TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/07308 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYTX

Minute : 24/1071

OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Madame [U] [Y]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 novembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT,

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

représenté par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [U] [Y],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 mars 1999, l’Office départemental H.L.M de la Seine Saint Denis aux droits duquel vient désormais l’Office public Seine Saint Denis Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial, a donné à bail à Mme [U] [Y] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 399,38 euros, et 164,69 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 octobre 2023, l’Office public Seine Saint Denis Habitat a fait signifier à Mme [U] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.335,63 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

L’Office public Seine Saint Denis Habitat a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée reçue le 25 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, l’Office public Seine Saint Denis Habitat a fait assigner Mme [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de Mme [U] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef,condamner Mme [U] [Y] au paiement de la somme de 3433,77 euros suivant décompte arrêté au terme du mois de novembre 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 06 octobre 2023, date du commandement de payer,condamner Mme [U] [Y] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de décembre 2023, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,condamner Mme [U] [Y] à produire son assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,condamner Mme [U] [Y] à payer 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [U] [Y] aux dépens comprenant les frais du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] le 12 juillet 2024.

À l’audience du 30 septembre 2024 l’Office public Seine Saint Denis Habitat représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3889,28 euros arrêtée au mois d’août inclus. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et de délais suspensifs de la clause résolutoire.

Il soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [U] [Y] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 06 octobre 2023. À titre subsidiaire, il fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement du preneur à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la défenderesse à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En défense, Mme [U] [Y] sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers et la suspension de la clause résolutoire

Elle reconnait être redevable des loyers et charges. Elle explique qu’elle vient d’obtenir un travail et qu’elle a repris le paiement des loyers en juillet et août 2024. Elle indique que son salaire mensuel est de 1009 euros. Elle déclare par ailleurs qu’elle a assuré son logement et s’engage à communiquer au bailleur une attestation d’assurance en cours de délibéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’Office public Seine Saint Denis Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’Office public Seine Saint Denis Habitat aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 mars 1999, du commandement de payer délivré le 06 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 31 août 2024 que l’Office public Seine Saint Denis Habitat rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Mme [U] [Y] à payer à l’Office public Seine Saint Denis Habitat la somme de 3889,28 euros, au titre des sommes dues au 31 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 06 octobre 2023 sur la somme de 3335,63 euros, et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 06 octobre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 06 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 mars 1999 à compter du 07 décembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [U] [Y], justifie de sa situation personnelle et financière et propose le remboursement de la dette par plusieurs mensualités d’au moins 100 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des éléments communiqués que Mme [U] [Y] a effectué des règlements réguliers depuis avril 2023, ce qui a permis une stabilisation de la dette, même s’il n’y a pas eu une reprise du loyer courant.

De plus, bien qu’il n’ait pas eu une reprise intégrale du loyer courant, l’Office public Seine Saint Denis Habitat ne s’oppose pas à ce que Mme [U] [Y] bénéficie de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, renonçant ainsi explicitement à ses droits d’opposition en la matière.

Dès lors, il convient d’accorder à Mme [U] [Y] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Mme [U] [Y] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, en cas de maintien dans les lieux, Mme [U] [Y] sera redevable d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, que Mme [U] [Y] devra payer à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de justification de l’attestation d’assurance sous astreinte :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le locataire n’a pas justifié de l’accomplissement de son obligation de s’assurer. Il convient donc de condamner Mme [U] [Y] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en sa qualité de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.

Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [U] [Y] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’Office public Seine Saint Denis Habitat les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Mme [U] [Y] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’Office public Seine Saint Denis Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 mars 1999 entre l’Office public Seine Saint Denis Habitat venant aux droits de l’Office départemental H.L.M. de la Seine Saint Denis, d’une part, et Mme [U] [Y] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 07 décembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Mme [U] [Y] à payer à l’Office public Seine Saint Denis Habitat la somme de 3889,28 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 août 2024 échéance du mois d’août incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 06 octobre 2023, sur la somme de 3335,63 euros, et à compter du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Mme [U] [Y] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Mme [U] [Y] à s’acquitter de la dette en trente six mensualités, en procédant à trente cinq versements d’au moins 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [U] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [U] [Y] à payer à l’Office public Seine Saint Denis Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 07 décembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE l’Office public Seine Saint Denis Habitat de sa demande de justification sous astreinte de l’attestation assurance,

CONDAMNE Mme [U] [Y] à justifier à l’Office public Seine Saint Denis Habitat l’assurance contre les risques dont elle doit répondre en sa qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

REJETTE la demande d’astreinte,

CONDAMNE Mme [U] [Y] à payer à l’Office public Seine Saint Denis Habitat la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [U] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 06 octobre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE l’Office public Seine Saint Denis Habitat de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE