TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître SELTENSPERGER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître ATTALI

Maître BLANGY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01909 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BMQ

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [G] [X],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître SELTENSPERGER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P550

DÉFENDERESSES

Société AMPLI,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître ATTALI, avocat au barreau de Marseille

S.A.S. ABELIS GESTION,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître BLANGY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P399

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 décembre 2024 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 05 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/01909 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BMQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 juin 2016, la société AMPLI ayant comme mandataire la société ABELIS GESTION a donné à bail à Monsieur [G] [X] un appartement situé à [Localité 6] situé [Adresse 3] au quatrième étage avec chambre de service et cave.

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2023, Monsieur [G] [X] a assigné la société AMPLI et la société ABELIS GESTION devant le tribunal judiciaire de Paris auquel il a demandé de :

Sur la reprise de la baie vitrée :

— CONSTATER que la société AMPLI et la société ABELIS GESTION n’ont pas respecté leurs engagements de venir remédier à la problématique de la verrière avant l’hiver 2023 ;

CONSTATER que le séjour dans lequel donne la baie vitrée est inutilisable en hiver et partiellement utilisable en automne et au printemps ;

En conséquence :

— CONDAMNER la société AMPLI et de la société ABELIS GESTION a exécuté où faire exécuter les travaux de réfection de la baie vitrée du logement, sous astreinte de 200 € par jour de retard ;

— SE RESERVER le contentieux de la liquidation d’astreinte ;

— CONDAMNER la société AMPLI et de la société ABELIS GESTION à verser à Monsieur [X] la somme de 53.284 €, somme à parfaire, au titre du préjudice de jouissance lié à la baie vitrée ;

Sur la chambre de service :

— CONSTATER que la chambre de service au septième étage n’a jamais pu être utilisée ;

— CONSTATER que les documents qui attesteraient que la chambre de service aurait fait l’objet d’un constat des lieux d’entrée contradictoire n’ont pas été communiqué par le bailleur

En conséquence :

— CONDAMNER la société AMPLI et de la société ABELIS GESTION à mettre à jour le loyer en déduisant la somme de 190,29 € jusqu’à réfection de la chambre de service.

— CONDAMNER la société AMPLI et de la société ABELIS GESTION à verser à Monsieur [X] la somme de 17.126,10 €, somme à parfaire, au titre du préjudice de jouissance lié à la chambre de service;

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

— CONDAMNER la société AMPLI et de la société ABELIS GESTION à verser à Monsieur [X] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience du 2 avril 2024 et renvoyée à l’audience du 27 septembre 2024 à laquelle M. [G] [X] représenté par son conseil, a réitéré ses demandes, se référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicitant en outre de voir  :

— REJETER la demande d’irrecevabilité de la société ABELIS GESTION,

— CONSTATER que la société AMPLI et de la société ABELIS GESTION n’ont pas fait d’état des lieux de la chambre de service ;

— CONSTATER que la société AMPLI et de la société ABELIS GESTION ne produisent pas l’état des lieux de sortie du précédent locataire pour la chambre de service.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [X] expose que la baie vitrée présente dans le séjour de l’appartement constituée de vitres anciennes est vétuste, « ce qui entraîne des frais de chauffage importants et une pièce très froide en hiver » et que la chambre de service n’a jamais pu être utilisée dans la mesure où elle présente des traces d’humidité importantes et que la fenêtre ne ferme pas, du fait d’infiltrations provenant de la toiture.

La Société A.M. P.L.I. représentée par son conseil, se référant à ses conclusions déposées à l’audience, a sollicité de voir :

— DIRE et JUGER que les prétentions de M. [G] [X] à l’égard de la Société A.M. P.L.I. sont infondées et non prouvées de manière contradictoire et qu’il y a lieu dès lors de les rejeter.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER Monsieur [G] [X] à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile :

— CONDAMNER Monsieur [O] [X] aux entiers dépens de l’article 699 du Code de procédure civile.

La Société ABELIS GESTION représentée par son conseil, a demandé, se référant à ses conclusions déposées à l’audience, de voir :

— PRONONCER l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [X] à l’encontre de la société ABELIS GESTION comme étant prescrite et pour absence de qualité à défendre ;

— DEBOUTER Monsieur [X] de l’intégralité des demandes qu’il formule à l’encontre de la société ABELIS GESTION,

— ECARTER l’exécution provisoire

— CONDAMNER Monsieur [X] à payer la somme de 3,000 euros à la société ABELIS GETION au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la recevabilité des demandes de M. [X] à l’encontre de la SA ABELIS GESTION

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il est constaté que les demandes formées par le locataire visent exclusivement les obligations de délivrance du bien incombant au seul bailleur.

En conséquence, les demandes de M. [G] [X] sont irrecevables à l’encontre de la SAS ABELIS GESTION intervenant en qualité de mandataire du bailleur.

Sur les demandes principales

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

Aux termes de l’article 1720 dudit code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…). Le bailleur est obligé d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.

En application de l’article 1217 du code civil la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.

Aux termes des articles 1231 et 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. A moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Sur la demande de travaux de réfection de la baie vitrée du logement et de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Il est constaté que Monsieur [X] acontracté un bail d’habitation le 23 juin 2016 pour un appartement comportant dans sa pièce principale une verrière.

Il fait valoir aujourd’hui que la baie vitrée est vétuste, qu’elle laisse passer l’air et entraîne des frais de chauffage importants. Au soutien de sa demande, il produit un constat d’huissier en date du 16 décembre 2022 aux termes duquel il est indiqué « l’air est très nettement perceptible à travers ces vitres (…) un jour est visible entre le châssis de la verrière et celui de la porte fenêtre . (..) Il n’existe pas de joints d’isolation à l’intérieur des ventaux de la porte-fenêtre »

En application du décret du 18 août 2023 pris pour l’application de l’article 6 et de l’article 20-1 de la loi n o 89-462 du 6 juillet 1989, des dispositions dérogatoires sont prévues lorsque les travaux nécessaires feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments ou qu’ils entraîneraient des modifications de l’état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l’état des éléments d’architecture et de décoration de la construction. Le juge ne peut imposer la réalisation des travaux dans ces hypothèses.

En l’espèce, il apparait, au vu des pièces produites, que la verrière, objet du litige, présente des spécificités techniques et architecturales. Le juge ne peut en conséquence ordonner la réalisation de travaux visant à atteindre un meilleur niveau de performance énergétique en l’absence de tout élément permettant de définir la nature des travaux compatibles avec les contraintes techniques, architecturales et de décoration de la construction.

Il en résulte qu’il ne peut être retenu, en l’état, aucun manquement du bailleur aux obligations de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 justifiant une condamnation à dommages et intérêts.

En conséquence, l’ensemble des demandes de M. [X] relatives à la baie vitrée du logement sera rejeté.

Sur les demandes de réduction du loyer de la chambre de service et de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Il est constaté qu’aucun d’état d’entrée des lieux n’a été effectué concernant la chambre de service attenant à l’appartement loué à monsieur [X] de sorte qu’il n’est pas possible d’établir la date à laquelle est survenu le dégât des eaux, ni qu’il serait antérieur à la signature du bail.

Il convient de rappeler que lorsqu’un dégât des eaux survient dans un logement loué, il appartient au locataire de faire une déclaration de dégât des eaux en application de son contrat d’assurance habitation.

Monsieur [X] ne démontre pas avoir saisi son assureur de la situation, de sorte que la cause du sinistre et sa persistance ne peuvent être établis, ni les travaux à entreprendre pour y remédier.

En conséquence, M. [X] sera débouté de ses demandes relatives à la chambre de service.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [X] qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En équité, il sera dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au présent dispositif.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’ensemble des demandes formées par M. [G] [X] à l’encontre de la SAS ABELIS GESTION ;

DEBOUTE M. [G] [X] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société AMPLI ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE M. [G] [X] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge