MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 24 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00432 – N° Portalis DB3T-W-B7J-VXML

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : Etablissement public [Localité 4] – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT C/ S.E.L.A.R.L. [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire DECHELETTE, Première vice-présidente adjointe

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

E. P. I. C. [Adresse 5] – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Armand BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : B0274

DEFENDERESSE

S. E. L. A. R. L. [S]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Lionel COHEN, avocat au barreau d’ESSONNE

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Débats tenus à l’audience du : 15 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 24 Juin 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 novembre 2008, l’établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) [Localité 4]-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a donné à bail commercial à une société l’ACADEMY des locaux situés [Adresse 1], à savoir, un local commercial d’une surface de 270 m² et un sous-sol d’une surface de 210 m², moyennant un loyer annuel de 37.500 €, hors charges et hors taxes.

Par acte sous seing privé du 3 novembre 2021, la société l’ACADEMY a cédé son droit au bail à la société [S].

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2022, l’EPIC [Localité 4] – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT et la société [S] sont convenus d’un bail renouvelé, moyennant un loyer annuel de 18.804,85 €, hors charges et hors taxes, à compter du 3 novembre 2021.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Le bailleur a transmis au preneur une relance sur les loyers impayés, pour un montant de 38.178,59 euros, par lettre recommandée avec avis de réception du 21 décembre 2023.

Le bailleur a consenti la mise en place d’un plan d’apurement de la dette locative à effet au 1er février 2024 prévoyant, outre le paiement du loyer courant, le paiement des échéances d’un montant de 1.000 euros par mois.

La société [S] n’ayant pas honoré cet échéancier, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, par acte d’huissier du 17 mai 2024, pour une somme de 43.560,91 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 avril 2024. Une mise en demeure le 13 juin 2024 a suivi, sans qu’aucun arriéré soit payé par la locataire ;

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 25 février 2025, VALDEVY – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a fait assigner la société [S] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment de :

voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

ordonner l’expulsion de la société [S] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

condamner la SELARL [S] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé et charges globales, majoré de 50 % à titre de pénalité, à compter du 18 juin 2024 jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

condamner la SELARL [S] à payer à [Localité 4] – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT la somme provisionnelle de 52.407,59 €, à parfaire, au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêtés au 16 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse),

ordonner la capitalisation des intérêts,

débouter la SELARL [S] de toutes demandes de délais de paiement éventuellement sollicitées,

dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

condamner la SELARL [S] au paiement d’une somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et celui de l’assignation.

Par conclusions déposées à l’audience, [Localité 4] – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a notamment demandé au juge des référés de :

constater l’accord intervenu entre [Localité 4] – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT et la SELARL [S] ;

condamner la SELARL [S] à lui verser la somme provisionnelle de 59.438,60 euros arrêtée au 14 avril 2025 ;

autoriser la SELARL [S] à se libérer de cette somme à hauteur de 10.000 € avant le 31 mai 2025, et par mensualités de 2.000 euros par mois jusqu’à apurement complet de la dette locative, outre le versement du loyer courant et des charges ;

suspendre pendant cette période les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

dire qu’à défaut de paiement d’un seul terme (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets et, dans ce cas, faire droit aux demandes présentées dans son assignation et énumérées à nouveau dans ses dernières écritures.

Il convient de se référer aux écritures déposées pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 15 avril 2025, les parties, régulièrement représentées par leurs conseils, ont fait valoir la signature de l’accord par les parties et ont demandé au tribunal d’entériner les conclusions du demandeur.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025.

SUR CE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 17 mai 2024 que le demandeur verse aux débats (pièce 6), en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, [Localité 4] – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 43.560,91 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 18 juin 2024.

Après vérification du décompte daté du 14 avril 2025 et des pièces produits aux débats, la créance locative s’élève désormais à : 59.438,60 euros.

Il y a donc lieu de condamner par provision la SELARL [S] au payement de la somme de 59.438,60 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 43.560,91 euros et à compter de l’assignation sur le surplus, sous réserve des règlements intervenus, au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, dans l’hypothèse où les délais de paiement ne seraient pas respectés et que la clause résolutoire reprendrait ses effets, l’indemnité d’occupation due par le preneur depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SELARL [S], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Aucun élément tiré de l’équité ne permet d’écarter la demande de [Localité 4] – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qui sera évaluée à la somme de 1.000 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies à la date du 18 juin 2024;

CONDAMNONS la SELARL [S] à payer à [Localité 4] – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT la somme provisionnelle de la somme de 59.438,60 euros au titre de l’arriéré locatif au 14 avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 43.560,91 euros et à compter de l’assignation sur le surplus, sous réserve des règlements intervenus ;

AUTORISONS la SELARL [S] à se libérer de cette somme à hauteur de 10.000 € avant le 31 mai 2025, et par mensualités de 2.000 euros par mois jusqu’à apurement complet de la dette locative, outre le versement du loyer courant et des charges ;

ORDONNONS la suspension, pendant cette période, des effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’un seul terme (loyer ou arriéré, charges et accessoires courants) à son échéance et dans son intégralité, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SELARL [S] et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance si nécessaire de la force publique et avec l’aide d’un serrurier, des lieux loués situés [Adresse 1], et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la société [S], personne expulsée, dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la société [S] d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, du 18 juin 2024 jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la SELARL [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et celui de l’assignation ;

CONDAMNONS la SELARL [S] à payer à [Localité 4] – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT la somme de 1.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 24 juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES,