TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE […]
R.G. : N° RG 19/08000 – N° Portalis DB3T-W-B7D-ROHY
Minute n° : 21/001357 4ème Chambre
: 17 Mars 2021 Du
Affaire : Y, Y, Y, Y / S.C.I. LCA
EXTRAIT DES MINUTES
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE […]
DEPARTEMENT du VAL-de-MARNE
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE […]
(DEPARTEMENT du VAL-de-MARNE)
SIEGEANT AU PALAIS DE JUSTICE
[…] à […]
A RENDU LA DECISION DONT LA TENEUR SUIT :

---

211435 MINUTE N°
JUGEMENT DU 17 Mars 2021
DOSSIER N° N° RG 19/08000 – N° Portalis DB3T-W-B7D-ROHY X Y, Z Y, AA AB
Y, AC Y C/ S.C.I. LCA
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE […]
4ème Chambre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
PRESIDENT : M. Antoine DE MAUPEOU D’ABLEIGES,
Vice-Président
Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.
^GREFFIER: M^me Agnès HUGON
PARTIES:
DEMANDEURS
Monsieur X Y né le […] à PARIS (75015), demeurant […]
-
-Et-
Monsieur Z Y né le […] à PARIS (75015), demeurant 10 boulevard de l’Ouest – 
93340 LE RAINCY
-Et-
Monsieur AA AD AE Y né le […] à DAKAR (SENEGAL), demeurant […]
-Et-
Madame AC AF AG AH Y née le […] à NANTERRE (92000), demeurant […]
tous représentés par M^e Virginie LEMEULLE-BAILLIART, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : J060
1

---

DEFENDERESSE
S.C.I. LCA dont le siège social est sis […]
représentée par M^e Géraldine VALLAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire: E1532
Clôture prononcée le : 21 Octobre 2020 Débats tenus à l’audience du: 19 Janvier 2021
Date de délibéré indiquée par le Président : 17 Mars 2021 Jugement rendu par mise à disposition au greffe le : 17 Mars 2021.
EXPOSE DU LITIGE
Par açte sous seing privé du 26 décembre 2018, Messieurs X, AI AJ et AA AK ainsi que Madame AL AK se sont engagés à vendre à la SCI LCA une maison se trouvant dans un ensemble immobilier situé 10 ruc
Waldeck Rousseau et 14 rue Nobel à Vitry sur Seine au prix de 355.000,00 euros. La vente était assortie de la condition suspensive de l’octroi d’un prêt de 383.400,00 euros remboursable en 25 ans au taux de 2% hors assurance. La date retenue pour la réitération de la vente était le 20 mars 2019. Par avenant du 28 mars 2019, cette date
a été repoussée au 7 mai 2019 et le délai d’accomplissement de la condition suspensive de prêt, initialement prévu pour expirer le 20 février 2019 a été prorogé au 8 avril 2019.
La vente n’a pas été signée.
Les consorts AK ont fait assigner la SCI LCA devant le tribunal judiciaire de Créteil par exploit d’huissier du 4 octobre 2019.
Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 septembre 2020, les consorts AK demandent la condamnation de la défenderesse à leur payer :
- 35.500,00 euros à titre de dommages et intérêts,
- 35.000,00 euros en application de la clause pénale du compromis de vente,
- 5.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils sollicitent en outre sa condamnation aux dépens, le rejet de ses demandes et l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Aux termes de ses dernières écritures signifiées de la même manière le 6 octobre 2020, la SCI LCA sollicite à titre principal le rejet des demandes des consorts AK, le partage par moitié des dépens entre les parties et l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A titre subsidiaire, elle demande la réduction de la clause pénale du compromis de vente à 5% du prix de l’immeuble vendu et le rejet de toutes les autres demandes formulées par les consorts AK.
2

---

Les consorts AK reprochent à la SCI LCA de ne pas avoir respecté les stipulations de la promesse de vente qui imposent à l’acquéreur de justifier d’une ou plusieurs demandes de prêts conformes au contrat dans les dix jours, de ne pas avoir justifié des démarches qu’elle a effectuées pour obtenir un concours financier malgré deux mises en demeure et de ne pas avoir signé la vente qui a été reportée au 7 mai puis au 16 septembre 2019.
Ils invoquent les stipulations de la promesse de vente et l’article 1304-3 du code civil selon lesquelles la condition suspensive de prêt est sensée être accomplie si sa défaillance est due à une faute de l’acquéreur. Ils invoquent comme préjudice le fait d’avoir dû immobiliser la maison à vendre pendant plusieurs mois pour rien. Ils invoquent la clause pénale de la promesse de vente selon laquelle, en cas de refus de l’acquéreur de signer la vente, le vendeur a droit à une indemnité forfaitaire de 35.000,00 euros.
La SCI LCA soutient avoir effectué les diligences nécessaires pour obtenir un prêt et explique que toutes ses demandes ont été rejetées.
Elle considère que, de ce fait, le compromis de vente est caduque. Elle estime par ailleurs que les consorts AK ne justifient d’aucun préjudice résultant de la faute qu’ils lui reprochent. Elle juge excessive la clause pénale que contient la promesse de vente.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et des moyens qu’elles soulèvent.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2020 et l’affaire a été renvoyée à
l’audience à juge unique du 19 janvier 2021 puis mise en délibéré au 17 mars 2021.
MOTIFS
Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Il résulte de la clause J de la promesse de vente que, lorsque la défaillance de la condition suspensive de prêt est imputable à la faute, la négligence ou la passivité de l’acquéreur, à son comportement ou à sa réticence de nature à faire échec à l’instruction de la demande de crédit ou à la conclusion du contrat, la condition suspensive d’obtention de prêt est réputée accomplie.
Selon la clause I de ce même contrat, l’acquéreur doit déposer dans les dix jours une ou plusieurs demandes de prêt conformes aux caractéritiques énoncées à la cause D, c’est-à-dire que le montant du prêt doit être de 383.400,00 euros, le prêt doit être remboursable sur 25 ans et le taux d’intérêt hors assurance doit être de 2%.
Pour justifier des démarches qu’elle a effectuées en vue de l’obtention d’un prêt, la SCI LCA verse aux débats une lettre de refus de la société Créditis Finance en date du 16 avril 2019 relative à un prêt de 383.400,00 euros remboursable sur 25 ans mais avec un taux d’intérêts de 2,10% hors assurance. Le prêt sollicité n’est pas conforme aux caractéristiques fixées contractuellement puisque le taux d’intérêts et de 0,10 point supérieur à celui prévu par la promesse de vente.
Elle produit également un refus de prêt émanant de la société AXA Banque en date du 22 février 2020. Outre le fait que ce courrier ne détaille pas les caractéristiques du prêt sollicité, de sorte que l’on ignore si elles correspondent à celle fixées contractuellement, sa date montre que le prêt a été sollicité postérieurement au délai fixé par la promesse de vente.
3

---

Elle fournit enfin un courrier de la société CAFPIC en date du 18 avril 2019 aux termes duquel celle-ci refuse un prêt sollicité de 384.000,00 euros alors que, selon la clause D de la promesse de vente, le montant de la somme prêtée doit être de 383.400,00 euros.
En résumé, la SCI LCA justific avoir sollicité des prêts qui soit ne sont pas conformes aux stipulations de la promesse de vente, soit n’ont pas été demandés dans le délai prévu à ce contrat.
Dès lors, il y a lieu de considérer qu’elle n’a pas fait le nécessaire pour obtenir un crédit conforme à ce qu’elle avait convenu avec les consorts AK dans les délais convenus avec eux et que la défaillance de la condition suspensive de prêt à laquelle était subordonnée la vente de l’immeuble lui est imputable.
En conséquence et en application de la clause J du compromis de vente, il y a lieu de considérer cette condition suspensive comme réalisée.
La SCI LCA n’ayant pas signé la vente à la date prévue malgré la réalisation de cette condition suspensive, il y a lieu de faire application de la clause pénale que contient la promesse de vente qui prévoit une indemnité forfaitaire de 35.000,00 euros en pareille hypothèse.
Cette indemnisation étant égale à un peu moins de 10% du prix de l’immeuble en vente et permettant ainsi de dédommager le vendeur qui a dû immobiliser le bien pendant un temps très long pour finalement ne pas pouvoir le vendre n’est pas excessive et ne saurait être réduite.
Aussi la SCI LCA sera-t-elle condamnée à payer la somme de 35.000,00 euros au consorts AK en application de la clause pénale précitée.
En matière de responsabilité civile qu’elle soit contractuelle ou délictuelle, seul le dommage réellement subi doit être réparé. Les consorts AK ne justifie pas d’un préjudice autre que celui résultant de l’immobilisation de la maison qu’ils ont mise en vente pendant plusieurs mois pour finalement ne pas être vendue. Or, ce dommage a déjà été réparé par l’indemnité forfaitaire prévue à la clause pénale du compromis de vente.
En conséquence, aucune autre indemnité ne sera accordée aux demandeurs qui seront déboutés de leur demande en paiement de la somme de 35.500,00 euros de dommages et intérêts.
Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge des consorts AK les frais irrépétibles non compris dans les dépens. En conséquence, la SCI LCA sera condamnée à leur payer la somme de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Succombant, ladite société sera déboutée de sa demande fondée sur le texte précité.
En raison de l’ampleur du préjudice subi par les demandeurs, l’exécution provisoire de la présente déision est compatible avec la nature du litige. Elle sera donc ordonnée.
4

---

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,
Condamne la SCI LCA à payer à Messieurs X AK, Z AK et AA AK ainsi qu’à Madame AL AK la somme de 35.000,00 euros (trente cinq mille euros) en application de la clause pénale du compromis de vente conclu avec ces derniers le 26 décembre 2018;
Condamne la SCI LCA à payer aux susnommés la somme de 1.500,00 euros (mille cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
La condamne aux dépens;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.
Fait à […], L’AN DEUX MIL VINGT ET UN ET LE DIX SEPT MARS
LEGREFFIER LE PRESIDENT
->
5