MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 26 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00051 – N° Portalis DB3T-W-B7J-VST5

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. IVRY LE MONDE C/ S.A.S. CENTURION 26

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. IVRY LE MONDE, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 844 766 931, dont le siège social est sis 152 boulevard Haussmann – 75008 PARIS

représentée par M^e Sandra ROBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0017

DEFENDERESSE

S.A.S. CENTURION 26, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 898 197 645, dont le siège social est sis 3 rue de Vienne – 75008 PARIS

représentée par M^e Mathilde ANDRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 480

*******

Débats tenus à l’audience du : 13 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 26 Juin 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 3 janvier 2023, la SCI IVRY LE MONDE a donné à bail commercial à la SAS CENTURION 26 des locaux situés 13 a 30, rue Maurice Gunsbourg et 31 a 43,boulevard du Colonel Fabien, ZAC IVRY CONFLUENCE, à IVRY SUR SEINE (94200), moyennant un loyer annuel de 96 473,25 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2024, la SCI IVRY LE MONDE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS CENTURION 26 pour une somme de 64 646,60 € au titre de l’arriéré locatif au 11 juin 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, la SCI IVRY LE MONDE a fait assigner la SAS CENTURION 26 devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– ordonner l’expulsion de la SAS CENTURION 26 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard commençant à courir quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance,

– ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde-meubles du choix de lla SCI IVRY LE MONDE aux frais, risques et périls de la SAS CENTURION 26,

– condamner la SAS CENTURION 26 à payer à la SCI IVRY LE MONDE la somme provisionnelle de 152 947,05 €, détaillée comme suit :

– 126 976,24 € correspondant à 1'arriéré des loyers, charges et taxes dus à la date du 5 novembre 2024,

– 25 395,24 € correspondant au montant de la clause indemnitaire contractuellement prévue,

– 575,57 € correspondant au montant du commandement de payer, frais d’exécution, frais de relance, frais de saisie-conservatoire, frais de nantissement, extrait Kbis,

– ordonner que toutes les sommes dues au titre des loyers, charges et accessoires seront assorties d’un intérêt au taux de base bancaire majoré de quatre points,

– condamner la SAS CENTURION 26 au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges et taxes jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la SAS CENTURION 26 au paiement d’une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 13 mai 2025, la SCI IVRY LE MONDE, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement constituée, la SAS CENTURION 26 n’est pas représentée à l’audience.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI IVRY LE MONDE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 64 646,60 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 3 août 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS CENTURION 26 et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Il n’y a pas lieu d’accorder d’astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS CENTURION 26 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI IVRY LE MONDE, l’obligation de la SAS CENTURION 26 au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 5 novembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 126 976,24 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS CENTURION 26, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 64 646,60 € et à compter du 29 novembre 2024 pour le solde.

Il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’intérêt majoré de 4 points, car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe à l’instance au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS CENTURION 26 ne permet d’écarter la demande de la SCI IVRY LE MONDE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 3 août 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS CENTURION 26 et de tout occupant de son chef des lieux situés 13 a 30, rue Maurice Gunsbourg et 31 a 43,boulevard du Colonel Fabien, ZAC IVRY CONFLUENCE, à IVRY SUR SEINE (94200) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS CENTURION 26, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SAS CENTURION 26 à la payer,

CONDAMNONS par provision la SAS CENTURION 26 à payer à la SCI IVRY LE MONDE la somme de 126 976,24 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 5 novembre 2024 , avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024 sur 64 646,60 € euros et à compter du 29 novembre 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale,

CONDAMNONS la SAS CENTURION 26 aux entiers dépens,

CONDAMNONS la SAS CENTURION 26 à payer à la SCI IVRY LE MONDE la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 26 juin 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS