MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 07 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00725 – N° Portalis DB3T-W-B7I-UXIE

AFFAIRE : LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU 141, AVENUE DE PARIS – 94800 VILLEJUIF représenté par son Syndic le Cabinet AMI PARIS – AGENCE GEI VITRY S.A.S. C/ [C] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

5ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRESIDENT : Madame Paméla TABARDEL, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Mathieu LE LAIN, Greffier

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

Lors du prononcé :

PRESIDENT : Monsieur Benjamin VERNOTTE, Vice-Président

GREFFIER : Monsieur Mathieu LE LAIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU 141, AVENUE DE PARIS – 94800 VILLEJUIF

Représenté par son Syndic, le Cabinet AMI PARIS – AGENCE GEI VITRY, S.A.S.

Immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 791 523 509

dont le siège social est sis 33, Avenue Anatole France – 94800 VILLEJUIF

représenté par Maître Benjamin JAMI, de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : E 1811

DEFENDEUR

Monsieur [C] [O]

demeurant 141, Avenue de Paris – Boîte 87 – 94800 VILLEJUIF

Non Représenté

Clôture prononcée le : 10 Décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président le : 7 Février 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du : 7 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE :

M. [C] [O] est propriétaire dans l’immeuble situé 141 avenue de Paris – 94800 Villejuif, des lots n° 152 et 211.

Suivant mise en demeure par lettre commandée avec accusé de réception adressée le 21 juin 2023, il a été demandé à M. [C] [O] de payer la somme de 4 958,06 € au titre des charges de copropriété.

Par assignation délivrée le 5 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 141 avenue de Paris – 94800 Villejuif, représenté par son syndic en activité la Cabinet AMI Paris – agence GEI Vitry, a attrait M. [C] [O] devant le Tribunal Judiciaire de Créteil en paiement des charges de copropriété.

Dans son exploit introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 141 avenue de Paris – 94800 Villejuif a demandé au tribunal de :

— condamner M. [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

** 9 865,11 € au titre charges de copropriété impayées arrêtés au 21 novembre 2023,

** 2 000,00 € pour dommages et intérêts ;

** 1 080,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire.

M. [C] [O] n’a pas constitué avocat. En conséquence, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2024 et l’affaire a été immédiatement mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les charges de copropriété :

En application de l’article 10 al. 2 et 3 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

L’article 14-1 de la même loi dispose que « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. ».

En application de l’article 14-2-1, I, « Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1° De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ;

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…) ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande les pièces suivantes :

— le relevé de propriété des lots n° 152 et 211 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes, votant les travaux et fixant les budgets prévisionnels conformément aux dispositions du règlement de copropriété et aux règles de répartition des charges ;

— les attestations de non-recours ;

— le décompte individuel de charges ;

— et les appels de fonds.

L’historique des appels de charges démontre que des sommes n’ont pas été payées par M. [C] [O] entre le 1 avril 2021 et le 21 novembre 2023. En outre, la mise en demeure du 21 juin 2023 est restée vaine.

Le montant de la créance détenue par le syndicat des copropriétaires est ainsi constituée :

— charges de copropriété, frais inclus : 9 865,11 €.

— frais de l’article 10-1 à déduire : 880,00 €.

Il y a lieu par conséquent de condamner M. [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 141 avenue de Paris – 94800 Villejuif, représenté par son syndic en activité la Cabinet AMI Paris – agence GEI Vitry, la somme de 8 985,11 € au titre des charges de copropriété, hors frais, outre intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2023 sur la somme de 4 958,06 € et à compter du 5 janvier 2024 sur la somme de 4 027,05 €.

Par ailleurs, les intérêts sur les sommes ci-dessus seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 5 janvier 2024, date de la première demande faite en ce sens.

Sur les frais de recouvrement :

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 880,00 € au titre des frais de recouvrement.

Les frais de mise en demeure, de relance, de constitution et transmission de dossier huissier et avocat, facturés par le syndic en application d’un contrat auquel le copropriétaire est tiers ne constituent pas des frais nécessaires, puisqu’ils ressortent de la gestion courante du syndic, et qu’il n’est pas établi qu’ils correspondent à des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant ; les frais d’huissier sont inclus dans les dépens ; les honoraires d’avocat peuvent faire l’objet d’une demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La demande au titre des frais sera par conséquent rejetée.

Sur les dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il apparaît qu’en dépit d’une précédente condamnation par jugement du 16 mars 2021, M. [C] [O] a persisté à ne pas payer leurs charges de copropriété à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 141 avenue de Paris – 94800 Villejuif.

Ce manquement répété du copropriétaire caractérise sa mauvaise foi et est à l’origine d’un préjudice important pour la copropriété, qui se trouve contrainte de retarder la réalisation des projets concernant l’immeuble, ou de faire prendre en charge par les autres copropriétaires les sommes qui auraient dû être payées par M. [C] [O].

Considérant les circonstances de l’espèce et notamment la durée pendant laquelle M. [C] [O] s’est abstenu de payer ses charges de copropriété, il convient de fixer le préjudice subi par la copropriété à la somme de 300,00 €.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 141 avenue de Paris – 94800 Villejuif, représenté par son syndic en activité la Cabinet AMI Paris – agence GEI Vitry, la somme de 300,00 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Il convient de condamner M. [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 141 avenue de Paris – 94800 Villejuif, représenté par son syndic en activité la Cabinet AMI Paris – agence GEI Vitry, la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Enfin, il convient de condamner M. [C] [O] aux dépens comme précisé au dispositif.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE M. [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 141 avenue de Paris – 94800 Villejuif, représenté par son syndic en activité la Cabinet AMI Paris – agence GEI Vitry :

—  8 985,11 € au titre des charges de copropriété hors frais pour la période comprise entre le 1 avril 2021 et le 21 novembre 2023,

outre intérêts taux légal à compter du 21 juin 2023 sur la somme de 4 958,06 € et à compter du 5 janvier 2024 sur la somme de 4 027,05 € ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 5 janvier 2024 ;

CONDAMNE M. [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 141 avenue de Paris – 94800 Villejuif, représenté par son syndic en activité la Cabinet AMI Paris – agence GEI Vitry, la somme de 300,00 € à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE M. [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 141 avenue de Paris – 94800 Villejuif, représenté par son syndic en activité la Cabinet AMI Paris – agence GEI Vitry, la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [O] aux dépens comprenant notamment les frais de mise en demeure par lettre commandée avec accusé de réception adressée le 21 juin 2023, les frais de signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du présent jugement, outre l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEPT FEVRIER

LE GREFFIER LE PRESIDENT