MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 02 Décembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/01404 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VJVS

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : E.P.I.C. VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE C/ Société DENTICAL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

E. P. I. C. VALOPHIS HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL DE MARNE

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro B 785 769 555

dont le siège social est sis 9 route de Choisy – 94000 CRETEIL

représentée par Maître Maxime TONDI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 145

DEFENDERESSE

SOCIÉTÉ DENTICAL

dont le siège social est sis 155, rue Maurice Utrillo – 95100 ARGENTEUIL

non représentée

*******

Débats tenus à l’audience du : 14 Novembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président :le 02 Décembre 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2024

*******

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 juin 2019, l’Office Public de l’Habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT a donné à bail commercial à la SAS DENTICAL des locaux situés 4 voie des Saules 94310 ORLY, moyennant un loyer annuel de 41 580,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, à terme échu.

Des loyers sont demeurés impayés.

L’Office Public de l’Habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 12 juin 2024 à la SAS DENTICAL pour une somme de 13 744,74 € au titre de l’arriéré locatif au 6 juin 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 9 août 2024, l’Office Public de l’Habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT a fait assigner la SAS DENTICAL devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SAS DENTICAL et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— rappeler les dispositions des articles L. 411-1 et suivants et L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution concernant le sort des meubles se trouvant sur place,

— condamner la SAS DENTICAL à payer à l’Office Public de l’Habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT la somme provisionnelle de 18 326,00 € au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 13 744 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la SAS DENTICAL au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale à la valeur d’un quart d’une annuité du loyer en vigueur augmentée des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la SAS DENTICAL au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

— ordonner l’exécution de la décision au seul vu de la minute.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 14 novembre 2024, l’Office Public de l’Habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la SAS DENTICAL n’a pas constitué avocat.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 12 juin 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, l’Office Public de l’Habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 13 744,74 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 13 juillet 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS DENTICAL et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS DENTICAL depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation mensuelle égale au quart du loyer annuel en cas d’expulsion, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par l’Office Public de l’Habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT, l’obligation de la SAS DENTICAL au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 30 juin 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 18 326,00 € [loyer de juin 2024 inclus], somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS DENTICAL, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 13 744,74 € et à compter du 9 août 2024 pour le solde.

Sur le dépôt de garantie

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS DENTICAL, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS DENTICAL ne permet d’écarter la demande de l’Office Public de l’Habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Aucune circonstance ne justifie que l’exécution de la décision intervienne au seul vu de la minute.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 juillet 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS DENTICAL et de tout occupant de son chef des lieux situés 4 voie des Saules 94310 ORLY avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS DENTICAL, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SAS DENTICAL à la payer,

CONDAMNONS par provision la SAS DENTICAL à payer à l’Office Public de l’Habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT la somme de 18 326,00 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 30 juin 2024 (loyer de juin 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024 sur 13 744,74 € euros et à compter du 9 août 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la SAS DENTICAL aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SAS DENTICAL à payer à l’Office Public de l’Habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 2 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,