JUGEMENT DU : 22 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 25/00032 – N° Portalis DB3A-W-B7J-ECCE

NAC : 5AA

AFFAIRE : [E] [I] épouse [G] C/ [T] [R]

MINUTE N° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. GUINARD, Magistrat à Titre Temporaire

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M. CHAUVIER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [E] [I] épouse [G]

née le 31 Août 1934 à [Localité 6] (MAROC)

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par M^e Virginie MEYER, avocat au barreau d’ALBI

DEFENDERESSE

Madame [T] [R]

née le 27 Septembre 2003 à [Localité 7] (ALLEMAGNE)

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 81004-2025-000462 du 25/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représentée par M^e Olivia CLOTTES-GERMAIN, avocat au barreau d’ALBI

Débats tenus à l’audience du : 15 Décembre 2025

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026

Le 22 Janvier 2026

ccc délivrées aux parties

cccrfe délivrée à Me [M]

FAITS et PROCÉDURE.

Selon contrat de bail meublé en date du 19 juin 2024, avec effet au 27 juin 2024, Monsieur et Madame [G] [X] et [E], représentés par la Sarl ALLIANCE IMMOBILIER 81, ont donné en location pour une durée de 1 an, à Madame [T] [V] [R] un studio meuble de 26 M2, situé à [Localité 4] [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel global de 295 €, en ce comprise une provision mensuelle sur charges locatives d’un montant de 20 €, outre le versement d’ un dépôt de garantie d’un montant de 550 €.

Le 5 septembre 2024, Madame [E], [O], [K] [I] épouse [G] a fait délivrer à Madame [T] [V] [R] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme globale de 690, 40 €, en ce compris le coût du commandement d’un montant de 76, 06 €, au titre l’arriéré des loyers et charges, la CCAPEX ayant été avisée le 6 septembre 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025 Madame [E], [O], [K] [I] épouse [G] a fait assigner Madame [T] [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d’ ALBI à l’audience du 3 mars 2025, l’autorité préfectorale ayant été avisée le même jour.

PRÉTENTIONS des PARTIES

Dans son acte introductif d’ instance, la requérante, représentée par son conseil en la personne de Me [M], sollicite de la juridiction :

la constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, ainsi que sa condamnation au paiement des entiers dépens et des sommes suivantes, avec exécution provisoire :

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré et des charges locatives à compter de la résiliation du bail, ce jusqu’au départ effectif des lieux,

une provision de 1 241, 44 € au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 9 janvier 2025, somme à parfaire ,

450 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse, Madame [T] [V] [R], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale et représentée par son conseil en la personne de M^e CLOTTES-GERMAIN sollicite, à titre principal le rejet de l’intégralité des demandes de Madame [E] [G], outre la suspension du paiement des loyers jusqu’à réalisation effective des travaux de mise en conformité du logement et du mobilier.

.

A titre subsidiaire et reconventionnel, elle demande que le montant du loyer soit réduit de 50% pour la période comprise entre le 27 juin 2024, date d’entrée dans les lieux, et la date du jugement à intervenir, avec condamnation du bailleur à lui rembourser les sommes indument perçues à ce titre.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite les plus larges délais de paiement et la condamnation des bailleurs au paiement des dépens.

Au soutien de sa défense, Madame [T] [V] [R], expose par conclusions écrites auxquelles il convient de se reporter pour plus ample informé par application de l’article 455 du code de procédure civile que :

les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance dans le cadre d’un bail meublé du fait de l’absence d’un mobilier en nombre et en quantité suffisants par application du décret du 31 juillet 2015, lequel fixe la liste des équipements obligatoires dans un logement meublé, ajoutant qu’elle produit une attestation de témoin qui vient confirmer ses dires  ;

le logement souffrant en outre de graves désordres dont la présence de punaises de lit, humidité, nuisibles, mauvaises odeurs, ces désordres n’ont fait l’objet d’aucun travaux.

En réplique, Madame [E] [G], représentée par son conseil en la personne de Me [M], expose par conclusions écrites auxquelles il convient de se reporter pour plus ample informé par application de l’article 455 du code de procédure civile, que Madame [T] [V] [R] a pris le logement sans réserves ; qu’ elle est immédiatement tombée en arrérage de loyers et qu’ elle n’apporte pas la preuve des faits dont elle se plaint.

Elle sollicite le maintien de ses demandes initiales, fixant à la somme de 1 460, 44 € le montant de la dette locative provisoirement arrêté au 25 juin 2025 et portant à la somme de 1000 € le montant de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience de renvoi du 15 décembre 2025, les parties s’en remettent à leurs écritures par dépôt de dossier.

Le jugement a été mis en délibéré au 22 janvier 2026.

SUR QUOI, le Juge des Contentieux de la Protection,

Vu le contrat de bail,

Vu les articles 1103 et suivants, 1231-7, et 1728 du code civil, la loi du 6 juillet 1989 les articles 6, 9, 16, 31, 817 et suivants du Code de Procédure Civile et L 231- 3 et R 231-3 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Sur l’engagement des parties

Attendu que selon contrat de bail meublé en date du 19 juin 2024, avec effet au 27 juin 2024, Monsieur et Madame [G] [X] et [E], représentés par la Sarl ALLIANCE IMMOBILIER 81, ont donné en location pour une durée de 1 an, à Madame [T] [V] [R] un studio meublé de 26 M2, situé à [Localité 4] [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel global de 295 €, en ce comprise une provision mensuelle sur charges locatives d’un montant de 20 €, outre le versement d’ un dépôt de garantie d’un montant de 550 € ; que de la sorte l’engagement des parties est établi et non contesté, les obligations principales du preneur étant, au visa de la loi du 6 juillet 1989 en son article 7, de payer le loyer au terme convenu, de s’assurer contre les risques locatifs, d’ user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ il n’ a pas introduit dans le logement ;

Sur les manquements reprochés aux bailleurs

Attendu qu’en réponse aux demandes de Madame [G], Madame [T] [V] [R] expose que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance dans le cadre d’un bail meublé du fait de l’absence d’un mobilier en nombre et en quantité suffisants, ce, par application des dispositions du décret du 31 juillet 2015, lequel fixe la liste des équipements obligatoires dans un logement meublé, ajoutant qu’elle produit une attestation de témoin qui vient confirmer ses dires  ;

Attendu que par application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au cas d’espèce, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés ; qu’il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location ; que si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat ; que dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. ; qu’à défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties ; que le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement ; que si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente ;

Attendu qu’en l’espèce, l’ état des lieux d’entrée a été réalisé le 27 juin 2024 ; que ce document accompagné de clichés photographiques témoigne de la délivrance d’un logement décent et présumé en bon état de fonctionnement, en ce compris le mobilier (table, chaises, clic-clac, étagères de rangement, cumulus, four, hotte, plaque de cuisson et les accessoires ménagers prévus au décret du 31 juillet 2015, étant observé que Madame [T] [V] [R] disposait alors de la possibilité d’agir dans les conditions fixées par l’article susvisé ;

Attendu que l’état des lieux d’entrée contradictoire a été approuvé par Madame [T] [V] [R] qui y a apposé sa signature ; qu’elle a donc acquiescé aux mentions portées dans ce document ; que n’ayant pas usé de la possibilité qui lui était offerte de recourir aux dispositions de l’article 3-2 susvisé, elle ne saurait valablement invoquer une inexécution des bailleurs dans la délivrance du studio litigieux, étant observé que les clichés photographiques qu’elle verse aux débats n’ont pas été réalisés contradictoirement et que l’attestation qu’elle verse aux débats ne peut venir au soutien de ses moyens de défense, le document n’étant pas daté et ne répondant pas aux exigences prévues en la matière, ce dont il découle que l’entièreté des moyens soulevés en défense et à titre reconventionnel par Madame [T] [V] [R] sera rejetée ;

Sur la résiliation du bail

Attendu que le 5 septembre 2024, Madame [E], [O], [K] [I] épouse [G] a fait délivrer à Madame [T] [V] [R] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme globale de 690,40 €, en ce compris le coût du commandement d’un montant de 76, 06 €, au titre l’arriéré des loyers et charges, la CCAPEX ayant été avisée le 6 septembre 2025 ;

Que par exploit de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025 Madame [E], [O], [K] [I] épouse [G] a fait assigner Madame [T] [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d’ ALBI à l’audience du 3 mars 2025, l’autorité préfectorale ayant été avisée le même jour ;

Attendu que, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au cas d’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; que le commandement de payer contient, à peine de nullité la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ;

Attendu qu’en l’espèce, Madame [T] [V] [R] ne justifie pas du paiement des arriérés dans les 2 mois suivant le commandement de payer qui lui a été délivré à cet effet, tel que cela est mentionné à l’article VII en page 4/8 du contrat de bail, intitulé « clause résolutoire » ; qu’elle n’invoque pas le cas de force majeure qui l’aurait empêchée de se plier à ses obligations en sa qualité de locataire ; que l’ acte, qui reproduit la clause résolutoire insérée au bail, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et qui vise l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, est régulier en la forme, les avis à la CCAPEX et au Préfet du Département ayant effectués dans les délais, il convient de constater la résiliation de plein droit du bail locatif à la date du 6 novembre 2025 et d’ordonner l’expulsion ;

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation

Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme qui aurait été due en cas de non résiliation du bail  ; qu’il résulte du décompte produit par la requérante que les arriérés des loyers, charges et indemnités d’ occupation s’élèvent à la somme de 1 460, 44 € selon décompte arrêté au 25 juin 2025, somme à parfaire ; qu’il convient en conséquence de condamner la locataire au paiement de cette somme par provision ;

Sur les délais de paiement

Attendu que Madame [T] [V] [R] sollicite à titre subsidiaire l’octroi de délais de paiement ;

Que par application de l’article 24 -V de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023 du 17 juillet 2023, le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, étant observé :

que l’octroi de délais de paiement est conditionné au fait que le locataire ait repris le paiement du loyer courant intégral avant la date d’audience, tel étant le cas  ; que la clause résolutoire ne peut être suspendue qu’à la demande expresse du bailleur ou du locataire, tel étant le cas de la locataire qui en fait la demande expresse ;

Attendu qu’ en l’espèce, Madame [T] [V] [R] ne justifiant ni du paiement du loyer courant, ni de revenus suffisants à même d’appuyer sa demande, cette dernière sera rejetée ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que la partie succombante doit les dépens ; qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [E], [O], [K] [I] épouse [G] les frais irrépétibles qu’ elle a dû engager dans l’instance ; que la somme de 1000 € dont elle sollicite le paiement sera déclarée recevable dans son principe et son montant ;

PAR CES MOTIFS,

le Juge des Contentieux de la Protection

Statuant après audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Rejetant toutes conclusions contraires,

Constate l’acquisition, à la date du 6 novembre 2025, des effets de la clause résolutoire et donc la résiliation du contrat de bail meublé en date du 19 juin 2024, avec effet au 27 juin 2024, aux termes duquel Monsieur et Madame [G] [X] et [E], représentés par la Sarl ALLIANCE IMMOBILIER 81, ont donné en location pour une durée de 1 an, à Madame [T] [V] [R] un studio meuble de 26 M2, situé à [Localité 4] [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel global de 295 €, en ce comprise une provision mensuelle sur charges locatives d’un montant de 20 €, outre le versement d’ un dépôt de garantie d’un montant de 550 €,

Ordonne qu’à défaut pour Madame [T] [V] [R] d’avoir libéré les lieux loués de tous occupants et de tous biens qui s’y trouvent dès la signification du présent jugement, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu’ il plaira à la requérante aux frais de l’ expulsée,

Condamne Madame [T] [V] [R] à payer à Madame [E], [O], [K] [I] épouse [G] les sommes suivantes :

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs,

— la somme provisionnelle de 1 460, 44 € arrêtée au 25 juin 2025 selon décompte versé aux débats et à parfaire au titre des loyers et indemnités d’occupation échus, somme augmentée des intérêts légaux à compter de la présente décision,

Condamne Madame [T] [V] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris ceux afférents au commandement de payer, à la dénonce à la CCAPEX et à l’avis au Préfet du Département,

Condamne Madame [T] [V] [R] à payer à Madame [E], [O], [K] [I] épouse [G] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, étant rappelé Madame [T] [V] [R] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale,

Rappelle que la présente décision est de plein droit assortie de l’ exécution provisoire .

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection