TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [G] [N] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05307 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77EV

N° MINUTE :

4

JUGEMENT

rendu le 16 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [N] [O], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 décembre 2025 par Mona LECHARNY, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 16 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05307 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77EV

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 12 avril 2024, la S.A.S. Hénéo a donné en location à Monsieur [G] [N] [O] un appartement meublé à usage d’habitation (foyer-logement) situé dans la résidence sociale du [Adresse 2].

La redevance initiale mensuelle était de 590,30 euros, charges et prestations annexes incluses.

Des redevances étant demeurées impayées, la S.A.S. Hénéo a fait signifier par courrier de commissaire de justice une mise en demeure de payer la somme de 1861 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 24 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 mai 2025 à étude, la S.A.S. Hénéo a fait assigner Monsieur [G] [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation de la convention d’hébergement de Monsieur [G] [N] [O] ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [N] [O], et de toute personne présente de son chef, et au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

le condamner à lui payer, pour la période postérieure à la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale à la redevance mensuelle actualisée ;

le condamner à lui payer la somme de 2479,89 euros au titre des redevances impayées selon décompte arrêté au 02 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

le condamner au paiement d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 09 octobre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, la S.A.S. Hénéo, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 5527,54 euros au 29 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [G] [N] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [G] [N] [O] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [4]-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil, quant à lui, prévoit que la résolution d’un contrat résulte, notamment, de l’application d’une clause résolutoire, et l’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Le titre d’occupation pour un logement meublé de résidence sociale signé entre les parties est régi par les articles L.633-1 et R.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Aux termes de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

cessation totale d’activité de l’établissement ;

cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 12 avril 2024 entre la [6] Hénéo et Monsieur [G] [N] [O] stipule que le gestionnaire peut résilier le contrat en cas d’impayés de redevances et un mois après la délivrance d’une mise en demeure restée infructueuse. La S.A.S. Hénéo a fait délivrer à Monsieur [G] [N] [O] le 24 septembre 2024 une mise en demeure d’avoir à régler la somme de 1861 euros, soit plus de deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement.

Il ressort du décompte produit par la S.A.S. Hénéo que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti d’un mois.

La résiliation de plein droit du contrat de séjour sera donc constatée à la date du 25 octobre 2024. En conséquence, Monsieur [G] [N] [O] étant occupant sans droit ni titre depuis le 25 octobre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, qui n’est, à ce stade, que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espère, Monsieur [G] [N] [O] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 25 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la S.A.S. Hénéo que Monsieur [G] [N] [O] est redevable de la somme de 5527,54 euros au 29 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [G] [N] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme à titre provisoire, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 24 septembre 2024 sur la somme de 1861 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espère, Monsieur [G] [N] [O], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Monsieur [G] [N] [O] sera condamné à verser à la S.A.S. Hénéo la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A.S. Hénéo ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 12 avril 2024 entre la [6] Hénéo et Monsieur [G] [N] [O] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 25 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [N] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [N] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A.S. Hénéo pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] [O] à verser à la S.A.S. Hénéo une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant de la redevance totale qui aurait été payée si le contrat s’était poursuivi (charges, taxes et assurance récupérables incluses) ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] [O] à payer à la S.A.S. Hénéo la somme de 5527,54 euros (cinq mille cinq cent vingt-sept euros et cinquante-quatre centimes), selon décompte arrêté au 29 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation impayées, avec intérêt au taux légal à compter du 24 septembre 2024 sur la somme de 1861 euros (mille huit cent soixante et un euros) et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] [O] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] [O] à payer à la S.A.S. Hénéo la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection