JUGEMENT N°

ROLE N° RG 24/02412 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E3T2

AFFAIRE : A.M. A. SOGE PX / S.A.S. S.I.F.O. SOCIETE D’INSTALLATION FIBRE OPTIQUE

Nature affaire : 30E

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. SOGE PX, société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Dijon sous le numéro 825 217 938

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Aurore VAN HOVE, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant et par M^e Thierry FIORESE, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. SOCIETE D’INSTALLATION FIBRE OPTIQUE (SIFO), société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Toulouse sous le numéro 823 660 238

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marion POIRIER, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Benoit LEVE, vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de Monsieur Alan COPPE, greffier lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 23 septembre 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 28 novembre 2025.

Le :

— copie exécutoire à M^e Aurore VAN HOVE

— expédition à M^e Marion POIRIER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2020, la SAS SOGE P.X. a donné en sous-location à la SAS SIFO des locaux commerciaux correspondant aux lots 7 et 8 du bâtiment A sis, à [Adresse 3], formant le lot n°3 de la [Adresse 4], pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2020, moyennant un loyer annuel de 16.500 euros HT HC.

Par lettre simple du 27 septembre 2022, la SAS SOGE P.X. a sollicité de la société SIFO la régularisation de son arriéré de loyers et charges d’un montant de 5.861,53€ TTC.

Par courriel du 27 septembre 2023, la société SIFO a indiqué à la SAS SOGE P.X. son souhait de quitter les lieux à partir du mois d’octobre.

Par courrier du 18 janvier 2024, la SAS SOGE P.X. a informé la société SIFO qu’elle était parvenue à relouer rapidement le local, et lui a adressé un décompte de sortie d’un montant de 6.856,31€ au titre des loyers, charges, taxes foncières, et frais de relocation, déduction faite de la caution de 2.750€.

Néanmoins, par lettre recommandée en date du 7 mars 2024, la SAS SOGE P.X. a fait mettre en demeure la société SIFO de lui verser la somme de 53.981,71€ au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxe foncière d’une part, et des loyers dus pour les mois de mars 2023 au 30 juin 2026.

***

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, complétées par conclusions notifiées par voie électronique en date du 25 avril 2025, la SAS SOGE P.X. a fait assigner la SAS SIFO devant le Tribunal judiciaire de Reims, à qui elle demande, de :

— Condamner la société SIFO à payer à la SAS SOGE P.X. la somme de 7.781,71 euros, correspondante à la créance de loyers impayés, outre intérêts au taux légal majoré de 3 points à compter de la mise en demeure du 7 mars 2024 ;

— Condamner la société SIFO à payer à la SAS SOGE P.X. la somme de 105.600 euros au titre du manque à gagner pour la période allant de mars 2024 au 30 juin 2029 ;

— Dire que le dépôt de garantie versé restera acquis à la SAS SOGE P.X. ;

— Débouter la société SIFO de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner la société SIFO à la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens avec faculté de distraction.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique en date du 27 février 2025, la SAS SIFO demande au Tribunal, de :

— Constater que le bail de sous-location du 1er juillet 2020 a été résilié amiablement et de manière anticipée suivant accord non équivoque des parties à effet du 29 février 2024 ;

— Débouter en conséquence la société SOGO PX de sa demande de condamnation au paiement des loyers de mars 2024 au 30 juin 2029, soit la somme de 105.600€ ;

-2-

— Constater que la société SIFO accepte de payer la somme de 6.856,31€ sans intérêt moratoire au titre des arriérés de loyers, charges et d’indemnité de relocation, déduction faite du dépôt de garantie ;

— Débouter la société SIFO de ses demandes plus amples ;

— Maintenir l’exécution provisoire du jugement à intervenir en cas de succès des prétentions de la société SIFO et l’écarter en cas de succès des prétentions de la SAS SOGE P.X., afin d’éviter une exécution provisoire irrémédiable ;

— Débouter la SAS SOGE P.X. de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles, outre les dépens de l’instance ;

— Condamner la SAS SOGE P.X. à lui payer une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens de l’instance.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2025, fixant l’audience de plaidoirie au 23 septembre 2025. Ce jour, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur les demandes principales

La SAS SOGE P.X. sollicite la condamnation de la société SIFO à lui verser diverses sommes au titre du compte de sortie et de la perte de gain.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que que la société SIFO a quitté les locaux qu’elle lui sous-louait sans respecter les conditions de délai et de formes requises à peine de nullité pour délivrer congé.

La société SIFO fait valoir en défense que les parties se sont entendues d’un commun accord sur la résiliation amiable et anticipée du bail de sous-location à effet au 29 février 2024.

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 145-4 du Code de Commerce dispose que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.

L’article 3 de la convention de sous location du 1er juillet 2020 stipule que conformément aux dispositions des articles L145-4 et L145-9 du Code de commerce, le sous-locataire aura la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale. (…)

La Partie qui voudra mettre fin au Bail (…) devra donner congé à l’autre soit par acte extra judiciaire, soit par lettre recommandée avec avis de réception, dans les formes et délais fixés par les dispositions de l’article L145-9 du Code de commerce.

Au cas d’espèce, il n’est pas contestable que le sous-locataire a délivré congé sans respecter les conditions requises, en informant la SAS SOGE P.X. de son souhait de quitter les lieux à partir du mois d’octobre par simple courriel du 27 septembre 2023 en dehors de l’expiration de la période triennale.

Néanmoins, par courrier du 18 janvier 2024, la SAS SOGE P.X. a informé la société SIFO qu’elle était parvenue à relouer rapidement le local, et lui a adressé un décompte de sortie d’un montant de 6.856,31€ au titre des loyers, charges, taxes foncières, et frais de relocation, déduction faite de la caution de 2.750€.

Il n’est du reste nullement contesté que la SAS SOGE P.X. a effectivement installé un nouveau sous-locataire dans les locaux, ce qui suppose qu’elle a préalablement acté le principe de la rupture conventionnelle du contrat de sous-location, et qu’elle a repris possession de ses locaux dont elle a pu disposer librement.

Ces éléments appréciés de concert établissent clairement que la SAS SOGE P.X. a consenti sans équivoque à la résiliation du contrat de sous-location à effet au 28 février 2024, nonobstant le non-respect des conditions de délai et de forme du congé délivré par la SAS SOGE P.X.

***

La SAS SOGE P.X. sollicite en premier lieu la condamnation de la société SIFO à lui verser la somme de 7.781,71€ au titre du compte de sortie, ainsi que celle de 105.600€ au titre des loyers courant du mois de mars 2024 au 30 juin 2029.

S’agissant du compte de sortie, la société SIFO reconnaît être débitrice de la somme de 6.856,31€ suivant décompte du 18 janvier 2024 établi par la SAS SOGE P.X., correspondant à l’arriéré de loyers, de charges et à l’indemnité de relocation, déduction faite du dépôt de garantie.

L’article 7.6 du contrat de sous location stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges ou accessoires et plus généralement de toutes sommes exigibles du chef du présent bail aux échéances prévues ci-dessus sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, les sommes dues seront majorées automatiquement d’un intérêt de retard calculé sur la base du taux d’intérêt légal majoré de trois points avec un minimum de 5% sans que cette majoration puisse valoir délai de règlement.

Force est de constater que les postes sollicités par la SAS SOGE P.X. ne sont pas contestés dans leur principe ; qu’en outre, le montant de la dette locative peut être considéré comme constant entre les parties à concurrence de la somme de 6.856,31€.

Or, si le surplus est contesté, l’examen des décomptes successifs permet d’écarter le décompte erroné produit par le demandeur (pièce n°8), lequel mentionne à tort la taxe foncière pour la somme de 7.471€, alors que ce montant correspond clairement au montant au total des loyers et charges impayés.

En effet, il est clair que l’augmentation des sommes réclamées par le demandeur entre le courrier du 18 janvier 2024 et le décompte inclu dans le projet d’avenant de résiliation amiable provient de l’imputation de la taxe foncière pour la somme de 925,40€ ; ce qu’il est, au demeurant, en droit de faire, par application de l’article 6.7 du contrat de bail (Impôts et taxes).

Par suite, il y a lieu de condamner la société SIFO à verser à la SAS SOGE P.X. la somme de 7.781,71€, outre intérêts au taux légal majoré de 3% par application de l’article 7.6 du contrat de sous-location à compter du 7 mars 2024, date de la mise en demeure.

***

La SAS SOGE P.X. sollicite en second lieu la condamnation de la société SIFO à lui verser la somme de 105.600 euros au titre du manque à gagner pour la période allant de mars 2024 au 30 juin 2029.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’en l’absence de congé délivré régulièrement délivré par la société SIFO, elle est en droit de lui réclamer le paiement des loyers jusqu’au 30 juin 2026, fin de la période triennale, et jusqu’au 30 juin 2029, terme du contrat de sous-location.

Néanmoins, il ressort de ce qui précède que nonobstant l’irrégularité du congé délivré par la société SIFO, les parties ont convenu conventionnellement de mettre un terme à leur relation contractuelle en date du 28 février 2024 ; les locaux ayant été reloué à effet au 1er mars 2024.

De ce fait, la SAS SOGE P.X. ne peut, sans se contredire, tout à la fois avoir agréé à la résiliation anticipée du contrat de sous-location et repris les lieux pour y installer un nouveau sous-locataire d’une part, et soutenir d’autre part que le congé est nul et de nul effet pour demander l’intégralité des loyers jusqu’à la date de fin de bail.

Par suite, il y a lieu de débouter la SAS SOGE P.X. du surplus de ses prétentions à ce titre.

2. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, et après avoir constaté l’existence d’un décompte de sortie débiteur non régularisé au jour où il est statué, il est équitable de condamner la société SIFO à verser à la SAS SOGE P.X. la somme de 1.000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, sans faculté de distraction, dès lors que celle-ci a été demandé au nom de Maître [P] [O], lequel ne fait plus partie du cabinet ACG ASSOCIES.

Il est par ailleurs rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société SIFO à verser à la SAS SOGE P.X. la somme de 7.781,71€, outre intérêts au taux légal majoré de 3% à compter du 7 mars 2024 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE la société SIFO à verser à la SAS SOGE P.X. la somme de 1.000€ au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société SIFO aux dépens sans faculté de distraction ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 28 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Benoit LEVE, vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE VICE-PRÉSIDENT,