TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

LE JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

Dossier : N° RG 24/00142 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VMZX

Minute :24/309

JUGEMENT ORIENTATION DU 21 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame BERARD, Juge

GREFFIER : Madame MENTRI, Greffier

PARTIES

CRÉANCIER POURSUIVANT :

Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARIS ET D’ILE DE FRANCE, société coopérative immatriculée au RCS de Paris sous le n°775 665 615, dont le siège social est sis [Adresse 1]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux; domicilié audit siège en cette qualité

Ayant pour Avocat :

M^e Laurine SALOMONI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,vestiaire : PC 333

DÉBITEUR SAISI

Monsieur [E] [D]

né le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 4], [Localité 5] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

JUGEMENT

Prononcé publiquement en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et mis à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer aux fins de saisie immobilière en date du 21 mai 2024 publié le 15 juillet 2024 au 2ème bureau du service de la publicité foncière de Créteil volume 2024 S n°153, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARIS ET D’ILE DE FRANCE (ci-après « le créancier poursuivant ») a poursuivi la vente des biens immobiliers appartenant à M. [E] [D] (ci-après « le débiteur saisi ») situés dans les lieux désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 29 août 2024, le créancier poursuivant a fait assigner le débiteur saisi à l’audience d’orientation du 3 octobre 2024 devant le juge de l’exécution de Créteil aux fins de vente forcée.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 3 septembre 2024.

A l’audience du 3 octobre 2024 à laquelle le créancier poursuivant représenté par son conseil réitéré sa demande de vente forcée dans les termes de son assignation.

Pourtant régulièrement cité, le débiteur saisi n’était ni présent, ni représenté à l’audience

Le juge de l’exécution a soulevé d’office la question du caractère abusif de la clause de déchéance du terme mentionnée dans l’offre de prêt contenue dans l’acte notarié et a autorisé le créancier poursuivant à conclure sur ce point et à produire un décompte portant sur les mensualités impayées, dans l’hypothèse où le clause de déchéance du terme serait déclarée abusive, et ce en cours de délibéré avant le 17 octobre 2024 .

Par conclusions notifiées le 9 octobre 2024, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARIS ET D’ILE DE FRANCE réitère sa demande de fixation de sa créance à la somme de 160. 795, 02 euros arrêtée au 21 mai 2024 outre les intérêts et frais échus et à échoir à compter du 22 mai 2024 à titre principal. A titre subsidiaire, elle sollicite la fixation de sa créance en principal, intérêts et autres accessoires à la somme de 22.556, 36 euros arrêtée au 4 octobre 2024, outre les intérêts et frais échus et à échoir à compter du 5 octobre 2024.

Sur sa demande principale, elle soutient que le juge de l’exécution ne devra pas écarter l’application de la clause de déchéance du terme, faisant valoir que quatre mois ont été laissés au débiteur pour s’acquitter des échéances impayées entre sa lettre recommandée avec accusé de réception du 3 juin 2022 l’incitant à prendre attache avec elle pour trouver une solution amiable pour régulariser l’impayé et la déchéance du terme, précisant qu’elle a également mise en demeure le débiteur le 15 septembre 2022. Elle affirme également que le contrôle du caractère abusif de la clause de déchéance du terme nécessite l’appréciation du manquement contractuel de l’emprunteur et qu’en l’occurrence, M. [D] n’est pas de bonne foi et a commis des manquements graves et multiples, n’ayant effectué aucune règlement depuis février 2022 et septembre 2024, ayant été en retard de 8 échéances du prêt lors du prononcé de la déchéance du terme, n’ayant pas donné suite aux deux courriers recommandés qu’elle lui a adressés, ne se déplaçant pas à l’audience et n’ayant pris pris contact ni avec le commissaire de justice, ni avec elle.

Sur sa demande subsidiaire, elle indique qu’à la date du 4 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, la créance de M. [D] représente 22.465, 06 euros en principal et intérêts.

A l’issue des débats, la partie présente a été avisée que la décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le titre exécutoire et la créance liquide et exigible

Aux termes de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière. En vertu de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge doit vérifier que les conditions de la saisie immobilière posées par les articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du même code sont réunies, c’est-à-dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière.

Pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant.

S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

* Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Il résulte de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne et de la Cour de cassation que le juge doit relever d’office le caractère abusif des clauses invoquées devant lui (Civ. 1ère, 2 février 2022, n°19-20.640).

Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Selon la Cour de cassation (Civ. 1ère, 22 mars 2023, n°21-16.044), la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

En l’espèce, le créancier poursuivant justifie d’un titre exécutoire consistant en un acte notarié du 20 décembre 2018 revêtu de la formule exécutoire contenant un « prêt PTH SANS ANTICIPATION FACILIMMO n°00001619516 » octroyé par la CAISSE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARIS ET D’LE DE FRANCE à M. [E] [D] d’un montant de 160.000 euros au taux d’intérêt annuel fixe, hors assurance de 1,900% l’an, remboursable en 300 échéances.

Les conditions financières et particulières de l’offre de prêt (p.8) prévoient que le prêteur aura la possibilité de se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt en capital, intérêts et accessoires en cas de non-paiement des sommes exigibles ou d’une seule échéance, malgré une mise en demeure de régulariser adressée à l’emprunteur, resté sans effet pendant 15 jours ;

Elles stipulent en outre ( p .9) que « en cas de déchéance du terme, le prêteur pourra exiger le remboursement immédiat du capital restant dû majoré des intérêts échus mais non payés. Jusqu’à la date de règlement effectif, les sommes dues produiront un intérêt de retard égal à celui du prêt. En outre, une indemnité égale à 7% des sommes dues (en capital et en intérêts échus) sera demandée par le prêteur à l’emprunteur ».

Au regard de la jurisprudence de la cour de cassation, un délai de quinze jours laissé à l’emprunteur pour régler les impayées entre la mise en demeure et la déchéance du terme ne constitue pas un délai raisonnable.

Le fait que la banque ait fait une application très souple de la clause de déchéance du terme est sans incidence (Cass. 1re civ., 3 octobre 2024 n° 21-25.823).

Compte tenu de l’enjeu et des conséquences considérables d’un telle clause pour l’emprunteur qui se voit contraint de rembourser immédiatement la totalité des sommes restant dues au titre du prêt, la clause prévoyant un court délai de quinze jours pour la régularisation des impayés crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment de l’emprunteur consommateur. Elle doit donc être réputée non écrite.

Ainsi, il en résulte que la déchéance du terme ne pouvait reposer sur cette clause, peu important le délai plus important laissé en pratique par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutule de Paris et d’Ile de France à l’emprunteur pour s’exécuter, par l’envoi de deux courriers recommandés successif du 3 juin 2024 et du 15 septembre 2022.

Enfin, la bonne ou la mauvaise foi de l’emprunteur ou ses manquements graves à l’exécution du contrat de prêt ne seront pas non plus pris en considération.

* Sur le montant de la créance de la société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARIS ET D ILE DE FRANCE

La clause de déchéance du terme devant être réputée non écrite, le capital restant dû et la pénalité contractuelle de 7% ne sont pas des créances exigbles de la banque.

De là, seule est exigible, partant susceptible d’exécution forcée, la somme correspondant aux échéances mensuelles impayées prévues au tableau d’amortissement jusqu’à l’audience d’orientation u 3 octobre 2024.

Il ressort des conditions financières et particulières de l’offre de prêt (p.9) qu’en cas de défaillance de l’emprunteur, si le prêteur n’exige pas le remboursement du capital restant dû, celui-ci produira de plein droit à compter du jour de retard un intérêt majoré de trois points qui se substituera au taux d’intérêt annuel pendant toute la période de retard.

Le créancier poursuivant produit un tableau d’amortissement en date du 20 décembre 2023 ainsi qu’un décompte arrêté au 4 octobre 2024, représentant les mensualités impayées jusqu’à cette date et incluant les intérêts de retard au taux majoré de 4,9%, faisant état d’une créance de 22.556, 36 euros euros en principal, intérêts et autres accessoires, échéance de septembre 2024 incluse.

Par conséquent, le créancier poursuivant justifie d’une créance liquide et exigible au sens de l’article L. 311-2 précité qui sera fixée à la somme totale de 22.556, 36 euros arrêtée au 3 octobre 2024, outre les intérêts de retard au taux contractuel majoré de 4,9% à compter du 4 octobre 2024, et ce jusqu’à parfait paiement.

Sur l’orientation de la procédure

Suivant l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l’espèce, en l’absence de demande de vente amiable, il convient d’ordonner, en application des articles R. 322-22 et R. 322-25, la vente forcée des immeubles situés dans les lieux désignés dans le cahier des conditions de vente, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement, étant rappelé qu’en vertu de l’article R. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date d’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre 2 et 4 mois à compter du prononcé de sa décision.

Il convient également d’autoriser le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis selon les modalités fixées au dispositif en application de l’article R. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution et de l’autoriser à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet, outre les mesures de publicité habituellement pratiquées conformément aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

Les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE la vente forcée des biens visés au commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré le 21 mai 2024 publié le 15 juillet 2024 au 2ème bureau du service de la publicité foncière de Créteil volume 2024 S n°153,

DIT que la clause de déchéance du terme contenue à la page 8 des conditions financières et particulières de l’offre de prêt du contrat de prêt du contrat de prêt est réputée non écrite comme abusive,

FIXE la créance de la société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARIS ET D ILE DE FRANCE à la somme de 22.556, 36 euros,

en principal, frais et intérêts, arrêtée au 3 octobre 2024, outre les intérêts de retard au taux contractuel majoré de 4,9% à compter du 4 octobre 2024, et ce jusqu’à parfait paiement,

DIT que la vente aura lieu à l’audience du jeudi 13 février 2025 à 9h30, salle A, B ou J,

AUTORISE la société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARIS ET D ILE DE FRANCE à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente entre 9h et 18h, par l’huissier territorialement compétent de son choix lequel pourra pénétrer dans lesdits biens avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins, à condition d’avertir les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance,

AUTORISE la société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARIS ET D ILE DE FRANCE à publier l’avis prévu à l’article R. 322-32 du code des procédures civiles d’exécution sur un site internet de son choix, outre les mesures de publicité habituellement pratiquées conformément aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION