MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 02 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01299 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VL5S

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : EPFIF C/ S.A.R.L. ARBAT FR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE-DE-FRANCE (EPFIF), EPIC immatriculé au RCS de PARIS sous le n° 495 120 008, dont le siège social est sis 4/14, rue Ferrus – 75014 PARIS

représenté par M^e Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ARBAT FR, immatriculée au RCS de CRÉTEIL sous le numéro 538 885 435, dont le siège social est sis 26 avenue de Verdun – 94200 IVRY-SUR-SEINE

représentée par M^e Lydia BOUDRICHE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 555

Débats tenus à l’audience du : 05 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Juin 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 mai 2016, Monsieur [W] [N], aux droits duquel vient l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF), a donné à bail commercial à la SARL ARBAT FR des locaux situés 26 avenue de Verdun 94200 Ivry sur Seine, moyennant un loyer annuel de 15 397,80 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

L’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 19 juin 2024 à la SARL ARBAT FR pour une somme de 8 418,72 € au titre de l’arriéré locatif au 14 juin 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 9 septembre 2024, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) a fait assigner la SARL ARBAT FR devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 20 juillet 2024,

— ordonner l’expulsion de la SARL ARBAT FR et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner la SARL ARBAT FR au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de la décision à intervenir, à défaut d’avoir spontanément restitué les lieux loués et d’en avoir rendu les clés à l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF),

— dire que le président du tribunal judiciaire de Créteil statuant en référé pourra liquider l’astreinte fixée,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la SARL ARBAT FR à payer à l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) la somme provisionnelle de 11 346,94 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la SARL ARBAT FR au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, à compter du 20 juillet 2024 et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— à titre subsidiaire : dire qu’à défaut de respect par la SARL ARBAT FR des délais de paiement accordés, ou d’absence de règlement des loyers et charges à leur échéance contractuelle, la clause résolutoire insérée au bail commercial sera définitivement acquise et l’expulsion pourra être poursuivie,

— condamner la SARL ARBAT FR au paiement d’une somme de 1 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation, de la signification et de l’exécution de l’ordonnance à intervenir.

Par ordonnance du 10 décembre 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du lundi 20 janvier 2025, afin de permettre la représentation de la SARL ARBAT FR à l’audience.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 5 mai 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) sollicite du juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 20 juillet 2024,

— ordonner l’expulsion de la SARL ARBAT FR et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner la SARL ARBAT FR au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de la décision à intervenir, à défaut d’avoir spontanément restitué les lieux loués et d’en avoir rendu les clés à l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF),

— dire que le président du tribunal judiciaire de Créteil statuant en référé pourra liquider l’astreinte fixée,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la SARL ARBAT FR à payer à l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) la somme provisionnelle de 11 777,74 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la SARL ARBAT FR au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, à compter du 20 juillet 2024 et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— rejeter l’ensemble des demandes de la SARL ARBAT FR,

— à titre subsidiaire : dire qu’à défaut de respect par la SARL ARBAT FR des délais de paiement accordés, ou d’absence de règlement des loyers et charges à leur échéance contractuelle, la clause résolutoire insérée au bail commercial sera définitivement acquise et l’expulsion pourra être poursuivie,

— condamner la SARL ARBAT FR au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation, de la signification et de l’exécution de l’ordonnance à intervenir.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SARL ARBAT FR sollicite du juge des référés de :

— dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) à mieux se pourvoir,

— à titre infiniment subsidiaire, accorder à la SARL ARBAT FR un calendrier de paiement s’étalant sur une période de 24 mois et prévoyant des échéances d’un montant de 484,75 euros,

— en tout état de cause :

* constater la suspension de la clause résolutoire,

* débouter l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) de sa demande de résiliation du bail et de toutes ses demandes incidentes,

* condamner l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) sollicite l’acquisition de la clause résolutoire en indiquant que la SARL ARBAT FR n’a pas respecté son obligation de s’acquitter de ses loyers et charges à compter du mois d’octobre 2023 et n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai imparti. Elle indique que les paiements dont la SARL ARBAT FR fait état ont été pris en compte pour la plupart en intégralité dans le décompte figurant en annexe du commandement du 19 juin 2024. Elle souligne que pour le reste des paiements, la SARL ARBAT FR réalise depuis toujours des virements uniques pour le paiement de ses loyers commerciaux mais également pour le paiement des loyers du logement de son gérant, Monsieur [K] [C], ce qui oblige l’administrateur de biens à ventiler les paiements sur les décomptes et a pu engendrer des erreurs d’imputation qui ont néanmoins été corrigées. Elle rappelle qu’en tout état de cause la SARL ARBAT FR reste devoir la somme de 3.262,44 euros non réglée dans le délai d’un mois à la suite du commandement de payer du 19 juin 2024.

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la SARL ARBAT FR allègue du paiement des loyers en 2021 auprès de l’ancien gestionnaire NEXITY, et rappelle qu’il ne lui appartient pas de se tourner vers cet ancien gestionnaire pour récupérer la somme réglée puisque l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) a repris en lieu et place de NEXITY la gestion de l’immeuble. Elle soutient qu’en 2022 l’immeuble était géré dès le 1er juin 2022 par COOPEXIA et que seule la somme de 1.458,35 euros reste due sur cette période. Sur l’année 2023, elle soutient l’existence d’un trop-perçu de 5.839,53 euros. Selon elle, l’écart et le trop-perçu par l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) provient d’erreurs d’écritures, des sommes ayant été annulées dans le décompte produit alors que des virements ont bien été effectués. Elle reconnaît être redevable de la somme de 1.242,84 euros.

Sur ce,

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Un commandement délivré de mauvaise foi ne peut produire aucun effet.

En l’espèce, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 juin 2024 pour la somme de 8.418,72 euros selon décompte annexé arrêté au 31 mai 2022.

Dans le cadre de la présente procédure, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) reconnaît que des erreurs ont été commises sur le décompte annexé au commandement. Il apparaît en effet à de nombreuses reprises des lignes intitulées « annul écriture » alors que la SARL ARBAT FR a procédé aux virements pour le paiement de ses loyers. Il sera rappelé que les virements supposent que le compte du donneur d’ordre soit suffisamment provisionné.

En outre, il apparaît que l’immeuble a été géré par divers gestionnaires professionnels, auxquels il appartenait d’imputer le paiement des loyers commerciaux de la SARL ARBAT FR et des loyers de Monsieur [C], son gérant, sans erreur sur les décomptes adéquats. Il ne peut également être reproché à la SARL ARBAT FR d’avoir effectué un versement en 2021 auprès de NEXITY, gestionnaire de l’immeuble à l’époque, dans la mesure où il appartenait à l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) de se rapprocher de ce gestionnaire pour l’imputation de cette somme et de corriger son décompte.

Enfin, il n’est pas contesté qu’un projet de démolition de l’immeuble est en cours et que l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) a fait délivrer par acte du 23 avril 2024, soit deux mois avant le commandement de payer visant la clause résolutoire, à la SARL ARBAT FR un congé avec refus de renouvellement contre paiement d’une indemnité d’éviction.

Dans ces conditions, la bonne foi de l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) n’est pas caractérisée et il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties à la suite de ce commandement délivré le 19 juin 2024, ni de faire droit aux demandes subséquentes de l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF).

Sur la demande de provision au titre du loyer impayé et la demande de délais de paiement

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

L’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) sollicite la somme de 11 777,74 euros au titre des loyers selon décompte au 29 avril 2025.

Comme démontré plus avant, le décompte transmis par l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) est sujet à des contestations sérieuses.

La SARL ARBAT FR reconnaît au sein de ses conclusions devoir la somme de 1 242,84 euros, somme à laquelle il convient de la condamner, avec l’évidence requise en référé, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Au regard des éléments financiers produits par la SARL ARBAT FR et des difficultés rencontrées par son gérant, il est justifié de lui accorder des délais de paiement sur 4 mois pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 315 euros par mois pendant 3 mois, la 4ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL ARBAT FR, qui est condamnée au paiement de son loyer à titre provisionnel, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, la SARL ARBAT FR à payer à l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) la somme de 1.242,84 euros, en derniers et quittances, au titre des loyers dus au 5 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

AUTORISONS la SARL ARBAT FR à se libérer sur 4 mois du paiement de cette somme en 3 mensualités de 315 euros, la 4ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision,

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

CONDAMNONS la SARL ARBAT FR aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement,

REJETONS les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 2 juin 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS