Tribunal Judiciaire

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[Adresse 4]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

N° RG 25/00108 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-[Immatriculation 7]

JUGEMENT

DU : 05 Juin 2025

[Z] [S]

C/

[M] [Y]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Juin 2025

Jugement rendu le 05 Juin 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Alice FAGES, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [Z] [S]

né le 10 Avril 1962 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 5]

comparant

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [M] [Y],

demeurant [Adresse 3]

comparante

DÉBATS : 03 Avril 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00108 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-[Immatriculation 7] et plaidée à l’audience publique du 03 Avril 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Juin 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2015, M. [Z] [S] a donné à bail à Mme [M] [Y] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 480,00 euros, outre 06,00 euros de provision sur charges, payable d’avance le 1er de chaque mois.

En présence de loyers impayés, M. [Z] [S] a, par acte de commissaire de justice signifié le 19 août 2024, fait commandement au preneur d’avoir à lui payer la somme de 1546,48 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er août 2024, outre 127,46 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 janvier 2025, M. [Z] [S] a fait citer Mme [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], au visa de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

— voir constater la résolution de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire ;

— dire et juger qu’à défaut de départ volontaire il sera procédé à l’expulsion de Mme [M] [Y] de corps et de biens ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— d’autoriser le demandeur à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse en vertu de l’article R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [M] [Y] au paiement de la somme principale de 1708,25 euros au titre du solde des loyers arrêté au 06 janvier 2025, le tout avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation ;

— condamner Mme [M] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles à compter du 6 janvier 2025, date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la condamner au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et de la présente assignation.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 17 janvier 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 3 avril 2025 où elle a été retenue.

M. [Z] [S], comparant en personne maintient ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 1279,13 euros au 31 mars 2025. Il précise que le paiement des loyers a été repris depuis quelques mois, qu’il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement à la locataire, qu’il renonce à ses demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens par la défenderesse.

Mme [M] [Y], comparante en personne, expose qu’elle a déposé un dossier FSL maintien et sollicite des délais de paiement offrant d’apurer sa dette locative par des versements mensuels de 35,00 euros en plus du paiement de son loyer courant.

Le tribunal a donné lecture du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 27 août 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 17 janvier 2025, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

— Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle, comme en l’espèce.

Par ailleurs le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce les causes du commandement de payer du 19 août 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 20 octobre 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail conclu le 30 juin 2015, le commandement de payer du 19 août 2024, un décompte de créance arrêté au 31 mars 2025, pour un montant de 1279,13 euros.

Au vu de ces pièces, Mme [M] [Y] sera condamnée au paiement, de la somme de 1279,13 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la locataire sollicite des délais de paiement après avoir repris le paiement de son loyer courant. Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier que la locataire perçoit une pension de réversion et qu’elle travaille en qualité d’agent d’entretien pour compléter ses ressources.

Le tribunal relève par ailleurs que la dette locative a sensiblement diminué depuis la délivrance du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de de ces éléments, et en l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu de considérer que Mme [M] [Y] est en situation de régler sa dette locative et qu’elle devra apurer celle-ci en 36 mensualité de 35 euros, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Il convient de préciser que ces délais suspendent l’application de la clause résolutoire qui sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Dans le cas contraire et selon les modalités prévues au présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et M. [Z] [S] pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [Y] et à celle de tous occupants de son chef.

En cas de non-respect des délais de paiement, cette dernière devra payer une indemnité d’occupation, d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter de la résiliation et jusqu’à la restitution des lieux.

Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les autres demandes

— Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de constater que M. [Z] [S] a renoncé à sa demande relative à la prise en charge des dépens par la défenderesse lesquels resteront en conséquence à sa charge

— Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il convient de constater que M. [Z] [S] a renoncé à sa demande relative aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE Mme [M] [Y] à payer à M. [Z] [S], la somme de 1279,13 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

ACCORDE à Mme [M] [Y] un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette par échéances mensuelles de 35,00 euros en plus du loyer courant, la 36ème mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 octobre 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution du délais de paiement ;

DIT que si Mme [M] [Y] s’acquitte de sa dette locative selon ces modalités ou plus rapidement, la résolution sera réputée n’avoir pas joué ;

DIT qu’en revanche et à défaut de paiement d’une seule mensualité au titre de l’arriéré ou du loyer et des charges courants, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

1- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;

2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3- qu’à défaut par Mme [M] [Y] d’avoir libéré les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 10], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

4- que Mme [M] [Y] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer courant, indexation comprise, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RENVOIE le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux;

LAISSE les dépens à la charge de M. [Z] [S] ;

REJETTE toutes autres demandes des parties ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

La greffière Le juge des contentieux de la protection