TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

[Adresse 8]

03.81.90.70.00

N° RG 25/00160 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D4ZJ

N° de minute : 25/00402

Nature affaire : 5AA

Expéditions délivrées

le

à : Maître Richard BELIN

Préfet

Exécutoire délivrée

le

à : Maître Richard BELIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 30 SEPTEMBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. NEOLIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Richard BELIN de la SELARL REFLEX NORD FRANCHE-COMTE, avocats au barreau de BELFORT

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [D] [O], demeurant [Adresse 1]

non comparant non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Claudine MONNERET : Président

Martine FAUCHON : Greffier

DEBATS :

à l’audience du 03 septembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire le 30 Septembre 2025 et signé par Claudine MONNERET, Juge des contentieux de la protection et Martine FAUCHON, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 30 novembre 2020, la SA [Adresse 3] a donné en location à Monsieur [D] [O], moyennant un loyer mensuel initial de 369,47 euros et une provision sur charges de 49,32 euros, un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 7]. Les parties ont ensuite également convenu de la location d’une annexe (terrasse).

Par acte de commissaire de justice délivré le 19 mai 2025, la SA D’HLM NEOLIA a fait assigner Monsieur [D] [O] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MONTBÉLIARD aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

prononcer la résiliation des baux de logement et de terrasse conclus entre les parties pour défaut de paiement des loyers ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [O] des lieux au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

le condamner à lui payer :

— la somme de 3304,94 euros arrêtée au 30 avril 2025 au titre des impayés locatifs ;

— du 1er mai 2025 à la date de résiliation des baux, chaque échéance de loyers et provisions sur charges à leur terme ;

— à compter de la résiliation des baux, une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, jusqu’à la libération effective des lieux ;

700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 3 septembre 2025, la SA [Adresse 3], représentée par son Conseil, réitère ses prétentions et s’en rapporte à son assignation et ses pièces, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3491,28 euros au 1er septembre 2025 et à relever l’existence d’un dernier règlement de 500 euros le 20 août 2025.

Monsieur [D] [O], assigné à étude, n’est ni présent ni représenté.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réceptionné.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

La SA D’HLM NEOLIA justifie de sa saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 19 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 19 mai 2025.

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du [Localité 5] a été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 20 mai 2025, soit six semaines au moins avant la première audience du 3 septembre 2025.

En conséquence, sa demande en résiliation de bail, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer et des charges aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, dont le non-respect est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, les relevés de compte locatif produits aux débats et non contestés établissent des impayés récurrents par Monsieur [D] [O] depuis mars 2022.

À raison du défaut répété de paiement des loyers et des charges à bonne date, qui caractérise un manquement grave de Monsieur [D] [O] à ses obligations contractuelles et empêche la poursuite du contrat, il y a lieu de prononcer la résiliation des baux à compter du présent jugement.

Étant devenu occupant des lieux sans droit ni titre du logement et de la terrasse, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

La SA [Adresse 4] justifie du principe et du quantum de sa créance en versant aux débats :

le contrat de location du logement ;

le commandement de payer du 13 juillet 2023 ;

le compte locatif présentant un solde débiteur de 3304,94 euros arrêtée au 30 avril 2025.

Il convient cependant de déduire un montant total de 147,39 euros correspondant à des frais déjà compris dans les dépens ou les frais irrépétibles (frais de justice débités le 28 juillet 2023).

Monsieur [D] [O], défaillant à la procédure, n’invoque ni ne justifie d’un paiement libératoire ou d’un fait exonératoire de règlement.

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 3157,55 euros au titre des loyers et charges exigibles et impayés au 30 avril 2025 (terme d’avril 2025 inclus).

Il convient également de prévoir, en cas de défaillance de celui-ci, la condamnation de Monsieur [D] [O] à payer à la SA D’HLM NEOLIA les éventuels loyers et provisions sur charges exigibles et impayés sur la période du 1er mai 2025 à la résiliation du bail intervenant à la date du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Les baux de l’espèce sont résiliés judiciairement par le présent jugement.

L’occupation des lieux sans droit ni titre à compter de ce jour cause un préjudice à la SA [Adresse 3], qu’il convient de réparer en condamnant Monsieur [D] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux du logement et de la terrasse, avec indexation annuelle, à compter du présent jugement jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [O] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en eux compris le commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA [Adresse 3] l’intégralité des frais qu’elle a engagés et non compris dans les dépens ; il lui sera donc alloué une indemnité de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par SA D’HLM NEOLIA ;

PRONONCE la résiliation du bail consenti le 30 novembre 2020 à Monsieur [D] [O] par la SA [Adresse 3] portant sur le logement d’habitation sis à [Adresse 7], ainsi que du bail verbal portant sur la terrasse en annexe, à compter du présent jugement ;

En conséquence, ORDONNE à Monsieur [D] [O] de libérer les lieux loués (logement et terrasse) de tous occupants et de tous biens de son chef ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à payer à la SA D’HLM NEOLIA la somme de 3157,55 euros (trois mille cent cinquante-sept euros et cinquante-cinq centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 30 avril 2025 (terme d’avril 2025 inclus) afférent au logement et à la terrasse ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à payer à la SA [Adresse 3] les éventuels loyers et charges devenus exigibles et impayés sur la période du 1er mai au 30 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à payer à la SA D’HLM NEOLIA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, avec indexation annuelle, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] aux entiers dépens de l’instance, en eux compris le commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à payer à la SA [Adresse 3] la somme de 500 (cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé le 30 septembre 2025 à [Localité 6], et ont signé :

Le Greffer, Le Juge des contentieux de la protection,