Minute n° 25/204

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 2021/00560

N° Portalis DBZJ-W-B7F-I3YZ

JUGEMENT DU 13 MARS 2025

I PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [M], né le [Date naissance 3] 1973 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

Madame [L] [S] épouse [M], née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 15], demeurant [Adresse 5]

LA SCI [18], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 12] (intervenante volontaire)

représentés par Maître Hélène FEITZ, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : B307, et par Maître Stéphanie GERARD, avocat plaidant au barreau de NANCY

DÉFENDERESSE :

LA S.C.P. [W] [T] et [E] [Z], Notaires Associés, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Blanche SZTUREMSKI de la SCP BERTRAND BECKER, BLANCHE SZTUREMSKI, ARNAUD VAUTHIER ET MARINE KLEIN-DESSERRE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C 300

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Michel ALBAGLY, Premier Vice-Président, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Caroline LOMONT

Après audition le 09 janvier 2025 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Dans le but de réaliser un investissement immobilier et d’édifier un immeuble d’habitation à vocation locative bénéficiant d’un régime fiscal avantageux, M. [F] [M] et Mme [L] [M] née [S] ont passé un compromis de vente en la forme authentique le 21 juin 2017 par la SCP [T] et [Z], notaires associés à la résidence de [Localité 10], s’agissant d’un terrain de 550 m2 situé sur la commune de [Localité 7].

Après la signature de ce compromis, ils ont décidé de se faire substituer par une société civile immobilière familiale et ils ont mandaté Maître [T] qui procédera à la rédaction des statuts de la SCI [18], laquelle sera immatriculée auprès du RCS de Metz le 12 mars 2018.

L’étude notariale informera les demandeurs en mars 2019 de ce que la commune de [Localité 7] n’a jamais obtenu son agrément pour la défiscalisation de la loi Pinel.

Considérant qu’ils avaient érigé la possibilité de bénéficier du régime fiscal avantageux de la loi Pinel comme condition sine qua non de leur projet immobilier, un litige est né avec le notaire dans la mesure où ils lui font reproche de n’avoir pas respecté son devoir d’information et de conseil à leur égard en les renseignant peu et mal sur le régime fiscal applicable à leur projet, engageant notamment des fonds dans un projet qui n’a jamais pu être finalisé.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier signifié le 23 février 2021, déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 11 mars 2021, M. [F] [M] et Mme [L] [M] née [S] ont constitué avocat et ont assigné la Société civile professionnelle de notaires Maîtres [W] [T] ET [E] [Z], notaires associés à [Localité 10] (MOSELLE) prise en la personne de son représentant légal devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

La Société civile professionnelle de notaires Maîtres [W] [T] ET [E] [Z], notaires associés à [Localité 10] (MOSELLE), prise en la personne de son représentant légal a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 25 mars 2021.

La présente décision est contradictoire.

Selon un jugement avant dire droit contradictoire rendu publiquement le 25 janvier 2024, le tribunal judiciaire a, au visa de l’article 444 du code de procédure civile ;

— ORDONNE la réouverture des débats ;

— INVITE les parties à présenter leurs observations sur le point de savoir si la fin de non-recevoir formulée par la Société civile professionnelle de notaires Maîtres [W] [T] ET [E] [Z] peut être recevable pour avoir été présentée au tribunal sans qu’elle n’ait été soumise au juge de la mise en état alors que l’affaire a fait l’objet d’une instruction ;

— RENVOYE pour ce faire la cause et les parties à l’audience publique de ce tribunal qui se tiendra le Jeudi 14 mars 2024 au Tribunal judiciaire de METZ à 9 heures – salle 225 – 2ème étage.

Selon un jugement avant dire droit contradictoire rendu publiquement le 30 mai 2024, le tribunal judiciaire, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe, a :

Vu le jugement avant dire droit rendu le 25 janvier 2024 ;

— DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SCI [18] prise en la personne de son représentant légal ;

— ACCUEILLI les conclusions de la SCI [18] notifiées le 12 mars 2024 ;

— ORDONNE la réouverture des débats ;

— REVOQUE l’ordonnance de clôture du 10 octobre 2023 ;

— RENVOYE la cause et les parties à l’audience de mise en état parlante du vendredi 21 juin 2024 à 9 h 30 salle 225 au Tribunal judiciaire de METZ – 2ème étage pour les conclusions de la Société civile professionnelle de notaires Maîtres [W] [T] ET [E] [Z], notaires associés à [Localité 10] (MOSELLE) prise en la personne de son représentant légal.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 janvier 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 13 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) LES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de leurs conclusions notifiées le 16 septembre 2024 par RPVA, qui sont leurs dernières conclusions, selon les moyens de fait et de droit exposés, M. [F] [M], Mme [L] [M] née [S] et la SCI [18], intervenante volontaire, laquelle a constitué avocat, demandent au tribunal au visa de l’article 1240 du code Civil, de :

— Condamner la SCP MAITRES [W] [T] ET [E] [Z] au paiement d’une somme de :

a) 22 173 €, au titre du préjudice matériel, à Monsieur et Madame [M] à titre principal, subsidiairement, à la SCI [18],

b) 4000 € pour chacun des consorts [M] au titre de leur préjudice personnel ;

— Condamner la SCP MAITRES [W] [T] ET [E] [Z] à payer à Monsieur et Madame [M], subsidiairement à la SCI [18], la somme de 4 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner en outre aux entiers frais et dépens de la présente procédure ;

— Débouter la SCP [T] et [Z] de toutes leurs demandes.

Au soutien de leurs prétentions, M. [F] [M] et Mme [L] [M] née [S] et la SCI [18], intervenante volontaire, font valoir que le notaire a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil en manquant à son devoir de conseil et d’information alors qu’en matière de fiscalité, le notaire doit à ses clients une information précise sur les conditions d’application des régimes de défiscalisation, à la condition qu’il connaisse la volonté de ses clients de s’engager dans un investissement défiscalisé. Ils ajoutent que le conseil est dû dès qu’il est demandé et ce, indépendamment du fait que le régime fiscal applicable soit ou non déterminant du consentement des clients.

Les parties demanderesses relèvent que le notaire était informé de ce qu’ils entendaient faire un investissement immobilier loi PINEL (échanges de mail, spécialement celui du 21 août 2017) et ils lui font le reproche de s’être désintéressé du fait de savoir si le projet d’acquisition qui était envisagé était ou non éligible à un tel dispositif et d’avoir attendu le dernier moment, avant la signature de l’acte, pour se renseigner et se rendre compte qu’il était en fait inapplicable (échanges de mails 20 février 2019 et 21 février 2019).

Pour contredire le moyen du notaire selon lequel ils étaient conseillés par une société fiduciaire luxembourgeoise, les parties demanderesses soutiennent que le défendeur ne saurait se prévaloir du fait que les bénéficiaires du devoir de conseil, lequel est absolu, auraient été renseignés par un tiers ou auraient disposé d’information sur la loi PINEL de sorte qu’il ne peut en être déchargé dans ces cas.

Si le notaire fait valoir qu’il aurait pu insérer une condition suspensive dans le compromis de vente s’il avait connu la volonté des parties, il lui a été répondu que cela n’aurait pas modifié ses obligations de rechercher l’application de loi PINEL pour la cession litigieuse envisagée de sorte que cela ne peut venir l’exonérer de sa responsabilité.

Si le notaire invoque un changement de législation, les parties demanderesses ont répliqué que cet argument est hors de propos dans la mesure où le mail de sa clerc, portant information du défaut d’agrément de la commune pour la défiscalisation, est du 12 mars 2019 soit dès l’origine de sorte que le notaire ne saurait ainsi s’exonérer de sa responsabilité.

Le notaire ayant relevé que le compromis a été signé le 21 juin 2017 avant le mail de réponse sur l’inéligibilité. Les parties demanderesses lui objectent qu’il avait été interrogé dès le début du projet et la réponse n’est que l’expression de la question posée d’emblée. Elles ajoutent qu’en tout état de cause, même dans le cas où le notaire n’avait pas été interrogé sur ce point avant la signature du compromis, il aurait tout de même été tenu de fournir l’information de sorte que le manquement est avéré.

M. et Mme [M] considèrent que le préjudice découlant de la faute du notaire s’établit matériellement à la convention d’honoraires en vue de la création de la société (1125,83 €), en des avances sur taxe (305 €), en des frais d’études techniques (7500 €), de compétence géotechnique (3600 €), d’huissier (474,18 €), d’architecte (6000 €), de géomètre expert (1368,19 €), de bureau d’études (1800 €) soit un montant total de 22173 €.

Ils réclament également l’indemnisation d’un préjudice personnel (investissement dans le projet, perte de temps, démarches, recherches de financement, stress) évalué à 4000 € pour chacun des demandeurs.

A titre principal, M. et Mme [M] se prévalent d’un préjudice direct dès lors qu’ils considéraient dès l’origine de leur projet que l’application du dispositif PINEL était déterminant de leur consentement. Dans le cas où le tribunal ne l’admettrait pas, ils réclament une indemnisation sur le fondement de la perte de chance qui serait celle de ne pas avoir pu éviter d’engager des frais totalement inutiles, seul le manquement fautif du notaire ayant pu permettre d’éviter la réalisation de tels préjudices.

Aux arguments développés par le notaire selon lesquels ils se sont engagés à l’égard du vendeur avant d’avoir obtenu une réponse sur l’application du dispositif ou bien que les frais engagés pour réaliser les conditions suspensives du compromis sont sans lien avec la faute de sorte, ils ont répliqué en substance :

— que s’ils avaient reçu l’information après le 21 août 2017 ils auraient pu se désister auprès du vendeur, ce qui aurait correspondu à la clause pénale de 4500 € et pas au 22173 € mis en compte; que tous les frais ont été engagés après cette date ; que la preuve d’un lien de causalité entre la faute et les préjudices subis apparaît rapportée ;

— que si le notaire soutient que c’est la SCI qui a subi les préjudices et non les époux [M], ces derniers estiment rapporter la preuve du paiement des factures sur leurs deniers personnels; que la société n’a jamais fonctionné ; que le préjudice a été subi par les demandeurs.

A la suite du jugement intermédiaire, il a été demandé que dans le cas où le tribunal venait à considérer que les préjudices invoqués ont été subis en première ligne par la société, il conviendrait de lui allouer la réparation sollicitée.

Néanmoins les parties demanderesses ont relevé que, in fine, dans ses dernières conclusions, le notaire explique que ce sont bien les époux [M] qui subissent le préjudice.

En conséquence, la demande d’indemnisation a été formulée subsidiairement par la SCI [18]

Par des conclusions, notifiées au RPVA le 20 juin 2024, qui sont ses dernières conclusions, selon les moyens de fait et de droit, la SCP de notaires [W] [T] et [E] [Z] demande au tribunal de :

— DIRE la demande en tant que dirigée à l’encontre de la SCP [T] et [Z] irrecevable, subsidiairement mal fondée,

En conséquence,

— DEBOUTER purement et simplement les époux [M] et la SCI [18] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER Monsieur [F] [M] et Madame [L] [S] épouse [M] et la SCI [18] à payer à la SCP [T] et [A] une somme de 4 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [F] [M] et Madame [L] [S] épouse [M] et la SCI [18] en tous les frais et dépens.

La Société civile professionnelle de notaires Maîtres [W] [T] ET [E] [Z], notaires associés à [Localité 10] (MOSELLE ) prise en la personne de son représentant légal réplique que la responsabilité du notaire ne saurait être engagée en l’absence de faute du notaire aux motifs :

a) que si les demandeurs font état d’un courriel du 21 août 2017 dans lequel le notaire assistant de Maître [T] les invite à consulter le site gouvernemental concernant la loi PINEL, rien ne permet d’affirmer qu’ils souhaitaient absolument opter pour ce régime de défiscalisation ;

b) que si Maître [T] ne nie pas l’existence de ce mail, il considère que les demandeurs avaient d’ores et déjà formalisé une promesse d’achat en mars 2017 et un compromis de vente en date du 21 juin 2017 et ce antérieurement à leurs questionnements sur la fiscalité de leur projet et que ce n’est que le 23 novembre 2018 que Mme [M] a indiqué que l’unique but de l’achat est de pouvoir bénéficier des dispositions fiscales de la loi PINEL alors qu’au, moment de la signature du compromis de vente, le notaire n’avait pas été informé par les demandeurs de ce que le projet était un investissement immobilier dans le cadre de la loi PINEL et que ce régime fiscal était déterminant de leur engagement ;

c) que si tel avait été le cas, une condition suspensive en ce sens aurait pu être ajoutée, tout comme celle de l’obtention d’un permis de construire pour un immeuble à usage d’habitation comprenant 7 logements.

La société défenderesse a relevé que la loi incitative à l’investissement locatif appelée PINEL est entrée en vigueur le 1er janvier 2015, que le zonage PINEL déterminé par le dispositif, comprend la zone B2 ce qui correspond aux communes comptant entre 50000 et 250 000 habitants et que censée se terminer le 31 décembre 2017, la loi a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2021, avec modification de certains critères concernant les zones éligibles au dispositif. Elle a ajouté que, depuis le 1er janvier 2018, la zone B2 ne fait plus partie du dispositif du fait du manque de demande de location dans cette zone, en comparaison avec les grandes métropoles de sorte que lorsque le compromis de vente en la forme authentique a été régularisé le 21 juin 2017, Maître [T] ne pouvait anticiper la circonstance que les critères concernant les zones éligibles au dispositif de la loi PINEL seraient modifiés.

La société défenderesse a fait valoir que les demandeurs étaient conseillés par une société fiduciaire luxembourgeoise, proposant ses services aux particuliers afin de les accompagner dans les domaines comptable, fiscal, légal et administratif et que celle-ci leur a fourni tous les renseignements nécessaires pour réaliser cet investissement en défiscalisation PINEL.

La société défenderesse a soutenu que le notaire qui intervient en tant qu’officier ministériel ne saurait être tenu de donner des conseils, notamment de nature fiscale, relatifs à une opération globale qui fait appel à des éléments nombreux, complexes et distincts de l’acte qu’il est chargé d’instrumenter et qui excède ainsi sa mission légale. Il a été relevé que Maître [T] ne s’était pas vu confier une mission spécifique portant sur cette opération de défiscalisation immobilière, qui seule aurait pu lui imposer de recueillir, d’analyser et d’apprécier l’ensemble des données utiles à la délivrance d’un conseil portant sur cette opération. Il a été rappelé que la jurisprudence reconnaît que la responsabilité du notaire est engagée « s’il avait été étroitement associé à l’ensemble de l’opération et ne pouvait méconnaître le but d’optimisation fiscale poursuivi par les acquéreurs » (cf Cour de Cassation arrêt du 8 janvier 2020 n° 18-21.919 et 18-23.424 ; que tel n’est pas le cas en l’espèce.

La société défenderesse a prétendu qu’il n’est nullement établi que Maître [T] ait été avisé des objectifs fiscaux qui pouvaient être poursuivis par les demandeurs qui disposaient de conseils d’un tiers et se dispensaient ou se refusaient d’en faire état et que rien ne démontre que ce questionnement sur le régime de défiscalisation était déterminant pour eux. Celle-ci fait grief aux demandeurs d’avoir agi dans la plus totale précipitation et de tenter par la présente procédure d’en faire assumer les conséquences par le notaire.

Estimant n’avoir dès lors commis aucune faute au titre de son devoir de conseil ou d’information, la société défenderesse a conclu au débouté des demandes formées à son encontre.

Subsidiairement, sur l’absence de préjudice et de lien de causalité, en vertu de la jurisprudence, la société défenderesse a objecté que la faute d’un notaire ne peut être la cause d’un dommage survenu dès avant sa commission alors que c’est de leur propre initiative que les époux [M] ont décidé de faire une offre d’achat du terrain sis sur la commune de [Localité 7] dès le 31 mars 2017, offre acceptée ayant donné lieu au compromis de vente en la forme authentique le 21 juin 2017 alors que ce compromis prévoyait diverses conditions suspensives et notamment l’obtention d’un permis de construire pour un immeuble à usage d’habitation comprenant 7 logements. Elle en conclut que par conséquent, les coûts engagés par les demandeurs, hormis les frais de l’étude notariale, sont justement relatifs au dépôt de ce permis de construire.

La société défenderesse fait valoir que la réalisation de la vente était conditionnée à l’obtention par les acquéreurs d’un permis de construire, purgé de tout recours dans un délai de 10 mois, lesquels devaient justifier auprès du vendeur du dépôt d’un dossier complet de demande de permis pour ne pas être réputé avoir renoncé à cette condition. Par conséquent, les frais engagés par les époux [M] sont directement liés aux conditions suspensives fixées dans l’acte authentique qu’ils avaient eux-mêmes exigés pour se prémunir d’un défaut de permis de construire.

La société défenderesse, en pages 8 et 9 de ses conclusions, expose que si M. et Mme [M] estiment avoir financé l’intégralité de ces coûts, les factures produites sont toutes libellées au nom de la SCI [18], que s’ils précisent que cette SCI « n’avait pas encore commencé ses activités » pour justifier de leur préjudice personnel, ils reconnaissent eux-mêmes, que cette SCI a pourtant été immatriculée auprès du RCS de Metz dès le 12 mars 2018, de sorte que son activité était réelle dès cette date.. Elle relève que toutes les factures émises et payées le sont postérieurement à cette date et c’est donc bien la SCI qui en a réglé les montants. Elle indique que ces sommes réglées par les époux [M], associés de cette SCI, sont juridiquement et comptablement des avances faites à cette société, lesquels ont abondé le compte courant associé de Monsieur et Madame [M].

La société défenderesse a demandé à la juridiction d’apprécier l’absence de production des bilans de la SCI et de l’attitude des époux [M] vis-à-vis des règles comptables et fiscales. Elle a considéré que le préjudice subi ne saurait consister dans le montant du coût de la création de la SCI familiale. Elle fait grief aux demandeurs de ne pas produire le bilan de la SCI, laquelle a nécessairement présenté un bilan négatif, dont fiscalement les consorts [M] ont pu profiter.

Néanmoins en page 9 de ses écritures, considérant l’intervention volontaire de la SCI [18], la société défenderesse a observé que si les factures sont effectivement libellées au nom de la SCI [18], il n’en demeure pas moins que cette dernière n’est pas intervenue à la vente. Elle a ajouté que seuls Monsieur et Madame [M] sont intervenus à la vente en leurs noms personnels pour le compte de leur communauté en qualité d’acquéreurs et qu’en aucune manière, Monsieur et Madame [M] n’ont acquis le terrain pour le compte de la SCI [18] Dans ces conditions, la SCI [18] ne saurait démontrer le triptyque cumulatif nécessaire à la démonstration d’une responsabilité.

La société défenderesse conclut que le préjudice des demandeurs ne peut être que d’une perte de chance de réaliser leur projet avec un régime fiscal plus avantageux et que la perte de chance d’obtenir un avantage ne saurait être de la valeur de l’avantage perdu mais d’une fraction seulement de celui-ci, établi en fonction de la probabilité que, en l’absence de faute, l’avantage ait pu être obtenu ou le préjudice évité.

Celle-ci fait valoir que les époux [M] avaient toujours la possibilité de procéder à l’acquisition du bien en question et de réaliser la construction d’un immeuble à usage d’habitation comprenant 7 logements (puis 8 logements), de sorte que les dépenses d’ores et déjà engagées en ce sens, notamment les études techniques, les frais de compétence géotechnique, les frais d’architecte pour présenter un permis de construire et les frais de géomètre, n’auraient pas été engagées en vain.

La société défenderesse estime par conséquent que leur perte de chance ne serait alors constituée que par celle de ne pas pouvoir bénéficier des avantages fiscaux liés au dispositif PINEL, seul reproche formulé à l’égard du notaire. Elle prétend qu’il n’existe aucun lien de causalité entre le prétendu préjudice des époux [M] et la faute supposée du notaire, de sorte qu’ils seront nécessairement déboutés de leurs demandes. Elle sollicite le débouté tant en ce qui concerne le préjudice matériel le préjudice moral.

Chacune des parties a formulé une demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

Vu les jugements avant dire droit rendu par le tribunal de céans les 25 janvier 2024 et 30 mai 2024 ;

1°) SUR LA PROCEDURE

Selon l’article 328 code de procédure civile, « L’intervention volontaire est principale ou accessoire. »

Cette intervention volontaire peut être qualifiée de principale (C. pr. civ., art. 329) ou bien d’accessoire (C. pr. civ., art. 330).

La SCI [18] prise en la personne de son représentant légal est intervenue par voie de conclusions.

Il y a lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire principale à la présente instance de la SCI [18] prise en la personne de son représentant légal.

Par ailleurs, si dans le dispositif de ses conclusions, la SCP [W] [T] et [E] [Z] demande de dire la demande irrecevable, il y a lieu de constater qu’elle n’a développé aucune fin de non-recevoir et qu’elle a saisi le tribunal uniquement de défenses au fond.

2°) SUR LA RESPONSABILITE PROFESSIONNELLE DU NOTAIRE

L’article 1240 du Code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La mise en jeu de la responsabilité délictuelle du notaire suppose pour le demandeur à l’action de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Le devoir de conseil est dû par le notaire pour les actes qu’il instrumente.

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours.

Tenu d’une telle obligation de conseil découlant de la nature même de ses fonctions, le notaire n’en est pas dispensé par les compétences ou connaissances personnelles de sa cliente.

En l’espèce, M. et Mme [M] ont signé le 31 mars 2017 à [Localité 14] une offre d’achat d’un terrain à bâtir situé à [Adresse 8] tel que désigné dans l’acte et ce, moyennant un prix de 45.000 €.

Par un acte de son ministère du 21 juin 2017 Répertoire n°13536, Maître [W] [T], notaire associé de la SCP « Maîtres [W] [T] et [E] [Z] », sise à [Localité 10] (Moselle), a établi un compromis de vente authentique aux termes duquel la Société civile immobilière « SCI [16] » a cédé à M. [F] [M] et à Mme [L] [M] née [S], son épouse, un terrain à bâtir situé à [Adresse 8] tel que désigné dans l’acte et ce, moyennant un prix de 45.000 €.

Il est constant que, par lettre recommandée du 14 mai 2019, M. et Mme [M] ont fait connaître au notaire qu’ils renonçaient à leur projet d’acquisition aux motifs que le bénéfice du régime fiscal relevant de la loi « PINEL » était déterminant de leur consentement de sorte que l’acte authentique de vente n’est jamais intervenu.

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée et les effets ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller.

Cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l’acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance.

Dès lors le devoir de conseil du notaire, s’il pas un caractère absolu, dépend des circonstances de la cause, notamment de la révélation par son client de son dessein particulier.

En l’espèce, M. et Mme [M] ont communiqué les courriers électroniques qu’ils ont échangés avec le notaire entre le 21 août 2017 et le 21 mars 2019 (leur pièce n°7).

Dans un courrier du 21 août 2017, le notaire mentionne à l’attention de M. et Mme [M] que « S’agissant de la loi Pinel, je vous invite à consulter le site suivant : https://www.pinel-loi-gouv.fr/ ».

Dans un courrier du 23 novembre 2018, Mme [M] écrivait au notaire que l’achat concerné était dans l’unique but de pouvoir bénéficier de la loi PINEL. Elle mentionnait que si l’acte n’était pas passé au 31 décembre 2018, les acquéreurs ne seraient plus éligibles au dispositif ce qui remettait « tout le dossier en cause. » Elle ajoutait : « C’est un élément en qualité de professionnel qui ne peut vous avoir échappé (permis déposé il y a 12 mois, permis délivré depuis janvier 2018, copies à l’étude!!!). »

Dans un courrier du 13 décembre 2018, Mme [M] faisait état au notaire de ce qu’elle déplorait son incompétence et invoquait le manque à gagner à son détriment si l’acte n’était pas signé avant le 31 décembre 2018 de sorte que la vente ne serait pas éligible au dispositif de défiscalisation.

Le 21 décembre 2018, à 12h08, Mme [M] relevait qu’il allait de soi « que le sursis annoncé étant bien afin de nous faire bénéficier de la loi PINEL, ceci étant l’élément important de tout ce dossier comme vous le savez et comme déjà écrit. »

Le 21 décembre 2018, à 16h21, le notaire répondait que l’amendement pour la prorogation de la loi PINEL devait faire l’objet d’un nouveau vote le 30 ou le 31 décembre et que, dans le doute, elle ferait signer tous les dossiers en décembre, de sorte qu’une date de signature était proposée.

Le 21 janvier 2019 le notaire, qui envisageait une date de signature, relevait que, si elle disposait d’une procuration, c’était pour une signature avant le 1er janvier 2019, dans le cas où la loi PINEL n’avait pas été prorogée.

Le 20 février 2019, pour s’assurer de son éligibilité dans le cadre du projet immobilier de la cause, Mme [M] interrogeait le notaire sur le dispositif PINEL en ce que son bénéfice serait réservé à certaines zones urbaines.

Le 21 février 2019 le notaire lui adressait en pdf une documentation sur la loi PINEL dont l’arrêté du 1er août 2014 précisant la liste des biens situés notamment en zone B2 et la partie où figurait la commune de [Localité 7].

Le 25 février 2019 Mme [M] demandait confirmation de l’éligibilité.

Dans un courrier du 12 mars 2019 à 8h26 le notaire informait Mme [M] que la commune de [Localité 7] n’avait jamais obtenu son agrément pour la défiscalisation de la loi PINEL.

Il est constant que la loi incitative à l’investissement locatif appelée « PINEL » est entrée en vigueur le 1er janvier 2015. Cette réglementation propose une réduction d’impôts aux investisseurs qui font l’acquisition d’un bien immobilier sous certaines conditions. Parmi celles-ci, figure la localisation géographique du bien acheté ou construit en fonctions de zones déterminées. Cette loi a été prolongée jusqu’en décembre 2021.

Le notaire conteste qu’à la date à laquelle il a établi le compromis de vente authentique, soit le 12 juin 2017 pour les acquéreurs, il ait été informé par ces derniers du caractère déterminant du régime de défiscalisation pour leur engagement.

Il résulte des correspondances retracées ci-dessus, que M. et Mme [M] ont communiqués, que le premier courrier évoquant la loi PINEL date du lundi 21 août 2017.

Comme le notaire leur en fait grief, ils n’ont pas produit de courrier antérieur au 21 août 2017 de nature à étayer le fait que l’officier ministériel ait été mis au courant de leur souhait de bénéficier d’un régime fiscal avantageux auquel ils auraient subordonné la vente.

Si, dans les produits de défiscalisation immobilière, le motif fiscal est nécessairement déterminant, il n’est ni soutenu ni même allégué que le notaire ait pu connaître l’existence de ce motif, parce qu’il aurait été le notaire du promoteur ou qu’il aurait réalisé les ventes d’un programme, de telles circonstances étant sans rapport avec celles de la vente litigieuse.

Il sera ensuite relevé que M. et Mme [M], qui étaient personnellement présents lors du compromis de vente, l’ont signé sans aucune réserve après que la lecture en ait été faite.

M. et Mme [M] ont donc pu constater que le compromis de vente ne comprenait aucune clause, condition suspensive ou mention relatives à un quelconque projet de défiscalisation et qu’au contraire, en pages 21 et 22, le régime fiscal de la vente ne l’évoquait pas.

Il ressort en effet de l’examen de cet acte qu’il comprend des conditions suspensives de droit commun et particulières dont aucune ne font état d’une quelconque opération de défiscalisation.

Or, M. et Mme [M], au regard d’un tel acte et d’un premier mail du 21 août 2017, qui est postérieur de deux mois à la signature de l’acte authentique, ne rapportent pas la preuve, au sens de l’article 9 du code de procédure civile, que le notaire ait pu avoir connaissance ou même ait pu soupçonner le caractère déterminant du régime de défiscalisation pour le projet de construction envisagé par les acquéreurs en limite de la parcelle cadastrée Section 16 n°[Cadastre 2] et ce, au moment d’établir le compromis.

Aucun élément ne milite dans le sens d’une information donnée par les acquéreurs avant ou le jour même de la signature du compromis.

Par ailleurs, le courrier du 21 août 2017 ne permet pas de le retenir non plus dans la mesure où le notaire a pu donner des informations générales sur la loi PINEL sans que pour autant il ait pu savoir que cela conditionnait pour les acquéreurs le projet d’acquisition, circonstance qui ne saurait se présumer et qui doit être prouvée.

En revanche, par le courrier du 23 novembre 2018, M. et Mme [M] démontrent à suffisance que, à compter de cette date, ils avaient clairement dit au notaire leur intention de bénéficier du régime fiscal découlant de la loi « PINEL » et le fait que le notaire les ait renseignés précisément sur son application à la vente de la cause, ait tenu compte de l’évolution législative de son dispositif pour la signature définitive et ait finalement vérifié l’agrément de la commune de [Localité 7], établit qu’il entendait répondre au devoir de conseil relevant de son ministère.

Contrairement à ce que soutient le notaire, il importe peu que, à ce moment là, les demandeurs aient pu ou non répondre aux conditions légales ou réglementaires du régime de défiscalisation dans la mesure où, compte tenu de cette exigence particulière, qu’ils estimaient déterminante, il lui appartenait de leur fournir toutes les informations utiles et au besoin de les conseiller sur les conditions à remplir, ce qui était son obligation.

Force est de constater qu’entre le 23 novembre 2018 et le 12 mars 2019, M. et Mme [M] ont pu croire légitimement qu’ils étaient en mesure de bénéficier du dispositif de défiscalisation sur la commune de [Localité 7] alors que, si le notaire avait fait diligence, l’impossibilité d’y prétendre leur aurait été communiquée dans les jours suivants le 23 novembre 2018 puisque c’est dès l’origine que le projet n’en relevait pas.

Le fait que M. et Mme [M] aient pu être par ailleurs conseillés par une société fiduciaire luxembourgeoise ne peut être pris en considération pour décharger le notaire de ses propres obligations et l’exonérer en tout ou partie de sa responsabilité au titre du devoir de conseil.

D’autre part, en l’espèce, le manquement au devoir de conseil, que M. et Mme [M] reprochent au notaire, consiste dans un défaut d’information sur l’application du dispositif de défiscalisation « PINEL » à la vente en cause à [Localité 7], sur lesquels ils avaient demandé à être renseignés, et non pas, comme prétendu, sur l’incidence fiscale d’une opération globale ou complexe ou encore sur les risques de l’opération ce qui est différent et ne correspond pas aux circonstances de la cause.

Il s’avère ainsi que, en laissant planer le doute, en raison du silence gardé, jusqu’au 12 mars 2019, sur l’absence d’agrément pour la défiscalisation de la loi PINEL de la commune de [Localité 7], le notaire a commis une faute.

En revanche, avant le 23 novembre 2018, date du courrier de Mme [M], pour ne pas avoir été informé des intentions des acquéreurs sur la défiscalisation, le notaire ne saurait être tenu de réparer un dommage commis antérieurement à sa faute et qui est, par conséquent, sans aucun lien de causalité avec le manquement qui lui est reproché.

C’est pourquoi, la demande de condamnation du notaire ne saurait être accueillie pour :

— l’avance sur taxe n°56303 d’un montant de 305 € réglés le 12 juin 2017 ;

— la facture du géomètre [P] de 1368,19 € réglée le 26 février 2018 ;

— la facture de la SAS [13] de 1800 € réglée le 26 février 2018 ;

— la facture de la société [11] d’un montant de 6000 € réglés le 12 mars 2018 ;

— les frais de constitution de la SCI dénommée [18] d’un montant de 1125,83 € réglés le 8 mars 2018 ;

— la facture de constat de Maître [O] d’un montant de 267,09 € réglés le 12 mars 2018 ;

— les frais d’études de la SAS [17] d’un montant de 7500 € réglés le 17 mai 2018 ;

— les frais de la société [9] d’un montant de 3600 € réglés le 15 mai 2018 ;

— la facture de constat de Maître [O] d’un montant de 267,09 € réglés le 12 juin 2018.

Preuve n’a donc pas été rapportée que M. et Mme [M] se soient trouvés dans l’obligation de régler des dépenses inutiles, comme ils le soutiennent, par la faute du notaire.

Il y a donc lieu de débouter à titre principal M. [F] [M] et Mme [L] [M] née [G], à titre subsidiaire la SCI [18], de leur demande de condamnation du notaire à la somme de 22 173,00 € au titre d’un préjudice matériel.

D’autre part, la demande de réparation d’un préjudice moral personnel n’étant étayée par aucun élément, il y a lieu d’en débouter M. et Mme [M].

3°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

M. [F] [M], Mme [L] [M] née [G] et la SCI [18] prise en la personne de son représentant légal, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à régler à la Société civile professionnelle de notaires Maîtres [W] [T] ET [E] [Z], notaires associés à [Localité 10] (MOSELLE), la somme de 1400 € chacun soit 4200 € au total au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter M. [F] [M], Mme [L] [M] née [G] et la SCI [18] prise en la personne de son représentant légal de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 11 mars 2021.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Vu les jugements avant dire droit rendu par le tribunal de céans les 25 janvier 2024 et 30 mai 2024 ;

DECLARE recevable l’intervention volontaire principale à la présente instance de la SCI [18] prise en la personne de son représentant légal ;

CONSTATE que la SCP [W] [T] et [E] [Z] n’a saisi le tribunal d’aucune fin de non-recevoir ;

JUGE que la preuve d’un préjudice matériel imputable au manquement du notaire à son devoir de conseil et d’information n’est pas rapportée ;

EN CONSEQUENCE,

DEBOUTE à titre principal M. [F] [M] et Mme [L] [M] née [G], à titre subsidiaire la SCI [18], de leur demande de condamnation du notaire à la somme de 22 173,00 € au titre d’un préjudice matériel correspondant aux frais suivants :

— avance sur taxe n°56303 d’un montant de 305 € réglés le 12 juin 2017 ;

— facture du géomètre [P] de 1368,19 € réglée le 26 février 2018 ;

— facture de la SAS [13] de 1800 € réglée le 26 février 2018 ;

— facture de la société [11] d’un montant de 6000 € réglés le 12 mars 2018 ;

— constitution de la SCI dénommée [18] d’un montant de 1125,83 € réglés le 8 mars 2018 ;

— facture de constat de Maître [O] d’un montant de 267,09 € réglés le 12 mars 2018 ;

— études de la SAS [17] d’un montant de 7500 € réglés le 17 mai 2018 ;

— facture de la société [9] d’un montant de 3600 € réglés le 15 mai 2018 ;

— facture de constat de Maître [O] d’un montant de 267,09 € réglés le 12 juin 2018 ;

DEBOUTE M. [F] [M] et Mme [L] [M] née [G], de leur demande de réparation de leur préjudice personnel ;

CONDAMNE M. [F] [M], Mme [L] [M] née [G] et la SCI [18] prise en la personne de son représentant légal in solidum aux dépens ainsi qu’à régler à la Société civile professionnelle de notaires Maîtres [W] [T] ET [E] [Z], notaires associés à [Localité 10] (MOSELLE), la somme de 1400 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [F] [M], Mme [L] [M] née [G] et la SCI [18] prise en la personne de son représentant légal de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025 par Monsieur Michel ALBAGLY, Premier Vice-Président, assisté de Madame Caroline LOMONT, Greffier.

Le Greffier Le Président