TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

LE JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

Dossier : N° RG 25/00041 – N° Portalis DB3T-W-B7J-V5ZI

Minute : 25/401

JUGEMENT D’ORIENTATION DU 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame ZIMMER, Juge

GREFFIER : Madame GAUTHIER, Greffière

Avec la participation de Madame [K] [Z], Juriste assistante

CREANCIER POURSUIVANT :

LE CREDIT FONCIER DE FRANCE

société anonyme , immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 542 029 848, dont le siège social est sis [Adresse 3],représenté par son Président domicilié audit siège,

représenté par M^e Harry ORHON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat postulant, vestiaire : PC31 et par M^e Frédéric PUGET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : R029

DEBITEUR SAISI

Monsieur [D] [L]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

CREANCIERS INSCRITS :

SYNDICAT DES COOPROPRIETAIRES RESIDENCE ANOTERA sis [Adresse 2]

représentée par son syndic professionnel le cabinet FONCIA [Localité 13] EST, société par actions simplifiée unipersonnelle immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 518 931 340 et dont le siège social est sis [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e Olivier TOURNILLON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 43

LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 9]

domicilié en ses bureaux [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

DEBATS :

Audience publique du 20 Novembre 2025

Mise en délibéré au 18 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats

JUGEMENT :

Prononcé publiquement en premier ressort, par jugement Réputé contradictoire et mis à disposition au greffe du tribunal

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon commandement de payer aux fins de saisie immobilière en date du 8 novembre 2024, publié le 7 janvier 2025 au 2ème bureau du service de la publicité foncière de [Localité 10] volume 2025 S n° 6, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE (ci-après « le créancier poursuivant ») a poursuivi la vente des biens immobiliers appartenant à Monsieur [D] [L] (ci-après « le débiteur saisi ») situés dans les lieux désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 7 mars 2025, le créancier poursuivant a fait assigner le débiteur saisi à l’audience d’orientation du 15 mai 2025 devant le juge de l’exécution de [Localité 10], aux fins de vente forcée.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 12 mars 2025, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE a dénoncé le commandement de payer valant saisie immobilière et l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation au Trésor Public de [Localité 9], créancier inscrit, lequel n’a pas déclaré sa créance.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 12 mars 2025, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE a dénoncé le commandement de payer valant saisie immobilière et l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ANOTERA sis [Adresse 4] à [Localité 11] (94), créancier inscrit, lequel a déclaré sa créance le 29 avril 2025.

Cette déclaration de créance a été dénoncée à la société CREDIT FONCIER DE FRANCE par exploit du 30 avril 2025.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 11 mars 2025.

Suivant conclusions signifiées le 19 novembre 2025 par RPVA, ainsi qu’au débiteur saisi et au Trésor Public de [Localité 9] par acte de commissaire de justice, le créancier poursuivant demande notamment au juge de l’exécution de :

— Dire qu’étant titulaire d’une créance liquide et exigible, il agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit aux articles L. 311-2 et L.311-4 du code des procédures civiles d’exécution,

— Dire que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables conformément de l’article L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— Déterminer les modalités de poursuite de la procédure et orienter en vente forcée les poursuites portant sur les biens sis à de payer valant saisie, portant sur les biens immobiliers sis à [Adresse 12] Cadastré section AD n° [Cadastre 5] pour 02 ha 73 a 59 ca, et ce sur la mise à prix de 56.400 euros,

— A titre principal, fixer le montant de sa créance en principal, frais, intérêts et autres accessoires, au jour du jugement à intervenir ainsi que relatéedans l’exposé qui précède pour la somme totale de 109.853,19 euros arrêtée au 10 septembre 2024, outre les intérêts au taux de 4.05% l’an depuis le 11 septembre 2024,

— A titre subsidiaire, fixer sa créance à la somme de 5.055,79 euros arrêtée au 20 octobre 2025 outre les intérêts contractuels de 4,05% majorés de trois points courant à compter du 21 octobre 2025 jusqu’à parfait règlement,

— Fixer la date d’audience d’adjudication de telle sorte que puisse être respectée l’article R. 322- 26 du code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner, outre la publicité légale et l’aménagement judiciaire de la publicité, une annonce sur un site internet dont le coût sera inclus dans les frais taxés de poursuite,

— Déterminer les modalités de visite de l’immeuble, comme demandé ci-dessus,

— Dire que les frais et honoraires du commissaire de justice ou huissier de justice désigné et des techniciens choisis seront taxés par le juge et payés par privilège en sus du prix en même temps que les frais taxés,

— Dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente.

Elle reconnaît que le caractère abusif de la clause de déchéance du terme du contrat de prêt doit être réalisée in abstracto, indépendamment de ses conditions concrètes de mise en œuvre, au regard du déséquilibre significatif susceptible d’être créé au détriment du consommateur. A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la clause d’exigibilité serait déclarée abusive, elle entend poursuivre la procédure sur la base des échéances impayées, s’élevant à la somme de 5.055,79 euros arrêtée au 20 octobre 2025, outre les intérêts postérieurs au taux contractuel majoré de trois points, lesquelles constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2025, lors de laquelle le créancier poursuivant, représenté par son conseil, a maintenu sa demande en vente forcée, conformément à ses dernières écritures.

Bien que régulièrement cité, le débiteur saisi n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Le créancier inscrit était représenté par son avocat.

A l’issue des débats, la partie présente a été avisée que la décision est mise en délibéré au 18 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur le titre exécutoire et la créance liquide et exigible

Aux termes de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière. En vertu de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge doit vérifier que les conditions de la saisie immobilière posées par les articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du même code sont réunies, c’est-à-dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière.

Pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant.

S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

* Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Il résulte de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne et de la Cour de cassation que le juge doit relever d’office le caractère abusif des clauses invoquées devant lui (Civ. 1ère, 2 février 2022, n°19-20.640).

Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Par arrêt du 26 janvier 2017 (C-421/14), la CJUE a dit pour droit que l’article 3, § 1, de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), elle a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.

Selon la Cour de cassation (Civ. 1ère, 22 mars 2023, 21-16.476), la clause qui autorise une la banque à exiger immédiatement la totalité des sommes dues au titre du prêt en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date, sans mise en demeure ou sommation préalable ni préavis d’une durée raisonnable, revêt un caractère abusif.

Le fait que la banque ait renoncé à se prévaloir de la clause de déchéance du terme en adressant à l’emprunteur préalablement au prononcé de l’exigibilité anticipée une mise en demeure précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle est sans incidence (Cass. 1re civ., 3 octobre 2024 n° 21-25.823).

En l’espèce, le créancier poursuivant justifie d’un titre exécutoire consistant en un acte notarié du 10 août 2012, revêtu de la formule exécutoire contenant un prêt n° 2615719 « PAS LIBERTE » consenti à Monsieur [D] [L] par la société CREDIT FONCIER DE FRANCE d’un montant de 120.000 euros au taux d’intérêt contractuel fixe, hors assurance, de 4,05% l’an et d’une durée de 30 ans.

L’article 11 « CAS D’EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME » des conditions générales de l’offre de prêt (page 32) prévoit que les sommes empruntées deviendront exigibles de plein droit par notification faite à l’emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception, notamment en cas de défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le préteur, tant que le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre.

L’article 12 « DEFAILLANCE DE L’EMRPUNTEUR – TAUX D’INTERT APPLICATION – INTERETS DE RETARD » (page 33), mentionne en outre que si le remboursement n’est pas exigé par le préteur, le taux d’intérêt applicable au prêt sera majoré de 3 points, sans mise en demeure préalable et jusqu’à ce que l’emprunteur ait repris le cours normal du remboursement de ses échéances.

En outre, il y est prévu qu’il sera réclamé à l’emprunteur une indemnité égale à 7% des sommes dues au titre du capital restant dû, des intérêts échus et non réglés.

Le créancier poursuivant verse aux débats :

— une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 février 2024 (pli avisé le 12 février 2024) mettant en demeure le débiteur saisi de régler les échéances impayées du prêt sous 30 jours sous peine de poursuites judiciaires,

— une lettre recommandée en date du 10 septembre 2024 lui notifiant la déchéance du terme de son prêt (sans justificatif de sa réception).

Au regard de la jurisprudence de la Cour de Justice de l’Union Européenne et de la Cour de cassation, la clause prévoyant l’exigibilité de plein droit du prêt, en cas de défaillance de l’emprunteur crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment de l’emprunteur consommateur.

Il convient en effet de prendre en considération l’enjeu et les conséquences considérables d’une telle clause pour les emprunteurs qui se voient contraints de rembourser immédiatement la totalité des sommes restant dues au titre du prêt, sans avoir été en mesure préalablement de s’expliquer auprès de la banque ou de trouver auprès d’elle une solution pour la régularisation des impayés.

Enfin, le caractère abusif de la clause s’apprécie in abstracto, indépendamment de sa mise oeuvre.

Il convient donc de dire la clause de déchéance de terme prévue à l’article 11 « CAS D’EXIGIBILITE – DECHEANCE DU TERME » , page 33, des conditions générales de l’offre de prêt est abusive et de la réputer non écrite, ce dont il découle, d’une part, que la déchéance du terme prononcée par le prêteur par l’envoi d’un courrier recommandé le 10 septembre 2024 est rétroactivement privée de fondement juridique, d’autre part, que le contrat de prêt, selon le tableau d’amortissement versé aux débats par le créancier poursuivant, est toujours en cours.

* Sur le montant de la créance

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

La clause de déchéance du terme devant être réputée non écrite, le capital restant dû et la pénalité contractuelle de 7% n’est pas une créance exigible de la banque.

De là, seule est exigible, partant susceptible d’exécution forcée, les sommes correspondantes aux échéances mensuelles impayées prévues au tableau d’amortissement jusqu’à l’audience d’orientation du 20 novembre 2025.

Il ressort de l’article 12 « DEFAILLANCE DE L’EMRPUNTEUR – TAUX D’INTERT APPLICATION – INTERETS DE RETARD » (page 33), qu’en cas de défaillance des emprunteurs, si le prêteur n’exige pas le remboursement, le taux d’intérêt applicable au prêt sera majoré de 3 points à compter de son exigibilité et jusqu’à la date de reprise du cours normal des remboursements.

Il résulte du tableau d’amortissement et du décompte produit par le CREDIT FONCIER DE FRANCE que les mensualités impayées du prêt n° 2615719 « PAS LIBERTE », arrêtées au 20 octobre 2025, représentent 2.256,85 euros, déduction faite des frais de poursuite injustifiés de 2.798,94 euros.

Par conséquent, le créancier poursuivant justifie d’une créance liquide et exigible au sens de l’article L. 311-2 précité qui sera fixée à la somme de 2.256,85 euros arrêtée à la date du 20 octobre 2025, outre les intérêts contractuels au taux de 4,05%, majorés de trois points à compter du 21 octobre 2025 et jusqu’à parfait paiement, au titre du prêt n° 2615719 « PAS LIBERTE ».

2 – Sur l’orientation de la procédure

Suivant l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l’espèce, en l’absence de demande de vente amiable, il convient d’ordonner, en application des articles R. 322-22 et R. 322-25, la vente forcée des immeubles situés dans les lieux désignés dans le cahier des conditions de vente, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement, étant rappelé qu’en vertu de l’article R. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date d’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre 2 et 4 mois à compter du prononcé de sa décision.

Il convient également d’autoriser le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis selon les modalités fixées au dispositif en application de l’article R. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution et de l’autoriser à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet, outre les mesures de publicité habituellement pratiquées conformément aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

3 – Sur les dépens

Les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE la vente forcée des biens visés au commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré 8 novembre 2024 et publié le 7 janvier 2025 au 2ème bureau du service de la publicité foncière de [Localité 10] volume 2025 S n° 6,

DIT que la clause de déchéance du terme contenue à l’article 11 « CAS D’EXIGIBILITE – DECHEANCE DU TERME », page 33, des conditions générales de l’offre de prêt est réputée non écrite comme abusive,

FIXE la créance de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE à la somme de 2.256,85 euros arrêtée à la date du 20 octobre 2025, outre les intérêts contractuels au taux de 4,05%, majorés de trois points à compter du 21 octobre 2025 et jusqu’à parfait paiement,

DIT que la vente aura lieu à l’audience du jeudi 2 avril 2026 à 9h30, salle A, B, I ou J, rez-de-chaussée, sur la mise à prix telle que proposée par le créancier poursuivant au cahier des conditions de la vente,

AUTORISE la société CREDIT FONCIER DE FRANCE à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente entre 9h et 18h, par l’huissier territorialement compétent de son choix lequel pourra pénétrer dans lesdits biens avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins, à condition d’avertir les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance,

AUTORISE la société CREDIT FONCIER DE FRANCE à publier l’avis prévu à l’article R. 322-32 du code des procédures civiles d’exécution sur un site internet de son choix, outre les mesures de publicité habituellement pratiquées conformément aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION