TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00047

N° RG 25/00659 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EFPR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 03 Février 2026

DEMANDEUR (S) :

E.P.I.C. OPDHLM-[Localité 2] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE LA [Localité 2] étant pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité à son siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [C] [W]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant

Madame [M] [W]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Valérie BERNARD

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 06 Janvier 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 03 Février 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe et rédigé avec le concours de [K] [F], attachée de justice

— réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Valérie BERNARD, Président et par Cécile JOUAULT, Greffier.

Copie avec formule exécutoire à M^e BELLESORT

Copie certifiée conforme à M. Et Mme [W] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 9 janvier 2025, l’office Public de l’Habitat de la [Localité 2] (ci-après OPH [Localité 2] Habitat) a conclu avec M. [C] [W] et Mme [M] [W] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], avec effet au 13 janvier 2025 et moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 347,89 €, hors charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2025, l’OPH [Localité 2] Habitat a fait délivrer à M. [C] [W] et à Mme [M] [W] un commandement de payer la somme en principal de 1.052,90€ au titre des loyers et des charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2025, l’OPH Mayenne Habitat a fait assigner M. [C] [W] et Mme [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval aux fins de :

— Recevoir [Localité 2] Habitat en son action, la dire bien fondée ;

— Voir constater et en tant que de besoin prononcer la résiliation du bail ;

— Ordonner que dans les 24 heures du Jugement à intervenir, les défendeurs devront vider de corps et de biens et rendre libre de tous occupants de leur chef, les locaux occupés par eux ;

— Ordonner que faute pour eux de ce faire dans ledit délai, ils y seront contraints par toutes voies de droit et notamment par expulsion avec l’appui de la force publique s’il y a lieu ;

— Condamner les défendeurs solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre à payer à [Localité 2] Habitat la somme principale de 1.052,90€ au titre des arriérés de loyers ladite somme avec intérêts de droit au taux légal à compter du 05/08/2025 date du commandement de payer resté sans effet ainsi que les loyers postérieurs jusqu’à la résiliation du bail ;

— Condamner les défendeurs solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre à payer à [Localité 2] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges mensuels actualisés conformément au bail à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des locaux ;

— Voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution ;

— S’entendre en outre voir condamner solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre, M. [C] [W] et Mme [M] [W], à verser la somme de 500 € TTC en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— S’entendre enfin voir condamner solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre, M. [C] [W] et Mme [M] [W] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 6 janvier 2026, l’OPH [Localité 2] Habitat actualise sa créance locative à la somme de 1.765,78€ et maintient ses autres demandes.

Cités par acte de commissaire de justice remis à étude, M. [C] [W] et Mme [M] [W] ne sont ni comparants, ni représentés.

A l’issue des débats, le juge a indiqué que l’affaire était mise en délibéré au 3 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

La saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.) est intervenue le 6 août 2025.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée à la Préfecture de la [Localité 2] le 28 octobre 2025, plus de six semaines avant l’audience du 6 janvier 2026.

La demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance

Il y a lieu de constater que le commandement de payer du 5 août 2025 ne visait pas le fondement du défaut d’assurance.

En conséquence, la clause résolutoire ne saurait être acquise sur le fondement du défaut d’assurance par le locataire contre les risques locatifs.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut de paiement des loyers

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule qu’en cas de non-paiement d’un seul terme de loyer et charges, du dépôt de ganratie, du Supplément de Loyer Solidarité, ou de toutes autres sommes dues à [Localité 2] Habitat, le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative de [Localité 2] Habitat deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Il résulte des pièces versées aux débats par [Localité 2] Habitat que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par M. [C] [W] et Mme [M] [W], la situation n’ayant pas été régularisée deux mois après le commandement de payer qui leur a été délivré le 5 août 2025.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de [Localité 2] Habitat à la date du 6 octobre 2025.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

M. [C] [W] et Mme [M] [W] étant occupants sans droit ni titre à compter du 6 octobre 2025, ils sont condamnés solidairement, à compter de cette date et jusqu’à la libération définitive des lieux constatée par la remise des clés, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

S’agissant d’une indemnité et non pas d’un loyer, il n’y a pas lieu à application des augmentations légales.

Sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés

En vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

La société [Localité 2] Habitat réclame le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte des sommes dues au 31 décembre 2025, prouvant ainsi les obligations dont elle demande l’exécution.

La créance de loyers apparaît régulière et bien fondée, sauf à déduire la somme de 101,88€ facturée le 31 août 2025 qui correspond aux frais du commandement et relève des dépens.

En conséquence, M. [C] [W] et Mme [M] [W] sont condamnés solidairement à payer à l’OPH [Localité 2] Habitat la somme de 1.663,90€ (1.765,78€ – 101,88€) au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 31 décembre 2025.

Sur la demande d’expulsion

M. [C] [W] et Mme [M] étant sans droit ni titre depuis le 6 octobre 2025, il y a lieu de dire que leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra être poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En vertu de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7.

Le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la demande tendant à dire que le locataire devra quitter les lieux dans un délai de 24 heures s’analyse en une demande de réduction de ce délai. Or, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande tendant à la réduction du délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [C] [W] et Mme [M] [W] supporteront in solidum la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 5 août 2025

L’équité ne commande pas qu’ils soient condamnés en plus au paiement d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la présente décision est exécutoire de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation à compter du 6 octobre 2025 du bail conclu entre les parties relatif au logement situé [Adresse 5] ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [W] et Mme [M] [W] à verser à l’OPH [Localité 2] Habitat, à compter du 6 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [W] et Mme [M] [W] à verser à l’OPH [Localité 2] Habitat la somme de 1.663,90€ au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 5 août 2025 sur la somme de 1.052,90€ ;

ORDONNE l’expulsion de M. [C] [W] et Mme [M] [W] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le greffe transmettra le présent jugement au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de M. [C] [W] et Mme [M] [W] dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande en réduction du délai d’expulsion formée par l’OPH [Localité 2] Habitat ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [W] et Mme [M] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 5 août 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La greffière La Présidente

Cécile JOUAULT Valérie BERNARD