DU 07 Mai 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00159 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OG5N

Code NAC : 30B

S.N.C. [Adresse 6] (SPACIA & Cie) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

C/

S.A.S.U. ALIZY prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

— --===ooo§ooo===---

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --===ooo§ooo===---

ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.N.C. [Adresse 6] (SPACIA & Cie) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Véronique FAUQUANT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100

DÉFENDEUR

S.A.S.U. ALIZY prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représenté

***ooo§ooo***

Débats tenus à l’audience du : 09 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 07 Mai 2025

***ooo§ooo***

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 26 février 2024, la société SPACIA &Cie a consenti un bail commercial à la société ALIZY, portant sur un local commercial n°19bis situé dans la galerie marchande du bâtiment A du centre commercial « LE [Localité 3] VAL » de [Localité 4] (95) pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 84 000 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 21 000 euros et le bénéfice d’une franchise de loyer pendant trois mois et demi ainsi qu’un aménagement du montant du loyer de base pour les trois premières années.

Le 18 décembre 2024, la société SPACIA &Cie a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société ALIZY, portant sur la somme de 45 751,54 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, la société SPACIA &Cie a fait assigner en référé la société ALIZY devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Juger la société SPACIA &Cie recevable et bien fondée en ses demandes,Juger acquise la clause résolutoire visée au commandement de payer, signifié le 18 décembre 2024 et insérée au bail du 26 février 2024 avec toutes suites et conséquences de droit,En particulier, et en toute hypothèse

Ordonner l’expulsion de la société ALIZY ainsi que celle de tous occupants de son chef du local commercial n°19bis situé dans la galerie marchande du bâtiment A du centre commercial « LE [Localité 3] VAL » de [Localité 4] (95) avec au besoin le concours de la force publique,Condamner par provision la société ALIZY à verser à la société SPACIA &Cie la somme de 64 221,85 euros euros au titre de l’arriéré des loyers et charges pour le local loué, selon décompte arrêté au 23 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus), majorée des intérêts contractuel (Euribor de 3 mois) en application de l’article 24 du bail à compter du 18 décembre 2024, date du commandement de payer et jusqu’à parfait paiement, Condamner par provision la société ALIZY à payer à la société SPACIA &Cie une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer courant majoré des charges tels qu’ils résultent du bail, sous réserve d’une éventuelle révision et ce, jusqu’au départ effectif des lieux,Juger acquis à la société SPACIA &Cie, bailleresse, le dépôt de garantie constitué entre ses mains par la société ALIZY, sans préjudice de son droit au paiement des loyers échus ou à échoir en application de l’article 23 du contrat de bail, Condamner la société ALIZY à verser à la société SPACIA &Cie une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 décembre 2024, ainsi que l’ensemble des frais liés à l’exécution de la décision à intervenir en application des clauses du bail,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 09 avril 2025 à laquelle la société ALIZY, citée par selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La société SPACIA &Cie indique que la dette a augmenté mais maintient oralement ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 07 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail conclu entre les parties le 26 février 2024 contient une clause résolutoire (article 23 page 38/39) qui stipule qu’à défaut pour le preneur de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer ou accessoires, le présent bail, sera si bon le semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure, adressée en une lettre recommandée avec accusé réception, d’exécuter ou un simple commandement de payer contenant déclaration par ledit bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, et demeuré sans effet pendant ce délai, nonobstant toute consignation ou offres réelles ultérieurs.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 18 décembre 2024, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Le décompte arrêté au 23 janvier 2025 permet d’établir que les causes du commandement de payer du 18 décembre 2024 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 18 janvier 2025 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon le décompte visé dans l’assignation, la dette locative s’élevait à 64 221,85 euros au 23 janvier 2025. La société demanderesse verse à l’audience du 09 avril 2025 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 79 989 euros arrêtée au 04 avril 2025.

Le défendeur n’étant pas comparant à l’audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite et il convient de s’en tenir aux termes de l’assignation.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société ALIZY n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 64 221,85 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 23 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause d’intérêt (page 34/35) qui stipule que « tout retard dans le paiement d’une somme exigible (loyer, charges ou autres…) fera l’objet d’un calcul d’intérêt : au taux EURIBOR de 3 mois et ce, après mise en demeure restée infructueuse après 30 jours ».

La demande tendant à voir majorer l’intérêt au taux EURBOR en application d’une stipulation contractuelle sera rejetée car fondée sur une clause s’apparentant à une clause pénale susceptibles de se heurter à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Dès lors, il conviendra de condamner la société ALIZY par provision au paiement de la somme de 64 221,85 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par la société preneuse depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, et il y a lieu de condamner la société ALIZY au paiement des indemnités d’occupation provisionnelles.

Sur le dépôt de garantie et les frais liés à la procédure de résiliation

Le bail commercial conclu le 26 février 2024 prévoit en son article 23 qu’en cas de résiliation aux torts exclusifs du preneur :

le dépôt de garantie constitué par le preneur entre les mains du bailleur demeurera acquis à ce dernier, sans préjudice de son droit de paiement des loyers échus ou à échoir,le preneur supportera l’intégralité : des frais et dépense de justice, des frais afférents aux actes extra-judiciaires, des émoluments et honoraires de justice, que le bailleur aurait exposés. Les dispositions ci-dessus interviennent à titre de clause pénale forfaitaire.

En l’espèce, eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en l’absence de contestation sérieuse, il convient d’ordonner que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur, en application des dispositions du bail.

En revanche, la disposition relative aux frais s’analysant elle aussi en une clause pénale, elle est susceptible de se heurter à des contestations sérieuses puisqu’elle s’ajoute à la non restitution du dépôt de garantie et que certains des frais mentionnés relèvent des dépens. Dès lors, la demande sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société ALIZY, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il convient de condamner la société ALIZY, partie qui succombe, à payer à la société SPACIA &Cie la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 26 février 2024 et la résiliation de ce bail à la date du 18 janvier 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire du local commercial n°19bis situé dans la galerie marchande du bâtiment A du centre commercial « LE [Localité 3] VAL » de [Localité 4] (95) dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société ALIZY et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société ALIZY à payer à la société SPACIA &Cie la somme provisionnelle de 64 221,85 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 23 janvier 2025, échéance de décembre 2025 comprise, avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société ALIZY à la société SPACIA &Cie, à compter du 18 janvier 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons la société ALIZY au paiement de cette indemnité ;

ORDONNONS que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail ;

CONDAMNONS la société ALIZY au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société ALIZY à payer à la société SPACIA &Cie la somme de:

2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 07 Mai 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT