MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 13 Août 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00487 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U6YL

CODE NAC : 50B – 0A

AFFAIRE : La SOCIETE CIVILE POUR L’ETUDE ET L’AMENAGEMENT DU CENTRE D’AFFAIRES REGIONAL DE RUNGIS C/ Société BAP 94

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

GREFFIER : lors des débats, Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

: lors du prononcé, Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

SOCIETE CIVILE POUR L’ETUDE ET L’AMENAGEMENT DU CENTRE D’AFFAIRES REGIONAL DE RUNGIS,

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 784 880 130

dont le siège social est sis 26 Boulevard des capucines – 75009 PARIS

représentée par Maître Davina SUSINI – LAURENTI, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : P0102

DEFENDERESSE

S. A. R. L. BAP 94

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 533 206 769

dont le siège social est sis 20 rue Léonard de Vinci – 75116 PARIS

représentée par Maître Corine RUIMY, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : D1649

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Débats tenus à l’audience du : 04 Juin 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 13 Août 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 13 Août 2024

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FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 6 août 2020, la société civile pour l’étude et l’aménagement du centre régional d’affaires régional de RUNGIS (SECAR) a donné à bail commercial à la société BAP 94, exploitant sous l’enseigne ADIDAS des locaux situés à THIAIS (94) dans le Centre commercial Belle Epine, locaux libellés n°9 d’une surface de 309,86 m² environ au niveau RDC et n° B10 d’une surface de 99,40 m² environ au niveau -1, pour une durée de 10 années à compter de la date de livraison devant intervenir au plus tard le 1er décembre 2020, moyennant s’agissant du local principal n° 9 d’un loyer variable égal à 10 % du chiffre d’affaires hors taxes de la société BAP 94 et un loyer minimum garanti de 226 730 € HT/HC par an payable trimestriellement, par avance et s’agissant du local de réserves n° B 10 d’un loyer annuel de 4970 € HT/HC en principal.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SECAR a adressé à la société BAP 94 plusieurs mises en demeure et a fait procéder le 14 mars 2023 à une saisie conservatoire de créances des comptes bancaires de la société BAP 94 au CIC à hauteur de la somme de 82 883,76 €. La saisie conservatoire a été dénoncée à la société BAP 94 le 22 mars 2023.

Par une ordonnance rendue le 20 octobre 2023 le juge des référés du tribunal judiciaire de CRETEIL a notamment rejeté la demande de condamnation provisionnelle sollicitée par la SECAR à hauteur de 93 425,44 € TTC au motif que les sommes dues au titre des loyers et charges avaient été intégralement réglées au jour de l’audience, sans qu’aucune contestation sérieuse ne puisse être opposée, a dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes, a rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné la société BAP 94 aux dépens.

La SECAR a adressé à la société BAP 94 des mises en demeure les 15 novembre 2023, 14 décembre 2023, 15 janvier 2024 et 14 février 2024 et lui a fait délivrer une sommation de payer la somme de 93 426,34 € par acte du 28 décembre 2023.

Elle a fait procéder par acte du 21 février 2024 à une saisie conservatoire de créances des comptes bancaires de la société BAP 94 au CIC à hauteur de la somme de 190 210,11 € au titre de l’arriéré locatif au 20 février 2024. La saisie conservatoire a été dénoncée à la société BAP 94 le 24 février 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, la société civile pour l’étude et l’aménagement du centre régional d’affaires régional de RUNGIS (SECAR) a fait assigner la société BAP 94, exploitant sous l’enseigne ADIDAS devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :

** condamner la société BAP 94 à payer à la société civile pour l’étude et l’aménagement du centre régional d’affaires régional de RUNGIS (SECAR) la somme provisionnelle de 190 210,11 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 mars 2024 avec intérêts au taux légal majoré de 500 points de base jusqu’à complet paiement,

** ordonner la capitalisation des intérêts ;

** condamner la société BAP 94 au paiement d’une somme de 19 021,01 € TTC au titre de la clause pénale représentant 10 % des sommes dues,

** condamner la société BAP 94 au paiement d’une somme de 5 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 4 juin 2024, la société civile pour l’étude et l’aménagement du centre régional d’affaires régional de RUNGIS (SECAR), par l’intermédiaire de son conseil, a développé des conclusions aux termes desquelles elle demande de voir :

** condamner la société BAP 94 à payer à la société civile pour l’étude et l’aménagement du centre régional d’affaires régional de RUNGIS (SECAR) la somme provisionnelle de 280 513,93 € TTC au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2024 avec intérêts au taux légal majoré de 500 points de base jusqu’à complet paiement,

** ordonner la capitalisation des intérêts ;

** condamner la société BAP 94 au paiement d’une somme de 28 051,69 € TTC au titre de la clause pénale représentant 10 % des sommes dues,

** débouter la société BAP 94 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

** condamner la société BAP 94 au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

La SECAR soutient que la société BAP 94 reste lui devoir la totalité des échéances depuis le 4ème trimestre 2023, soit la somme de 280 516,93 € TTC au paiement de laquelle elle sera condamnée à titre provisionnel sans que lui soit octroyé des délais de paiement avec majoration des intérêts de retard et condamnation au paiement de la somme de 28 051,69 € TTC au titre de la clause pénale. Elle sollicite le rejet de l’argumentaire de la société BAP 94 qui a été écarté dans le cadre de la précédente procédure de référé s’agissant de l’incompétence de la présente juridiction ; que les échéances qu’elle réclame concerne les termes des 4ème trimestre 2023, 1er et 2ème trimestres 2024 alors que les contestations formulées par la société BAP 94 concernent d’autres échéances qu’elle a réglées volontairement. Elle précise que depuis le 1er janvier 2024 le loyer a été indexé conformément à l’article 22.2.1 du bail ce qui a entraîné un ajustement du dépôt de garantie ; que la taxe sur les locaux commerciaux a été facturée le 10 avril 2024. Elle soutient qu’elle a bien décaissé le 25 octobre 2021 la somme de 150 000 € au titre des travaux d’aménagement contractuellement prévus. Elle ajoute qu’elle est fondée à annuler la franchise de loyers qu’elle avait accordée au preneur compte tenu de ses manquements à ses obligations.

Vu les conclusions développées à l’audience par la société BAP 94 aux termes desquelles elle demande de voir :

— constater l’absence d’urgence, les contradictions entre les sommes réclamées au fil de la procédure,

— constater l’absence de créance certaine, liquide et exigible,

— accueillir les contestations sérieuses qu’elle soulève,

— débouter la SECAR de toutes ses demandes contradictoires non étayées de décompte probant et la renvoyer au fond,

A titre reconventionnel,

— réduire la clause pénale de 38 672,90 € à la somme de 1 euro ;

— lui accorder 24 mois de délai pour solder la dette de 213 043,63 € arrêtée au 2ème trimestre 2024 inclus,

— condamner la SECAR à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

Elle soutient que dans l’ordonnance du 20 octobre 2023 il a été constaté qu’au 28 septembre 2023 les comptes entre les parties ne laissaient ressortir aucune dette locative ; que depuis sont devenus exigibles les loyers du 4ème trimestre 2023, et ceux des 1er et 2ème trimestres 2024, soit la somme de 268 016,31 € (3 X 89 338,77 €) ; que déduction faite de la somme de 31 189,78 € correspondant aux sommes de la saisie du 24 février 2024 à laquelle elle a acquiescé, elle reconnaît devoir la somme de 264 826,53 € à l’exclusion de toutes autres sommes. Elle considère que la SECAR est de mauvaise foi en révoquant unilatéralement les franchises de loyers qu’elle lui a consenti alors qu’elle a mis sa trésorerie en tension en ne lui remboursant pas les 150 000 € d’aménagement de travaux contractuellement consentis.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 août 2024.

SUR CE

Sur la demande de condamnation provisionnelle

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société civile pour l’étude et l’aménagement du centre régional d’affaires régional de RUNGIS (SECAR) arrêté au 30 mai 2024, il apparaît qu’elle réclame à titre principal à la société BAP 94 :

— le 4ème trimestre 2023 (soit 89 338,77 € – 3 357,33 de trop perçu) : 85 981,44 €

— le 1er trimestre 2024 : 89 338,77 €

— le réajustement du dépôt de garantie et la majoration de loyer en raison de l’indexation du loyer au 1er janvier 2024 : 8 987,64 €

— le 2ème trimestre 2024 avec indexation : 94 241,12 €

— la taxe sur les locaux commerciaux : 1 967,96 €

L’indexation annuelle du loyer au 1er janvier de chaque année est bien stipulée au bail (article 22,2,1) ; le bail stipule également un ajustement du dépôt de garantie qui doit être égal au quart du loyer minimum garanti (article 26), dès lors les sommes réclamées par la SECAR à ces titres ne sont pas sérieusement contestables, la société BAP 94 ne contestant pas les modalités de calcul détaillées dans la facture n° 2024500393 (pièce n°20).

S’agissant de la taxe sur les locaux commerciaux, la SECAR ne produit aucun justificatif ni la facture correspondante, l’obligation de la société BAP 94 au paiement de cette somme de 1 967,96 € apparaît dans ces conditions sérieusement contestable.

La société BAP 94 sollicite la déduction de la somme de 31 189,78 € au motif qu’elle aurait acquiescé à la saisie du 24 février 2024, cependant, le commissaire de justice instrumentaire conteste cette allégation (pièce de la SECAR n° 22) et la société BAP 94 n’établit pas l’acquiescement qu’elle invoque la pièce qu’elle produit (pièce n° 3) correspondant manifestement à la précédente saisie conservatoire puisqu’elle date du 8 avril 2023. Il n’y a donc pas lieu de déduire ladite somme.

L’obligation de la société BAP 94 au titre des loyers, charges, taxes et accessoires au 30 mai 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 278 548,97 € (4ème trimestre 2023, 1er et 2ème trimestres 2024, indexation du loyer et réajustement du dépôt de garantie), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société BAP 94, avec intérêts au taux légal, sans qu’il y ait lieu à majoration, à compter de la présente décision.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 4 juin 2024, date des conclusions formulant cette prétention pour la première fois.

Il convient de relever que la SECAR ne réclame pas le paiement d’autres sommes et que la société BAP 94 ne conteste pas sérieusement les affectations opérées par la SECAR concernant ses précédents règlements et qui ont été constatées par l’ordonnance de référé du 20 octobre 2023 qui a jugé qu’aucune somme n’était plus due au 3ème trimestre 2023 inclus. En conséquence, l’argumentation des parties concernant la révocation des franchises de loyers contractuellement consenties est difficilement compréhensible et ne peut produire aucun effet juridique.

Sur la demande de délais de paiement

La société BAP 94 sollicite des délais de paiement mais ne produit aucun élément sur sa situation économique actuelle, les pièces comptables produites correspondant à la période 2020/2021 (pièce n° 5), par ailleurs, elle a déjà bénéficié de délais de fait compte tenu des délais de procédure et ses manquements à ses obligations contractuelles sont répétés puisqu’une précédente instance en référé avait dû être engagée en 2023.

En conséquence, il convient de débouter la société BAP 94 de sa demande de délais de paiement.

Sur la clause pénale

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci ; la société civile pour l’étude et l’aménagement du centre régional d’affaires régional de RUNGIS (SECAR) sollicite l’application d’une pénalité lui attribuant 10 % du montant des sommes retenues ; cette pénalité apparaissant manifestement excessive, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Il ne pourra pas être fait droit à la demande de la société BAP 94 de réaffecter la somme de 23 732,92 € qu’elle prétend avoir versée au titre des clauses pénales alors que sur les sommes réclamées par la SECAR, dans le cadre de la présente procédure, au titre des clauses pénales qu’elle a comptabilisée pour un montant total de 14 889,90 €, la société BAP 94 ne s’est acquittée d’aucun règlement et qu’elle ne peut prétendre au remboursement de sommes qu’elle a accepté de régler spontanément au titre de précédentes demandes en paiement de clause pénale.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la société BAP 94, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société BAP 94 ne permet d’écarter la demande de la société civile pour l’étude et l’aménagement du centre régional d’affaires régional de RUNGIS (SECAR) formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 500,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la société BAP 94 à payer à la société civile pour l’étude et l’aménagement du centre régional d’affaires régional de RUNGIS (SECAR) la somme provisionnelle de 278 548,97 € au titre de l’arriéré locatif au 30 juin 2024 (4ème trimestre 2023, 1er et 2ème trimestres 2024, indexation du loyer et réajustement du dépôt de garantie4ème trimestre 2023, 1er et 2ème trimestres 2024, indexation du loyer et réajustement du dépôt de garantie), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 4 juin 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTONS la société BAP 94 de sa demande de délais de paiement ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ainsi que sur le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNONS la société BAP 94 aux entiers dépens ;

CONDAMNONS la société BAP 94 à payer à la société civile pour l’étude et l’aménagement du centre régional d’affaires régional de RUNGIS (SECAR) la somme de 1 500,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 13 août 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,