MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 09 Septembre 2025

DOSSIER : N° RG 18/02956 – N° Portalis DBX4-W-B7C-NUMP

NAC : 74A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 5

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

PRESIDENT

Madame DURIN, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 10 Juin 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ARC, immatriculée au RCS de [Localité 27] sous le n° 340 030 949, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Stéphane RUFF, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 386

DEFENDERESSES

S.C.I. [M] IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Gilles MAGRINI de la SELARL URBI & ORBI, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 301

S.D.C. [Adresse 24] représentée par son syndic en exercice la SAS Foncia Midi-Pyrenées, dont le siège social est sis [Adresse 16]

représentée par M^e Françoise CALAZEL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 308

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

M. et Mme [M] ont été propriétaires d’un terrain situé [Adresse 12] à [Localité 28] cadastré sous la section AD n° [Cadastre 6].

Cette parcelle a fait l’objet d’une division en deux parcelles n° [Cadastre 17] et [Cadastre 18].

Par acte notarié en date du 30 mars 1990, M. et Mme [M] ont cédé à la SCI LE [Localité 22] DES [Localité 25] déjà propriétaire de la parcelle contiguë n° [Cadastre 7] sur laquelle elle a fait construire un ensemble immobilier, la parcelle n° [Cadastre 18] d’une contenance de 397 m2.

Cinq lots distincts ont été créés sur cette parcelle.

Par acte notarié en date du 27 juillet 1992, la SCI LE [Localité 22] DES [Localité 25], a cédé les lots 2 à 5 à la SARL ARC.

Par plusieurs actes notariés du 30 août 2017, la parcelle n° [Cadastre 17] est ensuite devenue la propriété de la SCI [M] IMMO.

Par exploit en date du 5 septembre 2018, la SARL ARC a fait assigner la SCI [M] IMMO devant la juridiction de céans.

Par jugement en date 7 novembre 2019, le tribunal a ordonné la réouverture des débats, invité la SARL ARC à appeler dans la cause le propriétaire de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 7] (copropriétaire résidence jardin des saules), réservé les dépens et les autres demandes et renvoyé l’affaire à la mise en état.

Par exploit d’huissier en date du 27 novembre 2019, la SARL ARC a appelé dans la cause le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 22] des [Localité 25], sise [Adresse 15], représentée par son syndic en exercice, la SAS FONCIA MIDI-PYRENEES (ci-après le SDC [Localité 22] DES [Localité 25]).

Par ordonnance en date du 21 décembre 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances, enrôlées sous le numéro RG le plus ancien.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience, tenue en formation juge unique du 10 juin 2025 et mise en délibéré au 9 septembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 novembre 2023, la SARL ARC demande au tribunal, au visa de l’article 684 du code civil, de :

S’agissant de la nullité alléguée de la convention de servitude du 27 juillet 1992

Déclarer que le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande sur le fondement de l’article 30 5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’annulation de la convention de servitude du 27 juillet 1992 dès lors qu’elle a été exécutée et donc confirmée par le syndicat, sur le fondement de l’article 1182 du code civil ;Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’annulation de la convention de servitude du 27 juillet 1992 sur le fondement de l’article 637 du code civil comme étant non fondée ;Déclarer la SARL ARC recevable et fondée à revendiquer sur l’assiette de la parcelle AD [Cadastre 17] appartenant à la SCI [M] IMMO une servitude pour le passage de toutes canalisations, conduites ou gaines nécessaires pour l’alimentation du lot 5 dépendant de la parcelle AD [Cadastre 18] en eau potable, gaz, électricité, téléphone, câble tv, et pour l’évacuation des eaux vannes et usées ; Subsidiairement,

Déclarer la SARL ARC recevable et fondée à revendiquer sur l’assiette de la parcelle AD [Cadastre 7] appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence LE [Localité 22] [Adresse 20] [Localité 25] une servitude pour le passage de toutes canalisations, conduites ou gaines nécessaires pour l’alimentation du lot 5 dépendant de la parcelle AD [Cadastre 18] en eau potable, gaz, électricité, téléphone, câble tv, et pour l’évacuation des eaux vannes et usées ;Ordonner une expertise afin que soient définis et évalués les travaux à réaliser pour le passage des conduites, canalisations et gaines nécessaires soit sur la parcelle [Cadastre 17] appartenant à la SCI [M] IMMO, soit sur la parcelle [Cadastre 7] appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence LE [Localité 22] DES [Localité 25] ;Condamner tout succombant à payer à la SARL ARC la somme de 7 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 mai 2023, la SCI [M] demande au tribunal, au visa des dispositions des articles 682, 683 et 684 du code civil et des dispositions des articles 31, 32, 122, 482 et 483 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

Déclarer irrecevable pour défaut d’intérêt l’action engagée par la SARL ARC ;A titre subsidiaire,

Rejeter l’ensemble des demandes de la SARL ARC ; A titre très subsidiaire,

Désigner tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de : Se rendre sur les parcelles appartenant aux consorts [M], à la SARL ARC et à la SCI LE [Localité 22] DES [Localité 25] et cadastrées n° [Cadastre 7], n° [Cadastre 17] et n° [Cadastre 18], et sur les parcelles avoisinantes ; Se faire communiquer toute pièce utile ; Examiner les lieux ; Se prononcer sur l’existence d’un enclavement de la parcelle n° [Cadastre 18] ; Se prononcer sur l’utilisation de la servitude de passage, dont la parcelle n° [Cadastre 7] est le fonds servant et la parcelle n° [Cadastre 18] le fonds dominant, aux fins de poser les installations demandées par la SARL ARC ; Déterminer le passage le moins dommageable sur les parcelles précitées et les parcelles environnantes ; Le cas échéant, évaluer l’indemnité de l’établissement d’une nouvelle servitude ;Adresser un pré-rapport aux conseils des parties. En tout état de cause,

Condamner la SARL ARC au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 janvier 2024, le SDC [Localité 22] DES [Localité 25] demande au tribunal, au visa des dispositions de l’article 126 alinéa 1 du code de procédure civile, des articles 682 et suivants, des articles 544 et suivants du code civil et des articles 1179 et suivants du code civil, de :

A titre principal,

Déclarer le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé Résidence [Localité 22] DES [Localité 25] situé [Adresse 14] recevable en sa demande de nullité de la servitude stipulée dans l’acte de Maître [P] en date du 27 juillet 1992, ses conclusions ayant été publiées le 25 mars 2022 volume 2022 P numéro [Localité 4], et rejeter l’irrecevabilité soulevée par la SARL ARC, Prononcer la nullité de la servitude de passage stipulée dans l’acte de Maître [P] en date du 27 juillet 1992 concédée sur la parcelle située [Adresse 14] cadastrée section AD n°[Cadastre 7] au profit de la parcelle située [Adresse 13] cadastrée section AD n°[Cadastre 18] sans mandat ou en vertu d’un mandat nul, qui n’est pas susceptible de confirmation et n’a pas été confirmée par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé Résidence [Localité 22] DES [Localité 25] situé [Adresse 14], et en conséquence son inexistence, A titre subsidiaire,

Prononcer l’extinction en application de l’article 706 du code civil et à défaut de l’article 703 du code civil, et à défaut la privation d’effet et la nullité en application de l’article 637 du code civil, de la servitude de passage stipulée dans l’acte de Maître [P] en date du 27 juillet 1992 concédée sur la parcelle située [Adresse 14] cadastrée section AD n°[Cadastre 7] au profit de la parcelle située [Adresse 13] cadastrée section AD n°[Cadastre 18] ;Ordonner la publication du jugement à intervenir au service chargé de la publicité foncière ;Déclarer la SARL ARC irrecevable en sa demande de servitude pour le passage de toutes canalisations, conduites ou gaines nécessaires pour l’alimentation du lot 5 dépendant de la parcelle AD [Cadastre 18] en eau potable, gaz, électricité, téléphone, câble tv, et pour l’évacuation des eaux vannes et usées ;

A titre très subsidiaire,

Débouter la SARL ARC de sa demande sur l’assiette de la parcelle AD [Cadastre 7] appartenant au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé Résidence [Localité 22] DES [Localité 25] situé [Adresse 14] de servitude pour le passage de toutes canalisations, conduites ou gaines nécessaires pour l’alimentation du lot 5 dépendant de la parcelle AD [Cadastre 18] en eau potable, gaz, électricité, téléphone, câble tv, et pour l’évacuation des eaux vannes et usées ;A titre infiniment subsidiaire, si par impossible le Tribunal venait à faire droit à la demande de la SARL ARC,

Ordonner avant dire-droit aux frais avancés de la SARL ARC, une mesure d’expertise à l’effet de déterminer les modalités de mise en œuvre de la servitude et de réparation du préjudice occasionné au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé Résidence [Localité 22] DES [Localité 25] situé [Adresse 14] par la constitution de la servitude ;En toute hypothèse,

Condamner tous succombants à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé Résidence [Localité 22] DES [Localité 25] situé [Adresse 14] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à « donner acte », « constater », « dire et juger », dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la mesure d’expertise judiciaire

En vertu des articles 143 et suivants du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer. Le juge dispose d’une simple faculté d’ordonner une mesure d’instruction, dont il est libre de ne pas user dès lors qu’il s’estime suffisamment informé. Il peut toujours inviter le technicien à compléter, préciser ou expliquer, soit par écrit, soit à l’audience, ses constatations ou ses conclusions, ou confier une mission complémentaire ou une nouvelle mission à un autre technicien. Il n’est pas lié par les conclusions de l’expert judiciaire.

En l’espèce, l’article 682 du code civil reconnaît au propriétaire d’un fonds enclavé le droit d’obtenir sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son propre fonds.

Toutefois, les parties s’opposent le caractère enclavé de la parcelle [Cadastre 23], les éventuelles servitudes existantes sur les parcelles voisines et leur validité.

En l’absence de toute étude contradictoire d’un géomètre-expert, il est impossible pour le tribunal de se prononcer en l’état sur le litige.

La mesure d’expertise judiciaire rejoint donc l’intérêt de chacune des parties en ce qu’elle doit permettre une évaluation complète de la situation sans préjudicier au fond.

Il apparaît dès lors opportun d’ordonner une expertise judiciaire, aux frais avancés la SARL ARC qui y a le plus intérêt, dans les termes visés au dispositif, étant rappelé que le juge n’est pas tenu par les propositions des parties et qu’il dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation de l’étendue et du contenu de la mission (Cass. soc., 12 juin 1986, n° 82-43594 ; Cass. 1e civ., 26 nov. 1980, n° 79-13870).

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente de cette mesure d’expertise, toutes les autres demandes ainsi que la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SARL ARC et celle relative à l’irrecevabilité de la demande de nullité du SDC [Localité 22] DES [Localité 25], à défaut de publication de l’assignation à l conservation des hypothèques, seront réservées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Avant dire droit,

ORDONNE une expertise ;

COMMET pour y procéder :

M. [H] [N]

[Adresse 19]

[Localité 11]

Tél : [XXXXXXXX03]

Port. : 06.18.39.14.59

Mèl : [Courriel 26]

Expert inscrit sur la liste des experts près la Cour d’Appel de [Localité 27]

A défaut :

M. [L] [O]

[Adresse 8]

[Localité 10]

Tél : [XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.76.48.70.65

Mèl : [Courriel 29]

Expert inscrit sur la liste des experts près la Cour d’Appel de [Localité 27]

DIT que l’expert aura pour mission de :

— se rendre sur les lieux, sis [Adresse 12] à [Localité 28], en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ;

— procéder à l’audition de tout sachant ;

— vérifier le cadre administratif, réglementaire et contractuel dans lequel la situation est intervenue ;

— se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant à l’immeuble litigieux ;

— prendre connaissance de l’ensemble des titres constitutifs de droit communiqués par les parties, les appliquer sur les terrains et recueillir les explications des parties ;

— décrire les lieux, notamment leur configuration, et indiquer tout élément relatif à une situation d’enclavement de la parcelle de la SARL ARC, cadastrée n°[Cadastre 18] ;

— préciser les conditions dans lesquelles ce fonds est ou a été desservi, s’il a ou a eu un accès suffisant à la voie publique, dans l’affirmative, préciser la nature de la voie publique, et son état actuel ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de se prononcer sur l’état d’enclave de la parcelle et sur l’origine de cet état, en précisant notamment s’il résulte de la division antérieure d’un fonds ;

— en cas d’enclave constatée, déterminer le tracé de la servitude en tenant compte du trajet le plus court et le moins dommageable ;

— de façon générale dans ce cas, donner tous éléments techniques et de fait susceptibles de permettre aux juges du fond de déterminer le trajet le plus court du fonds enclavé à la voie publique ainsi que l’assiette de la servitude de passage la moins dommageable pour le/les fonds avoisinant(s) ;

— décrire les travaux éventuellement nécessaires et en chiffrer le coût, au moyen de devis que les parties seront invitées à produire ;

— donner aux juges du fond tous éléments techniques et de fait susceptibles de leur permettre de déterminer ultérieurement l’importance du dommage occasionné au(x) propriétaire(s) du ou des fonds supportant la servitude de passage ainsi que l’indemnisation de ce dommage par le versement d’une indemnité proportionnée au dommage due au propriétaire du fonds servant en contrepartie du droit de passage, conformément à l’article 682 du Code civil, et proposer, le cas échéant, une base d’évaluation de cette indemnisation ;

— analyser les éventuels préjudices invoqués et préciser les éléments propres à en évaluer le montant ;

— de façon générale, fournir toute précision technique et de fait utile à la solution du litige ;

MODALITÉS TECHNIQUES IMPÉRATIVES

AVIS AUX PARTIES

DIT que, sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, la SARL ARC devra consigner au greffe du tribunal, une somme de trois mille euros (3 000 €), par chèque libellé à l’ordre du régisseur d’avances du Tribunal judiciaire de Toulouse, dans le mois de la notification de l’avis d’appel de consignation faite par le greffe, sous peine de caducité de la présente désignation conformément l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause ;

Ce chèque sera adressé, avec les références du dossier N° RG 18/02956 n° Portalis DBX4-W-B7C-NUMP

au greffe du Tribunal judiciaire de Toulouse, service de la Régie.

ET ENJOINT

▸ au demandeur ou son conseil de fournir immédiatement à l’expert, toutes pièces utiles à l’accomplissement de la mission ;

▸ aux défendeurs ou leurs conseils de fournir aussitôt que possible et au plus tard 8 jours avant la première réunion, les documents, renseignements, réclamations indispensables au bon déroulement des opérations ;

DIT qu’à défaut d’obtenir la remise des pièces qui lui sont nécessaires, l’expert pourra être autorisé par le juge chargé du contrôle des expertises à déposer son rapport en l’état ;

AVIS A L’EXPERT

Rappelle à l’expert qu’il doit, dès sa saisine :

▸ adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité, et que tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ; étant précisé que si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance et que dans tous les cas, la demande de décharge est communiquée au magistrat du parquet chargé du suivi de la liste des experts,

▸ vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises, ce magistrat devant notamment être informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure et pouvant accorder, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert, le magistrat pouvant être saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise,

▸ établir à l’issue de la première réunion, s’il l’estime utile, une fiche récapitulative établie en la forme simplifiée, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations, adressée au juge chargé de la surveillance des expertises.

▸ préciser sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires afin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Demande à l’expert de s’adresser à la boîte structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 21]),

DIT que l’expert s’assurera, à chaque réunion d’expertise, de la communication aux parties des pièces qui lui sont remises, dans un délai permettant leur étude, conformément au principe de la contradiction ; que les documents d’imagerie médicale pertinents seront analysés de façon contradictoire lors des réunions d’expertise ;

Que les pièces seront numérotées en continu et accompagnées d’un bordereau récapitulatif,

DIT que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces produites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé.

DIT que l’expert devra convoquer toutes les parties par lettre recommandée avec accusé de réception et leur avocat par lettre simple, les avisant de la faculté qu’elles ont de se faire assister par le médecin-conseil de leur choix ;

RAPPELLE que, selon les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile : “lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge ; lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement, à défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties ; l’expert devant faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées”,

DIT qu’à l’issue de ses opérations, l’expert organisera une réunion de clôture au cours de laquelle il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations le tout devant être consigné dans son rapport, l’expert pouvant toutefois substituer à cette réunion, l’envoi d’un pré-rapport en impartissant un délai aux parties qui ne pourra être inférieur à 15 jours, pour présenter leurs observations,

FIXE à l’expert un délai de NEUF MOIS maximum à compter de sa saisine pour déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires, sauf prorogation accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

AUTORISE l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre de tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité.

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties ;

INVITE les demandeurs à communiquer sans délai à l’expert une version numérisée de son assignation ;

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des autres demandes et fins de non-recevoir, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

RESERVE les dépens ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état écrite du 25 juin 2026 afin d’assurer le suivi de la mesure.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT