TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/09259 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2AWM

Minute : 25/00245

Société TOIT ET JOIE

Représentant : Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

C/

Monsieur [D] [X]

Madame [G] [X]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Février 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée,

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Société TOIT ET JOIE, demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIE, avocat au barrreau de SEINE-SAINT-DENIS, cestiaire 173.

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2004, la SA d’HLM TOIT et JOIE a donné à bail à Monsieur [W] [H] et Madame [G] [P] épouse [H] un appartement n°0077 situé [Adresse 2] pour un loyer d’un montant actualisé de 808,56 euros charges comprises.

Par jugement en date du 22 juin 2012, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Bobigny a prononcé le divorce de Monsieur [W] [H] et Madame [G] [P] épouse [H] et a attribué à Madame [G] [P] le droit au bail sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 8].

Monsieur [W] [H] est décédé le 08 avril 2015.

Le 25 avril 2015, Madame [G] [P] s’est mariée avec Monsieur [D] [X] qui est devenu cotitulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 février 2024, la SA d’HLM TOIT et JOIE a fait délivrer à Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4156,61 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 05 février 2024.

La Caisse d’allocations familiales de la Seine-Saint-Denis a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception en date 02 octobre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, la SA d’HLM TOIT et JOIE a fait assigner Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du RAINCY aux fins de voir :constater que la clause résolutoire insérée dans le bail, est acquise pour le logement et ses éventuelles annexes,

ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X] des lieux qu’ils occupent, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,l’autoriser à disposer des meubles garnissant les lieux au jour de l’expulsion conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X], au paiement de la somme de 7660,98 euros, terme du mois d’août 2024 inclus selon décompte arrêté au 24 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, condamner solidairement Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X] à payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail, condamner solidairement Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux,condamner solidairement Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X] au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, condamner solidairement Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X] au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

condamner solidairement Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de ses suites et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 6] par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 1er octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 décembre 2024.

A l’audience, la SA d’HLM TOIT et JOIE, représentée, maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 3738,85 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que les locataires n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse n’est pas opposée l’octroi de délais.

Régulièrement cités à l’étude du commissaire de justice selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X] n’ont pas comparu et ne sont pas représentés. Le jugement susceptible d’appel sera en conséquence réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la Seine-Saint-Denis, le 1er octobre 2024, soit six semaines avant l’audience du 02 décembre 2024.

Par ailleurs, la SA d’HLM TOIT et JOIE justifie avoir saisi la Caisse d’allocation familiales de la Seine-Saint-Denis le 02 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM TOIT et JOIE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé les 1er avril 2004, du commandement de payer délivré le 08 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 29 novembre 2024 que la SA d’HLM TOIT et JOIE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire la somme de 178,41 euros au titre des frais imputés aux locataires qui ne constituent pas des loyers (frais d’enquête et de commandement de payer).

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X] à payer à la SA d’HLM TOIT et JOIE la somme de 3715,99 euros, au titre des sommes dues au 29 novembre 2024, mois d’octobre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer reste sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 1er avril 2004 et tacitement reconduit le 1er août 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 08 février 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévus à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 21 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er avril 2004 à compter du 22 mars 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, malgré l’absence de comparution de Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X], il ressort des observations du bailleur, favorable à l’octroi de délais de paiement d’office, et de l’examen du décompte, qui montre des règlements réguliers, que les locataires sont en mesure de régler la dette locative. Il convient donc d’accorder d’office à Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet.

Dans ce cas, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible.

En outre, la résiliation du bail étant acquise à la date du 22 mars 2024, Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X] deviendront occupants sans droit ni titre et faute pour ceux-ci d’avoir volontairement libéré les lieux, ils sera procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, selon les modalités définies dans le dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X] seront redevables in solidum d’une indemnité d’occupation, en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, que Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X] devront payer à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA d’HLM TOIT et JOIE ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X] qui succombent à la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 08 février 2024, de la présente assignation et de ses suites et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM TOIT et JOIE la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X] seront en conséquence condamnés in solidum, au paiement de la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM TOIT et JOIE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 1er avril 2004, entre la SA d’HLM TOIT ET JOIE, d’une part, et Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation, [Adresse 2], sont réunies à la date du 22 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X] à payer à la SA d’HLM TOIT ET JOIE la somme de 3715,99 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 29 novembre 2024, mois d’octobre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ACCORDE un délai à Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X] à s’acquitter de la dette en trente- six mensualités, en procédant à trente-cinq versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 2] et ses éventuelles annexes, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des locataires expulsés, en un lieu que ceux-ci auront choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux locataires expulsés d’avoir à les retirer à leurs frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X] à payer à la SA d’HLM TOIT ET JOIE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du mois de novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire par procès-verbal d’expulsion ou de remise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE la SA d’HLM TOIT ET JOIE de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 08 février 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [X] et Madame [G] [P] épouse [X] à payer à la SA Seqens la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE