MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 05 Novembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00660 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U6OQ

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. FONCIERE LEKADEL C/ S.A.S. CONCEPT VERON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. FONCIERE LEKADEL

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 909 746 224

dont le siège social est sis 70 avenue Aristide Briand – 92120 MONTROUGE

représentée par Maître Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : E0483

DEFENDERESSE

S. A. S. CONCEPT VERON

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 980 606 057

dont le siège social est sis 119 rue Véron – 94140 ALFORTVILLE

représentée par Maître Elyas AZMI, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : G0476

*******

Débats tenus à l’audience du : 17 Septembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 05 Novembre 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2024

*******

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 novembre 2022, la S.C.I. FONCIERE LEKADEL a donné à bail commercial à la S.A.R.L. NIKU des locaux situés 119 rue Véron à ALFORTVILLE (94140), moyennant un loyer annuel de 32 400,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par acte du 14 septembre 2023 la S.A.R.L. NIKU a cédé son fonds de commerce à la S.A.S. CONCEPT VERON qui devient preneuse à bail.

Des loyers sont demeurés impayés.

la S.C.I. FONCIERE LEKADEL a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 13 décembre 2023 à la S.A.S. CONCEPT VERON pour une somme de 9 648,00 € au titre de l’arriéré locatif au 12 décembre 2023.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 22 avril 2024, la S.C.I. FONCIERE LEKADEL a fait assigner la S.A.S. CONCEPT VERON devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et prononcer la résiliation du bail,

– ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la S.A.S. CONCEPT VERON et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

– ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur, en garantie de toute somme qui pourra être due,

– condamner la S.A.S. CONCEPT VERON à payer à la S.C.I. FONCIERE LEKADEL la somme provisionnelle de 17 646,03 € au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal,

– condamner la S.A.S. CONCEPT VERON au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1800,00 euros, charges comprises,

– condamner la S.A.S. CONCEPT VERON au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

À l’audience du 17 septembre 2024, la S.C.I. FONCIERE LEKADEL, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, et actualisé la dette locative à la somme de 7 431,03 €.

Vu les conclusions développées à l’audience par la S.A.S. CONCEPT VERON aux termes desquelles elle demande de :

– dire mal fondées les demandes de la S.C.I. FONCIERE LEKADEL

– dire n’y avoir lieu a référé

– débouter la S.C.I. FONCIERE LEKADEL de ses demandes,

A titre subsidiaire,

– allouer à la S.A.S. CONCEPT VERON les plus larges délais de paiement,

– condamner la S.C.I. FONCIERE LEKADEL au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux conclusions pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. FONCIERE LEKADEL n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 9 648,00 €.

Il est suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées et leurs dates d’échéances des sommes réclamées.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 14 janvier 2024. Cependant, la S.C.I. FONCIERE LEKADEL, bailleur, consent à octroyer à la S.A.S. CONCEPT VERON un délai pour le paiement de sa dette. Délai pendant lequel l’application de la clause résolutoire est suspendue.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu de l’accord conclu entre les parties, l’obligation de la S.A.S. CONCEPT VERON au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 17 septembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 7 431,03 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. CONCEPT VERON, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 9 648,00 € et à compter du 22 avril 2024 pour le solde.

la S.A.S. CONCEPT VERON bénéficie d’un délai de 24 mois pour apurer cette dette. Elle devra s’en acquitter en 24 mensualités égales, réglée le 1er de chaque mois à compter de l’échéance suivant la signification de la présente ordonnance.

Toutefois, à défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement convenu, la clause résolutoire sera acquise de plein droit.

Dans cette hypothèse, la S.A.S. CONCEPT VERON sera réputée se maintenir sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail constituant ainsi un trouble manifestement illicite. À cet égard, aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dès lors, la S.C.I. FONCIERE LEKADEL pourra procéder à l’expulsion de la S.A.S. CONCEPT VERON et de tout occupant de son chef en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

D’autre part, dans cette hypothèse, le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Enfin, dans cette hypothèse, puisque l’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Ainsi, une indemnité d’occupation sera due par la S.A.S. CONCEPT VERON depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. CONCEPT VERON, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. CONCEPT VERON ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. FONCIERE LEKADEL formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 14 janvier 2024, mais en SUSPENDONS les effets,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. CONCEPT VERON à payer à la S.C.I. FONCIERE LEKADEL la somme de 7 431,03 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 17 septembre 2024, en 24 mensualités égales, le 1er chaque mois à compter de l’échéance suivant la signification de la présente ordonnance, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement ;

En cas de défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement convenu :

DISONS que la clause résolutoire produira ses effets de plein droit,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. CONCEPT VERON et de tout occupant de son chef des lieux situés 119 rue Véron à ALFORTVILLE (94140) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par de commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. CONCEPT VERON, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. CONCEPT VERON à la payer,

CONDAMNONS la S.A.S. CONCEPT VERON aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la S.A.S. CONCEPT VERON à payer à la S.C.I. FONCIERE LEKADEL la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 5 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,