Tribunal Judiciaire de Coutances, Civil + 10 000, 2 juin 2025, n° 25/00158

TJ Coutances 2 juin 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que le syndicat a produit les pièces nécessaires justifiant la créance de charges impayées, rendant la demande fondée.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
Le tribunal a jugé que les frais de recouvrement sont justifiés et doivent être supportés par le débiteur conformément à la loi.
Accepté
Préjudice causé par la résistance abusive
Le tribunal a reconnu que les manquements de Monsieur [K] constituent une faute causant un préjudice à la collectivité des copropriétaires, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
Le tribunal a jugé équitable d'allouer une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais engagés par le syndicat.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
Le tribunal a statué conformément à l'article 696 du code de procédure civile, condamnant la partie perdante aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Coutances, civil + 10 000, 2 juin 2025, n° 25/00158
Numéro(s) :	25/00158
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	20 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas MARGUERIEJulie D'ALLARD
Cabinet(s) :	DOREL-LECOMTE-MARGUERIE
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la résidence [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

MINUTE N°

DU : 02 Juin 2025

AFFAIRE : N° RG 25/00158 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D2PQ

JUGEMENT RENDU LE 02 Juin 2025

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], , représenté par son syndic la SARL BERTAUX-HAMON, SARL dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilé en cette qualité audit siège

dont le siège sociale est [Adresse 2]

Représenté par: Maître Nicolas MARGUERIE de la SCP DOREL-LECOMTE-MARGUERIE, avocats au barreau de CAEN substitué par M^e D’ALLARD,avocat au barreau de COUTANCES

ET :

Monsieur [I] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Non Comparant, N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Katia CHEDIN, Vice-Présidente

Ariane SIMON, Vice-Présidente, rédactrice

Patrick BURNICHON, Magistrat à titre temporaire

Alexandra MARION, Adjointe administrative faisant fonction de greffier lors des débats et des opérations de mise à disposition de la décision

DEBATS :

À l’audience publique 31 Mars 2025, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 02 juin 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

En présence de [O] [H] et de [W] [T], auditrice de justice

le :

copie exécutoire à :

Maître Nicolas MARGUERIE de la SCP DOREL-LECOMTE-MARGUERIE

copie conforme à :

Maître Nicolas MARGUERIE de la SCP DOREL-LECOMTE-MARGUERIE

+ dossier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [K] est propriétaire du lot 7 au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] et situé [Adresse 1] à [Localité 10].

Il est débiteur d’une somme de 7 985,71 euros au titre de ses charges de copropriété, suivant décompte arrêté au 11 décembre 2024.

Malgré une sommation de payer du 20 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] n’a pas pu recouvrer les sommes dues par Monsieur [K].

Par exploit de commissaire de justice du 27 janvier 2025, il l’a assigné devant le tribunal de céans afin qu’il soit condamné à lui payer la somme de 10 035,71 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024. Il sollicite également sa condamnation à lui régler la somme de 1.250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [I] [K] ne s’est pas constitué en défense.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 31 mars 2025, puis mise en délibéré au 2 juin suivant.

MOTIFS :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Les actions relatives au recouvrement des charges de copropriété relèvent de l’article 42, alinéa 1er, de la loi de 1965 selon lequel les actions personnelles nées de son application se prescrivent par dix ans.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot

Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

Il est constant que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi sont donc ceux qui correspondent à la gestion courante du syndic, qui traduisent des diligences efficientes, réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Font partie des frais nécessaires :

les frais des mises en demeure préalablesles frais et honoraires du syndic engagés pour obtenir le paiement des charges, exposés à compter de la mise en demeure, qui n’entrent ni dans les dépens, ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile (CA [Localité 8], 17 mars 2005 : JurisData n° 2005-266255 ; CA [Localité 8], 23e ch., 3 juill. 2003)les frais de dossier de saisie immobilière (CA [Localité 8], 6 mars 2005 : JurisData n° 2005-267070).Ne font pas partie des frais nécessaires, au sens de l’article 10-1 précité, des frais correspondant à des facturations automatiques du syndic pour « débours et suivi de procédure », toutes au même coût forfaitaire, qui ne correspondent pas à des diligences précises sortant de sa gestion courante (CA [Localité 8], 3 mai 2007 : JurisData n° 2007-335164 ; CA [Localité 8], 20 septembre 2007 : JurisData n° 2007-34371 ; CA [Localité 8], 31 mars 2005 : JurisData n° 2005-268751 ; CA [Localité 8], 21 avril 2005 : JurisData n° 2005-270692 et n° 2005-269960 ; CA [Localité 8], 17 février 2005 : JurisData n° 2005-268262 ; CA [Localité 8], 6 mars 2005 : JurisData n° 2005-267070).

Selon l’article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35, à savoir les avances, provisions et remboursements, portent intérêt au profit du syndicat.

Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Les dispositions de l’article 36 sont d’ordre public si bien que le règlement ne peut stipuler un taux différent de celui prévu par le texte, que ce soit en plus ou en moins; la seule possibilité offerte est d’exclure tout paiement d’intérêts (Cass. 3e civ., 11 juin 1992 ; Cass. 3e civ., 3 mars 1999 : JurisData n° 1999-000902 ; Cass. 3e civ., 3 oct. 1999 : JurisData n° 1999-000902 ; CA [Localité 8], 3 juin 2004 : JurisData n° 2004-242569).

Le point de départ des intérêts correspond à la date de la mise en demeure de payer adressée par le syndic au copropriétaire défaillant (Cass. 3e civ. 15 févr. 2005 : JurisData n° 2005-027010 ; CA [Localité 8], 23e ch., 6 oct. 1988 : JurisData n°1988-025159).

La mise en demeure résulte d’une lettre recommandée avec accusé de réception (application de l’article 64 du décret de 1967) ou, à défaut, d’une sommation ou assignation en justice (Cass. 3e civ. 12 janvier 2000 : JurisData n° 2000-000351 ; Cass. 3e civ. 13 avril 2005 : JurisData n° 2005-028820).

Les intérêts ne peuvent donc pas courir de plein droit en vertu d’une clause du règlement de copropriété.

En cas d’appels de fonds successifs les intérêts ne s’appliquent qu’à ceux ayant fait l’objet d’une sommation de payer adressée au débiteur (Cass. 3e civ. 17 janvier 2006 : JurisData n° 2006-031728).

Le copropriétaire ne peut être condamné au paiement de l’intérêt au taux légal sur le montant global des sommes impayées que si la mise en demeure qu’il a reçue portait sur ce montant (Cass. 3ème chambre civile, 12 mai 2012, N°11-11.997).

Un commandement de payer fixe le point de départ des intérêts sur les charges effectivement dues à la date de sa délivrance mais non sur les charges à venir (CA [Localité 8], 23e ch., 18 mars 1987 : JurisData n° 1987-021354).

Il est constant, par ailleurs, que pour justifier sa demande en paiement des charges, le syndicat doit produire un justificatif de la propriété du copropriétaire sur les lots concernés (fiche d’immeuble, relevé cadastral de propriété, état hypothécaire, acte notarié de vente ou attestation notariée de propriété).

Il doit produire aussi le décompte de la créance (ou état de la créance détaillé ou extrait du compte du copropriétaire ou relevé du compte du copropriétaire), les procès-verbaux des assemblées générales annuelles approuvant les comptes des exercices précédents concernés par la demande, votant les travaux dont les charges sont réclamées et les budgets prévisionnels des exercices concernés par la demande, des décomptes annuels définitifs de charges (ou relevés annuels individuels de charges de copropriété ou redditions de compte ou appels de fonds de fin d’exercice portant sur les charges et contenant régularisation, et non appelant les provisions sur charges), ainsi que tout jugement ou arrêt précédemment rendu entre les même parties concernant les mêmes lots de copropriété (Cass. 3e civ., 9 novembre 1994 : Loyers et copropriété 1995, comm. 81 ; CA [Localité 8], 11 janvier 2001 : JurisData n° 2001-134347 ; CA 29 novembre 2001 : JurisData n° 2001-161615 ; CA [Localité 7], 18 février 2002 : JurisData n° 2002-194040 ; CA [Localité 8], 26 octobre 2006 : JurisData n° 2006-315635).

Sur les demandes principales :

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, expose que Monsieur [K] est débiteur de la somme de 7.985,71 euros au titre des charges de copropriété.

Il précise que le dernier exercice comptable écoulé a été approuvé et que le budget prévisionnel pour l’exercice suivant a également été adopté, de sorte que la créance est devenue liquide, certaine et exigible.

Il soutient également, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 13 juillet 2006, qu’il est contractuellement prévu que le règlement des frais de recouvrement exposés par le syndicat doit être supporté par Monsieur [K].

Il explique que ce dernier s’est rendu coupable d’une résistance abusive, ce qui a engendré un préjudice pour l’ensemble des copropriétaires, de sorte qu’il doit être condamné au règlement de dommages et intérêts pour un montant de 2000 euros.

Sur ce, il apparaît que le syndicat demandeur justifie de la qualité de copropriétaire de Monsieur [K] et produit les pièces nécessaires susvisées pour démontrer le bien fondé de sa créance, qui s’élève à 7985,71 euros au 11 décembre 2024.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [K] au paiement de cette somme.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires justifie également d’être créancier de la somme de 50 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires qui ont été exposés.

Cette somme sera également mise à la charge du défendeur.

Enfin, les manquements de Monsieur [K] à l’obligation essentielle de tout copropriétaire de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner Monsieur [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il y a lieu, en l’espèce, de condamner Monsieur [K], qui succombe, aux entiers dépens.

Selon l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

Dans ce dernier cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre de l’article précité, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité commande de fixer à de 1250 euros la somme mise à la charge de Monsieur [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé enfin qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des jugement est de droit, sauf si le juge décide, d’office ou à la demande des parties et par décision spécialement motivée, de l’écarter totalement ou partiellement, l’estimant incompatible avec la nature de l’affaire ou susceptible d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement rendu par défaut, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 7985,71 euros (sept mille neuf cent quatre vingt cinq euros et soixante et onze centimes) au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 11 décembre 2024 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 50 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement des charges ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, une somme de 1250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] aux dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE