TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00088 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D4IL

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

1er JUILLET 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

la SELARL BOBIER-DELALANDE-MARIN

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Madame [U] [N]

et Monsieur [F] [N]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 1er JUILLET 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [D] [M] épouse [V]

née le 11 août 1945 à GRANVILLE (MANCHE)

demeurant 65 rue du Pot d’Airain – 50000 SAINT-LO

non comparante représentée par Maître Véronique DELALANDE de la SELARL BOBIER-DELALANDE-MARIN, avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

ET

DÉFENDEURS :

Madame [U] [N]

née le 08 mars 1957 à SAINT-LO (MANCHE)

demeurant 8D rue de la Poitevinière – 50000 SAINT-LO

non comparante, ni représentée,

Monsieur [F] [N]

demeurant 8D rue de la Poitevinière – 50000 SAINT-LO

non comparant, ni représenté,

Débats à l’audience publique du 05 mai 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Naïké LEPOUTRE

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 05 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2019, Madame [D] [M] épouse [V] a donné à bail à Madame [B] [C] un local à usage d’habitation situé 8 D rue de la Poitevinière à SAINT LO (50000), moyennant un loyer mensuel révisable de 500 euros par mois, outre les charges, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 août 2024, Madame [D] [M] épouse [V] a fait signifier à Madame [U] [N] et à Monsieur [F] [N], un commandement de payer la somme de 2 500 euros en principal à la date du 31 août 2024 correspondant aux loyers et charges échus et impayés. Le bailleur a également fait délivrer à ses locataires, à la même date, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs. Ces commandements sont demeurés infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 février 2025 à étude, Madame [D] [M] épouse [V] a fait assigner Madame [U] [N] et Monsieur [F] [N], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, constater la résiliation du bail, la clause résolutoire étant acquise au bailleur sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— à défaut prononcer la résiliation du bail à compter de la date de l’assignation,

— en conséquence, déclarer Madame [U] [N] et Monsieur [F] [N] occupants sans droit ni titre des locaux,

— ordonner l’expulsion de Madame [U] [N] et de Monsieur [F] [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin,

— condamner solidairement Madame [U] [N] et Monsieur [F] [N] à lui verser les loyers et charges dus au jour de la résiliation,

— condamner Madame [U] [N] et Monsieur [F] [N] à lui verser, jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,

— condamner Madame [U] [N] et Monsieur [F] [N] à lui verser une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

A l’audience du 5 mai 2025, Madame [D] [M] épouse [V], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 5 500 euros arrêtée à la date du 30 avril 2025 indiquant que selon le voisinage, les locataires auraient quitté les lieux alors qu’elle n’a plus de contact avec les défendeurs. Elle insiste sur la fait que sa créance équivaut à une année de loyers et charges dus.

Bien que régulièrement avisés de l’audience par acte de commissaire de justice signifiés le 24 février 2025 à étude à Madame [U] [N] et à Monsieur [F] [N] n’étaient ni présents ni représentés et n’ont fait connaître aucune raison à cette absence.

Aucun diagnostic social et financier concernant Madame [U] [N] et Monsieur [F] [N] n’a été joint au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En application de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes du V dudit article : “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”

De même, aux termes du VII dudit article : “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires outre le défaut de production d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2024, Madame [D] [M] épouse [V] a fait délivrer à Madame [U] [N] et à Monsieur [F] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 500 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des loyers et charges, et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Les loctaires n’ayant pas produit au bailleur l’attestation d’assurance contre les risques locatifs, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisitions de la clause résolutoire son réunies à la date du 21 septembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition que ce dernier soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, les locataires n’ont pas comparu pour faire valoir des éléments actualisés sur leur situation personnelle ou contester les demandes présentées par leur bailleur.

Aucun diagnostic social et financier permettant d’apprécier les conséquences personnelles et particulières de leur expulsion, n’a été transmis par les services sociaux du Département au Tribunal.

Dès lors, aucun délai de paiement ne sera accordé et l’expulsion de Madame [U] [N] et de Monsieur [F] [N] sera ordonnée, en conséquence.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 21 septembre 2024, la locataire qui, à défaut d’information contraire, se maintient dans les lieux doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [D] [M] épouse [V] justifie dans son principe et dans son montant de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance pour la somme de 5 500 euros arrêtée au 30 avril 2025 faisant état de l’obtention d’un titre excéutoire sur la locataire.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [U] [N] et Monsieur [F] [N] au paiement de la somme de 5 500 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés au 30 avril 2025 (terme du mois d’avril 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et de rejeter le surplus des demandes du bailleur.

Sur les autres demandes

Madame [U] [N] et Monsieur [F] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Par suite, il n’y a lieu de condamner in solidum Monsieur [F] [N] et Madame [U] [N] à lui verser la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et le surplus des demandes présentées en ce sens par le bailleur devront être rejetées.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 20 octobre 2019 entre Madame [U] [N] et Monsieur [F] [N] et Madame [D] [M] épouse [V] portant sur un local à usage d’habitation sis 8 D rue de la Poitevinière à SAINT LO (50000), à la date du 21 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [U] [N] et Monsieur [F] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [N] et Monsieur [F] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [D] [M] épouse [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [N] et Monsieur [F] [N] à payer à Madame [D] [M] épouse [V] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail à compter du 29 septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés et susceptible de révision conformément au contrat ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [N] et Monsieur [F] [N] à payer à Madame [D] [M] épouse [V] la somme de 5 500 euros au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation dus au 30 avril 2025 (terme du mois d’avril 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [N] et Madame [U] [N] à régler à Madame [D] [M] épouse [V] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboute la demanderesse du surplus de ses autres demandes ;

CONDAMNE Madame [U] [N] et Monsieur [F] [N] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION