TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2025

GROSSE :

Le 05 mars 2026

à M^e LEGOUT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 mars 2026

à M^e AMIOT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05728 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7BAP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. M’IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Cécile LEGOUT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [L]

née le 05 Avril 1972 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Lara AMIOT, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C13055-2025-016518 du 07/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2021, la société SARL M’IMMO a consenti un bail d’habitation à Mme [K] [L] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 380 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 859,70 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [K] [L] le 9 juillet 2025.

Par assignation du 9 octobre 2025, la société SARL M’IMMO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate et sans délai assortie d’une astreinte d’un montant de 300 euros par jour de retard à l’expiration du délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir de Mme [K] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à 432,45 euros et révisable selon les stipulations contractuelles,3 365,81 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 juillet 2025,1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Elle demande à ce qu’elle soit autorisée à faire constater l’état des lieux par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté d’un technicien.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 18 décembre 2025, la société SARL M’IMMO maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 décembre 2025, s’élève désormais à 2 676,30 euros.

Mme [K] [L], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle avec une contribution de l’Etat à hauteur de 55 % et représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses conclusions des délais de paiement sur 36 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire durant lesdits délais. A titre subsidiaire, elle demande à ce qui lui soit accordé un délai d’un an pour quitter les lieux. En tout état de cause, la requise souhaite que la société SARL M’IMMO soit déboutée de sa demande d’astreinte et que les parties conservent leur frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [K] [L] fait valoir la survenance d’un accident de travail au mois d’avril entrainant des difficultés financières à l’origine de son arriéré locatif. Elle justifie du paiement du loyer et des charges du mois de décembre 2025 et de sa situation personnelle.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société SARL M’IMMO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Aussi, la requérante justifie bien de sa qualité de propriétaire du bien litigieux par la production de l’attestation de vente reçue par Maître [M] [Y], notaire à [Localité 2], le 14 août 2015.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 7 juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 859,70 euros n’a pas été réglée dans sa totalité, cette dernière ayant effectué des versements d’un montant total de 1 300 euros, dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 septembre 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [K] [L] justifie avoir repris le paiement de son loyer courant depuis septembre 2025. En conséquence, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, que les revenus du foyer de Mme [K] [L] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 74 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [K] [L] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SARL M’IMMO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 décembre 2025, Mme [K] [L] lui devait la somme de 2 676,30 euros.

Mme [K] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 859,70 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [K] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard de la demande de la bailleresse, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 432,45 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SARL M’IMMO ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [K] [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

La demande relative aux frais d’exécution forcée, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société SARL M’IMMO concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er août 2021 entre la société SARL M’IMMO, d’une part, et Mme [K] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 7 septembre 2025,

CONDAMNE Mme [K] [L] et M. [S] [Z], à payer à la société SARL M’IMMO la somme de 2 676,30 euros (deux mille six cent soixante-seize euros et trente centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 859,70 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [K] [L] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 74 euros (soixante-quatorze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [K] [L],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 septembre 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [L] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [K] [L] sera condamnée à verser à la société SARL M’IMMO une indemnité d’occupation mensuelle égale à 432,45 euros (quatre cent trente-deux euros quarante-cinq centimes), et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,REJETTE la demande d’astreinte pour quitter les lieux de la société SARL M’IMMO en cas de résiliation du bail de plein droit ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [K] [L], à payer à la société SARL M’IMMO la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [K] [L], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 7 juillet 2025 et celui des assignations du 9 octobre 2025.

REJETTE la demande de la société SARL M’IMMO des frais d’exécution forcée;

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 5 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge