MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 16 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00635 – N° Portalis DB3T-W-B7J-V4T6

CODE NAC : 30B – 5B

AFFAIRE : S.C.I. DU 55 PARC C/ S.A.S. BDR GROUP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. DU 55 PARC

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 822 926 853

dont le siège social est sis 4 allée Joseph Belin – 94420 LE PLESSIS TREVISE

représentée par Maître Nathalie FERREIRA, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC21

DEFENDERESSE

S. A. S. BDR GROUP

immatriculée au RCS de

dont le siège social est sis ZI de la Moinerie – 5 rue du Limousin – 91220 BRETIGNY-SUR-ORGE

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 01 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : Le 02 Septembre 2025 prorogé au 16 Septembre 2025, nouvelle date indiquée par le Président

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2025

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FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 23 décembre 2025, la S.C.I. DU 55 PARC a donné à bail commercial à la S.A.S. BDR GROUP des locaux situés à 27 et 31 rue Docteur André Libert à ORMESSON SUR MARNE (94), moyennant un loyer annuel de 48 000,00 €.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024, la S.C.I. DU 55 PARC a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, , à la S.A.S. BDR GROUP, pour une somme de 13 330,37 €, au titre de l’arriéré locatif au 7 décembre 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025, la S.C.I. DU 55 PARC a fait assigner la S.A.S. BDR GROUP devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

ordonner l’expulsion de la S.A.S. BDR GROUP et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

prononcer une astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à la libération effective des lieux,

ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

condamner la S.A.S. BDR GROUP à payer à la S.C.I. DU 55 PARC la somme provisionnelle de 13 517,63 € correspondant aux causes du commandement, avec intérêts au taux légal majoré de 8 points,

condamner la S.A.S. BDR GROUP à payer à la S.C.I. DU 55 PARC la somme provisionnelle de 22 935,06 €, correspondant aux loyers impayés depuis la délivrance du commandement jusqu’au mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal majoré de 8 points,

condamner la S.A.S. BDR GROUP au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur, majoré de 50%, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

dire que le montant total des loyers d’avance ainsi que le dépôt de garantie resteront acquis à la S.C.I. DU 55 PARC à titre d’indemnisation forfaitaire du dommage qui lui est causé;

condamner la S.A.S. BDR GROUP au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 1 juillet 2025, la S.C.I. DU 55 PARC , par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée, la S.A.S. BDR GROUP n’a pas constitué avocat.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2025.

SUR CE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. DU 55 PARC n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 13 330,37 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 14 janvier 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. BDR GROUP et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette condamnation à libérer les lieux, d’une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. BDR GROUP depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, sans qu’il n’y ait lieu à majoration.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. DU 55 PARC , l’obligation de la S.A.S. BDR GROUP au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 2 mars 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 36 452,69 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. BDR GROUP, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 13 330,37 € et à compter du 9 avril 2025 pour le solde.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

La demande tendant à la majoration des intérêts sera rejetée pour le même motif.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. BDR GROUP devra supporter la charge des dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. BDR GROUP ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. DU 55 PARC formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 14 janvier 2025;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. BDR GROUP et de tout occupant de son chef des lieux situés à 27 et 31 rue Docteur André Libert à ORMESSON SUR MARNE (94) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. BDR GROUP, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. BDR GROUP à la payer ;

CONDAMNONS par provision la S.A.S. BDR GROUP à payer à la S.C.I. DU 55 PARC la somme de 36 452,69 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 2 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024 sur 13 330,37 € euros et à compter du 9 avril 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

CONDAMNONS la S.A.S. BDR GROUP aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS la S.A.S. BDR GROUP à payer à la S.C.I. DU 55 PARC la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 16 septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,