8].

Cet acte est revêtu de la formule exécutoire.

Sur le caractère exigible de la créance

En application de la disposition précitée, le créancier doit disposer d’une créance exigible.

L’article L. 212-1 du code de la consommation dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

La clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement (1ere civ, 22 mars 2023, 21-16.044).

L’article L. 241-1 du code de la consommation, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n °2016-301 du 14 mars 2016, dispose que les clauses abusives sont réputées non écrites et que le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses.

Le défendeur argue que la créance n’est pas exigible au motif que s’il a reçu une mise en demeure de payer les sommes dues, le créancier ne justifie pas de la date à laquelle il a effectivement prononcé la déchéance du terme. Le créancier verse un décompte tenant compte d’une déchéance du terme antérieure à la signification de la mise en demeure d’avoir à régler les impayés dans le délai de 30 jours.

De plus, par suite de la mise en demeure du 4 octobre 2023, Monsieur [D] a apuré les sommes dues par différents versements qu’il a effectués.

Il estime qu’une clause qui prévoit une déchéance du terme sans préavis d’une durée raisonnable est abusive. Ce délai raisonnable n’a pas été respecté.

Le créancier répond que la déchéance du terme a été prononcée postérieurement à l’envoi de la lettre de mise en demeure signifiée le 4 octobre 2023. Celle-ci a été prononcée à l’issue du délai de régularisation de 30 jours laissé au débiteur. Le décompte en tant que tel ne pouvait être établi à une date postérieure à son édition, celui qui a été inséré dans la lettre de mise en demeure est effectivement en date du 6 septembre 2023.

En l’espèce, l’article 11 des conditions générales de l’offre de prêt jointe au contrat de prêt notarié stipule que : « à la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception, dans l’un des cas suivants :

[…]

— défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre. »

Ainsi, il convient de constater que la clause de déchéance du terme ne prévoit pas l’émission d’une mise en demeure mentionnant un délai de préavis raisonnable laissé au débiteur pour régulariser la situation. En effet, le contrat ne prévoit uniquement que l’émission d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Il n’est pas stipulé que cette lettre doive préciser un préavis d’une durée raisonnable.

Dès lors, la clause de déchéance du terme en ne prévoyant pas en son sein de délai de préavis offert au débiteur pour régulariser la situation laisse toute latitude au créancier de fixer un tel délai et ce, en dehors de tout cadre contractuel supposant l’accord des deux parties et permettant d’offrir une prévisibilité au débiteur de la conduite qu’il aura à tenir en cas de défaillance de sa part. Dès lors, le créancier en s’octroyant d’aménager à sa guise les modalités de la déchéance du terme par la fixation unilatérale du délai de préavis, crée un déséquilibre au détriment du débiteur.

En conséquence, cette clause est abusive au sens de l’article L. 212-1 du code de la consommation.

Par conséquent, cette clause étant abusive, celle-ci ne pouvant recevoir aucun effet puisqu’elle doit être considéré comme n’ayant jamais existé, il importe peu qu’en l’espèce la lettre de mise en demeure du Crédit foncier de France en date du 25 septembre 2023, signifiée au débiteur le 4 octobre 2023, laisse un délai au débiteur de 30 jours pour payer les échéances impayées et qu’à l’issue de ce délai la déchéance du terme sera encourue sans autre formalité (2e civ., 3 octobre 2024, pourvoi n° 21-25.823).

Il convient de dire que cette clause est réputée non écrite.

Dès lors, le capital restant dû n’apparaît pas exigible.

Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi (avis du 11 juillet 2024 de la 2e chambre civile de la Cour de cassation, n°15008).

Ainsi, les échéances échues depuis la mise en œuvre de la déchéance du terme et donc postérieures à celle-ci apparaissent dues puisqu’elles sont restées impayées. De même, les premières échéances impayées en tout état de cause et mentionnées par les mises en demeure sont à prendre en considération puisque celles-ci également sont restées non payées.

De ce fait, pour le prêt 3107175 il convient de prendre en compte les échéances impayées antérieurement avant la mise en demeure puis celles dues à compter du mois de novembre 2023 jusqu’au décompte du créancier arrêté au 6 octobre 2025, ce qui représente la somme de 19 554,91€. Concernant le prêt 3107173, en adoptant la même modalité de calcul, cela représente la somme de 585,66 €.

Dès lors, la créance du Crédit foncier de France dans le cadre de la présente procédure s’élève à la somme de 20 140,57 €.

En revanche, en application de l’article L. 241-1 du code de la consommation, le caractère abusif de la clause de déchéance du terme, ne saurait entraîner d’autres conséquences sur la validité du titre exécutoire et subséquemment sur la validité du commandement de payer valant saisie immobilière, de telle sorte qu’il convient de débouter le débiteur de ses demandes d’annulation du commandement de payer valant saisie immobilière, de caducité de la présente procédure et de radiation de ce commandement.

Quant à la demande subsidiaire du débiteur sollicitant la réduction de l’indemnité d’exigibilité, en ce que la clause de déchéance du terme a été réputée non écrite, ce qui a rendu non exigible le capital restant dû et réduisant en outre de manière substantielle le montant de la créance, réduite aux échéances impayées, il n’y a lieu à réduction de cette indemnité d’exigibilité, d’où il ressort qu’il convient de le débouter de cette demande.

Sur la demande de vente amiable

L’article R. 322-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R. 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Monsieur [D] produit à l’appui de sa demande une estimation de la valeur du bien saisi réalisée par l’agence immobilière Chailloux immobilier. Selon cet avis, le bien a une valeur comprise entre 310 000 et 320 000€ net vendeur.

Au vu de cet élément, la vente permettrait de couvrir la créance du demandeur, il convient de faire droit à cette demande, à laquelle ce dernier ne s’oppose pas.

Ainsi, il convient d’autoriser la vente amiable du bien saisi à un prix ne pouvant être inférieur à 300 000€.

Les frais de poursuite seront taxés à la somme de 2 367,97 €.

Il convient de débouter Monsieur [D] de sa demande de condamnation du demandeur au paiement de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe :

DEBOUTE Monsieur [F] [D] de sa demande d’annulation et de radiation du commandement de payer valant saisie immobilière ;

DEBOUTE Monsieur [F] [D] de sa demande de caducité ;

DEBOUTE Monsieur [F] [D] de sa demande de réduction de l’indemnité d’exigibilité ;

REPUTE non écrite la clause du contrat de prêt liant les parties, prise en son article 11 des conditions générales dudit prêt et comprise dans les termes suivants :

« à la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception, dans l’un des cas suivants :

[…]

— défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre. »

MENTIONNE le montant de la créance de la SA Crédit Foncier de France à la somme de 20 140,57€ avec intérêts restant à courir ;

AUTORISE Monsieur [F] [D] à vendre le bien saisi à l’amiable dans un délai maximum de quatre mois et à un prix ne pouvant être inférieur à 300 000 € ;

RAPPELLE que, en application de l’article L. 322-4 du Code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du mercredi 6 mai 2026 à 11h00 ;

TAXE les frais de poursuite à la somme de 2 367,97 € ;

DEBOUTE Monsieur [F] [D] de sa demande de condamnation du demandeur au paiement de ses frais irrépétibles ;

Ainsi dit, jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du palais de justice de QUIMPER.

LE GREFFIER, LE JUGE DE L’EXECUTION,